جدول پهنه‌بندی مسکونی (R) شهر تهران

در طرح تفصیلی تهران، برای تعیین متراژ و تعداد طبقات مجاز یک پروژه ضوابطی ارائه شده است. تراکم مجاز یک ساختمان عمدتا بسته به عرض گذر دسترسی ملک و متراژ عرصه زمین موردنظر و برخی ضوابط خاص معین می‌شود. در دسته بندی پهنه‌های تهران، وسیع ترین پهنه، پهنه مسکونی است که با علامت اختصاری R نشان داده می‌شود. در جدول این پهنه‌بندی، برای هر زیر پهنه، تعداد طبقات و سطح اشغال مجاز درج شده است. شرط اختصاص این تراکم به هر ملک داشتن عرض گذر و مساحت حداقلی است که در دو ستون انتهایی آمده است. چنانچه ملک هر یک از شروط عرض گذر و مساحت حداقل موردنظر را نداشته باشد، به ازاء هر شرط یک طبقه از تعداد طبقات مجاز آن ملک کاسته می‌شود.

برای مثال ملکی به مساحت ۲۴۵ مترمربع درنظر بگیرید که در جنوب گذری به عرض ۱۲ متر و در محدوده بالای خیابان انقلاب تا شمال تهران واقع شده است. اگر این ملک در زیرپهنه R122  باشد، بجای ۵ طبقه ۶۰ درصد، ۴ طبقه ۶۰ درصد می‌تواند بسازد. چون مساحت حداقل زیرپهنه R122 معادل ۲۵۰ مترمربع است. اما اگر همین ملک در زیرپهنه R251 واقع شده باشد، مطابق جدول پهنه بندی مسکونی شهر تهران، ساخت ۵ طبقه ۵۰ درصد مجاز است.

- مطابق ویرایش نهایی (تابستان ۹۸) طرح تفصیلی تهران حداقل عرض گذر در پهنه R122 در شمال محور انقلاب به ۱۲ متر و حداقل مساحت قطعه R263 به ۲۰۰۰ مترمربع تغییر یافته است ولی هنوز اجرایی نشده است.

- برای یکسری از مناطق ویژه شهر نیز اجازه بلندمرتبه سازی با شرایط خاص، در حد ۱۲ طبقه و بیشتر نیز داده خواهد شد. در طرح تفصیلی تاکید شده برای بلندمرتبه سازی در مناطق ویژه، سازنده باید طرح توجیهی بیاورد.البته این در صورتی قابل قبول است که به تایید کمیسیون ماده ۵ برسد.

ویژگیهای پهنه تجاری در طرح تفصیلی

پهنه تجاری قسمتهایی از شهر است که وجه غالب آن، کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود است. این پهنه مناطق بسیار متراکم تهران که دسترسی های ضعیف به آن وجود دارد را شامل میشود.در پهنه تجاری، ساخت و ساز در قالب کاربری تجاری، اداری، خدماتی و صنعتی صادر می شود. صدور پروانه مسکونی در این پهنه فقط برای معدود پلاکهایی که از قبل دارای عملکرد مسکونی و بهره برداری سکونتی یا پروانه پایانکار مربوطه بوده‌اند، مجاز است.ارتفاع ساختمانهایی که در پهنه فعالیت احداث می‌شوند بین ۲ تا ۱۲ طبقه و حتی بیشتر خواهد بود، به این معنی که در مناطقی از تهران که در پهنه فعالیت قرار می‌گیرند اجازه ساخت بلندمرتبه داده میشود اما کاربری این سازه‌های بلند، غیرمسکونی خواهد بود.

ویژگی های پهنه مختلط در طرح تفصیلی  (M)

پهنه سوم که ‌”مختلط” نام دارد، مناطقی از تهران را شامل می‌شود که در آنها، شهرداری اجازه ساخت‌وساز‌های توام یعنی کاربری مسکونی و تجاری را با هم می‌دهد. این پهنه قسمت‌هایی از شهر تهران است که از رشد خزنده فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده است. در پهنه ‌”مختلط” حداکثر ارتفاع ساختمان‌های جدید ۹ طبقه تعیین می‌شود که ساختمان‌هایی که کاربری تجاری، اداری و مسکونی را با هم داشته باشند، حداقل باید ۴ طبقه ارتفاع را رعایت کنند.در پهنه M  زیر پهنه های جدیدتری نیز وجود دارد که شامل  M116 – M115  میشود و بنا به فراخور منطقه و بافت خیابان و شرایط شهرداری ممکن است مسکونی هم داده شود. این تنها با مراجعه به شهرداری و تایید شهردار و کمیسیون معماری و شهرسازی منطقه امکان پذیر است .

ویژگی های پهنه فضای سبز در طرح تفصیلی  (G)

پهنه چهارم در تهران ‌”حفاظت‌سبز” نام گرفته که مناطق به خصوصی در پایتخت که به هیچ‌وجه نباید در آنها ساخت‌وساز شود را شامل می‌شود.قسمت ‌”حفاظت‌سبز” نیز زمینهای باز عمومی و خصوصی و همچنین پارکهای جنگلی و زمینهای مزروعی را در بر می‌گیرد که با توجه به اهمیت این پهنه برای پایتخت، مجوز ساخت ‌و ساز فقط برای کاربریهای گردشگری و تفرج و همچنین خدمات آموزشی و درمانی و فرهنگی و همچنین برای مدیریت بحران و استقرارهای موقت صادر می‌شود. در پهنه حفاظت سبز حداکثر اجازه احداث ۲طبقه بنا داده می‌شود.به هر حال پس از  تاخیرهای بسیار و گلایه کارشناسان شهری در خصوص ساخت و سازهای غیر مجاز در شهر تهران پایتخت پس از ۴۰ سال صاحب نقشه ای می شود که براساس آن شهروندان می توانند از آینده محل سکونت خود آگاه شوند . نقشه ای که می تواند از شهر فروشی جلوگیری کند. هرچند بسیاری از منتقدان معتقدند تاخیر در ابلاغ طرح تفصیلی و صدور پروانه ساختهای بی شمار در یک سال اخیر از تاثیر گذاری آن کاسته است.

اصلاحیه جدول پهنه بندی مختلط شهر تهران

در طرح تفصیلی تهران، برای تعیین متراژ و تعداد طبقات مجاز یک پروژه، ضوابطی ارائه شده است. تراکم مجاز یک ساختمان عمدتا بسته به عرض گذر دسترسی ملک و متراژ عرصه زمین موردنظر و برخی ضوابط خاص معین می شود.
در دسته بندی پهنه های تهران، محدوده ای از شهر که دارای استعداد استقرار فعالیت های چند منظوره اعم از مسکونی، تجاری، خدماتی و غیره را دارد با علامت اختصاری M نشان داده می شود. در جدول این پهنه بندی، برای هر زیر پهنه، تعداد طبقات و سطح اشغال مجاز درج شده است. شرط اختصاص این تراکم به هر ملک داشتن عرض گذر و مساحت حداقلی است که  در دو ستون انتهایی آمده است. چنانچه ملک هر یک از شروط عرض گذر و مساحت حداقل موردنظر را نداشته باشد، به ازاء هر شرط یک طبقه از تعداد طبقات مجاز آن ملک کاسته می شود.

توجه شود که متراژ قطعه های تجاری دارای حداقلی است که علاوه بر جدول زیر پهنه های مختلط M باید مورد توجه قرار گیرد. بر این اساس اگر در پهنه M111 متراژ زمینی کمتر از ۵۰۰ مترمربع و اگر در پهنه M112 متراژ آن زمین کمتر از ۳۰۰ مترمربع باشد، حداکثر ۴ طبقه به این پلاک تعلق می گیرد.

در اصلاحیه طرح تفصیلی تهران، دو زیرپهنه دیگر M115 و M116 به زیرپهنه های مختلط اضافه شده است. بر این اساس تراکم مجاز زیرپهنه M115 معادل ۲۴۰ درصد به صورت ۴ طبقه ۶۰ درصد (همکف ۶۰ درصد) و تراکم مجاز زیرپهنه M116 معادل ۳۰۰ درصد به صورت ۵ طبقه ۶۰ درصد (همکف ۶۰ درصد) تعیین شده است. حداقل عرض گذر ها به ترتیب ۱۲ و ۱۴ متر و حداقل اندازه قطعه معادل ۳۰۰ و ۳۵۰ مترمربع خواهد بود.