آیا با بگیر و ببند می توان روند افزایش قیمت ارز را متوقف کرد؟
آیا با اعدام سلاطین سکه، ارز مسکن و خودرو افزایش قیمت در این بازارها متوقف شده است؟
آیا با تحت فشار قراردادن فعالین بازارها در فضای مجازی با دستورات قضایی جهت حذف قیمت، افزایش قیمت متوقف شده است؟
آیا کلاً با حذف صورت مسئله مشکلات عدیده اقتصادی از تحریم گرفته تا ناکارآمدی مدیران ارشد و میانی، می‌توان روند افزایش قیمت‌ها را متوقف کرد؟
پرسش‌های فوق گوشه‌ای از سوالاتی است که باید از مسئولان اقتصادی، امنیتی و قضایی پرسید که آیا این برخوردها چه بازخوردی در بازارها و روند افزایش قیمت داشته است. در این بررسی کوتاه سعی می‌کنم به معایب و محاسن اعلام قیمت در اپلیکیشن‌ها و سایت‌های ملکی بپردازم. ابتدا به مواردی که بر قیمت مسکن تأثیر گذار است نگاهی می‌کنیم.
الف) زمین؛ ماده اولیه ساخت مسکن که موقعیت، طرح‌های شهرداری‌ها، مساحت، ابعاد، حدود، دسترسی و ابعاد گذرهای منتهی به زمین عوامل تأثیر گذار بر برآورد و تعیین قیمت اولیه یک زمین جهت ساخت و ساز می‌باشد و تأثیر گذار ترین مورد مقدار عرضه هست که در سالهای اخیر بنا بر دلایلی چند که به صورت تیتر وار به ذکر آن می‌پردازم سبب کاهش عرضه شده است:
1- کاهش زمین‌های قابل ساخت در محدوده مناطق شهری بویژه شهر تهران.
2- اجرای بهتر و دقیقتر از گذشته طرح تفصیلی در شهر تهران که مقداری از شهر فروشی کاسته و بدین سبب نوسازی و افزایش تراکم در برخی ملک‌های قدیمی توجیه اقتصادی خود را از دست داده‌اند.
3- افزایش سطح آگاهی مالکین و درخواست‌های مالی بیش از گذشته از قبیل بلاعوض، مطالبه بکارگیری مصالح با کیفیت تر و شرط و شروط برای سازندگان در قراردادهای مشارکت در ساخت.
4- موارد ذکر شده در بند پیش سبب کاهش حاشیه سود سازندگان به عنوان طرف دوم قراردادهای مشارکت در ساخت نسبت به سالهای گذشته شده درنتیجه تمایل و انگیزه برای انجام این نوع قراردادها کاهش یافته است.
ب) عوارض شهرداری؛رشد مبلغ عوارض شهرداری‌ها در هر سال یکی دیگر از عواملی است که موجب افزایش قیمت تمام شده مسکن شده است.
ج) افزایش سرسام آور قیمت مصالح نشأت گرفته از تورم لجام گسیخته در کشور.
پ) افزایش دستمزد نیروهای انسانی که خود نیز نتیجه بالا رفتن هزینه‌های زندگی و تورم بوده و حتی با رشد بیکاری در صورتیکه دستمزدهای پرداختی به کارگران ساختمانی توسط سازندگان افزایش نیابد به بیکاری خود خواسته برای برخی از این کارگران می‌انجامد زیرا خانه نشینی برای آنها به صرف تر از رفت و آمد از محل سکنی در حاشیه شهرها تا محله‌های شمالی شهر می‌باشد.
بطور مثال هزینه رفت و آمد روزانه یک نفر از حاشیه تهران شامل کرایه تاکسی، مترو و اتوبوس با توجه به اینکه خطوط حمل و نقل عمومی در تمامی حاشیه شهرها در دسترس نیست بالغ بر 30 هزار تومان می‌گردد که در ماه حدود یک میلیون تومان هزینه فقط رفت و آمد شده و همچنین باید در نظر گرفت خیلی از سازنده‌های حرفه‌ای و متعهد همواره در تلاش هستند که اکیپ‌هایی که سال‌ها و در پروژه‌های مختلف با آنها کار کرده و به آنها اعتماد داشته و کیفیت کارشان مورد تأییدشان بوده را حفظ کنند.
ت) طولانی شدن زمان بازگشت سرمایه؛ بدلیل رکود ناشی از کاهش شدید توانایی خرید متقاضیان مسکن سازندگان باید مدت زمان بیشتری را به انتظار فروش واحدهای تکمیلی خود بپردازند.
ث) افزایش مستمر قیمت زمین، مصالح و منابع انسانی به شدت به نقدینگی بخش بزرگی از فعالین حوزه ساخت و ساز فشار آورده و قدرت آنها را در اجرا و انجام پروژه‌های جدید کاهش داده است.
ج) در سالیان گذشته سازنده‌های آپارتمان‌های نوساز بخش بزرگی از نقدینگی خود را از پیش فروش واحدهای خود تأمین می‌کردند اما با فضای نا امن اقتصادی رغبت خریداران جهت ریسک به پیش خرید و حتی سازندگان به پیش فروش واحدهای آپارتمانی کاهش یافته که بیش از پیش سبب کاهش نقدینگی در دست اندرکاران ساخت مسکن شده است.
* گل بود به سبزه هم نیز آراسته شد.
معضلات پیش آمده در عدم اعلام قیمت و شفاف سازی معاملات در شهر تهران بویژه از مردادماه که سایت مسکن شهر سازی از انتشار آمار تعداد و قیمت معاملات املاک در سطح کشور خود داری کرده است بر عدم شفافیت دامن زده و امکان بررسی و مقایسه قیمت‌ها نزد خریدارن را از آنان سلب کرده است.
برخلاف افکار و تصورات رایج که تمامی بار گرانی مسکن توسط دولتمردان برگردن آژانس‌های املاک انداخته می‌شود، این صنف با روشن بودن وضعیت اعلام قیمت در فضای مجازی می‌توانستند املاکی که قیمت‌های پایین‌تری داشته یا با چانه زنی مقدماتی با صاحبان آنها قیمت آنان را به اصطلاح شکسته بودند بهتر در تیر رس خریداران قرار داده و آنان را به سوی خود جلب کنند چون اولین فاکتور در خرید ملک ابتدا بررسی قیمت و محاسبه توان متقاضی در انجام به تعهدات خود هست.
مشاورین املاک با توجه به اینکه هزینه‌های درج آگهی نسبت به سنوات گذشته افزایش یافته همواره اقدام به آگهی املاکی می نمایند که به اصطلاح مالک آن خیلی فروشنده بوده و قیمت ملک در بازار مناسب است زیرا آگهی ملکی که دارای قیمت بالا هست تعداد تماس مشتریان برای آن به شدت پایین بوده و مناسب برای پرداخت هزینه و درج آگهی نیست باید توجه داشت که معمولاً یک ملک باید بارها و بارها آگهی شود تا مشتری که آن ملک طبق سلیقه و بودجه آن هست یافت شود بنابراین هزینه‌های آگهی در صورت عدم اعلام قیمت به شدت نزد مشاورین افزایش یافته است.
راه حل)
- دست اندرکاران حکومتی و دولتی به جای بگیر و ببند و فشار به عدم اعلام قیمت بهتر است با همکاری یکدیگر هرچه سریعتر وضعیت آیین نامه اجرایی پیش فروش واحدهای مسکونی را اجرایی کرده تا مشکل نقدینگی و کاهش ریسک فروشنده و خریدار در این زمینه کاهش یابد.
- فضای مجازی فرصت سوء استفاده را به شدت برا کلاهبرداران باز کرده است و متأسفانه صاحبان اپلیکیشن‌ها و سایتهایی که صاحبان جواز املاک هم نیستند با شعار حذف واسطه امکان سوء استفاده را برای کلاهبرداران فراهم آورده‌اند و خیلی از آگهی‌ها بدون حتی کنترل وجود ملک درج می‌شود و تلفنی این افراد درخواست بیعانه کرده و بعد دستگاه همراه آنان خاموش می‌شود که البته این قلم یکی از ابتدایی ترین نوع کلاهبرداری‌ها است و در موارد بزرگتر ملکهایی تبلیغ و آگهی می شوند که مدارک و اسناد آن دارای اشکال بوده و طرفین بدون بررسی مسائل حقوقی دست به معامله زده و حقوق آنها ضایع می‌شود یا حتی فروشندگانی که خود مستقلاً اقدام به آگهی ملک خود کرده اند اسیر کلاهبردارن شده‌اند. در نتیجه لازم است برخلاف اصناف و فعالیت‌های دیگر مردم سرمایه‌ها و اندوخته‌های یک عمر زندگی و فعالیت خود را به کمک افرادی شناسنامه دار و فعالین مورد تأیید انجام دهند که در صورت تقلب، تدلیس و کلاهبرداری قابل پیگرد باشند نه اینکه به طمع عدم پرداخت کمیسیون(*) مشاورین املاک که مبلغ آن نسبت به رقم معاملات اصلا قابل توجه نیست سرمایه و املاک خود را به خطر بیاندازند. بنابراین دولتیان و ضابطان قضایی به جای سرکوب در خان آخر بهتر است این بخش را ساماندهی کنند که مشاورین هم نسبت به املاک آگهی کرده و پرسنل خود نیز پاسخگو باشند.
یادداشت:
* یک آپارتمان 70 متری در منطقه متوسط شهر تهران با متری حدود 20 میلیون تومان یک میلیارد و چهارصد میلیون می‌شود که کمیسیون یک مشاور املاک چهارمیلیون و هفتصد هزار تومان می‌شود که حدود 3 دهم درصد ارزش کل معامله است آیا این رقم ارزش انجام یک معامله امن را ندارد؟