1. مقدمه
مدتها شنیده می‌شود که دولت و ارگانهای ذیربط تصمیم دارد که برای املاک هر منطقه شهری قیمتی تعیین کنند که برخلاف ساز و کار بازار و سیاستی شکست خورده است. اما در این نوشتار تلاش می‌شود که با روشهای آماری و آموزش قیمت گیری که بازار آن را بُروز می‌دهد، حدود قیمت یک ملک را براساس موقعیت، امکانات، نرخ بهره و تورم محاسبه و برآورد تقریبی کنیم. تأکید می‌گردد که حدودی و تقریبی، زیرا فاکتورهایی از قبیل مصالح ساختمانی، موقعیت و وضعیت بازار می‌تواند بر قیمت یک ملک تأثیر مستقیم بگذارد. اما با روشهایی که به تفصیل در ادامه به آن خواهیم پرداخت به مشتریان، سرمایه‌گذاران، سازندگان ساختمان و مشاورهای املاک در راه برآورد تقریبی یک ملک کمکی هرچند اندک بکنیم.
2. آموزش کوتاهی از آمار
تعریف آمار: روش علمی است که برای جمع آوری، تلخیص، تجزیه و تحلیل، تفسیر و بطور کلی برای مطالعه و بررسی مشاهدات بکار گرفته می‌شود.
از فنون آماری برای چه مقاصدی استفاده می شود؟
1 - برای تبدیل داده ها به اطلاعات
2- برای بررسی صحت و سقم فرضیات
3- برای تعیین اعتبار و پایایی تحقیقات
1-2- تعاریف پایه
تعریف جامعه: جامعه بزرگترین مجموعه از موجودات است که در یک زمان معین، مورد نظر ما قرار می‌گیرند مثل جامعه فرهنگیان ایران و . . .
جامعه آماری: تعدادی از عناصر مطلوب مورد نظر که حداقل دارای یک صفت مشخصه باشند.
صفت مشخصه: صفتی است که بین همه عناصر جامعه آماری مشترک و متمایز کننده جامعه آماری از سایر جوامع باشد.
انواع جامعه آماری:
1- محدود: یعنی جامـعه مقادیر از تعـداد محدود و ثابتی تشکیل شده و پایان پذیر باشد.
2- نا محدود: یعنی جامعه از یک ردیف بی انتهایی از مقادیر تشکیل شده باشد.
تعریف نمونه: نمونه عبارتست از تعداد محدودی از آحاد جامعه آماری که بیان کننده ویژگی های اصلی جامعه باشد.
انواع شاخص‌های آماری:
1- پارامتر: شاخـص‌هایی که از طریق سرشـماری (انـدازه گیری تمامی عناصـر جامعه آماری) بدست می‌آیند
2- آماره: شاخـص‌هایی که از طریق نمـونه گیری (اندازه گیری بخشی از جامعه) بدست می‌آیند.
روشهای ناپارامتریک: آزمون‌هایی که مشروط به مفروضات آمار کلاسیک نیستند و کاربرد اصلی آنها در بررسی جوامع آماری غیر نرمال، جوامع با داده‌های کیفی و نمونه‌های کوچک آماری می‌باشد.
2-2- سیر تحول علم آمار از نظر موضوعی عبارتند از:
1- آمار توصیفی: یعنی محاسبه مقادیر و شاخص های جامعه آماری با استفاده از سرشماری تمامی عناصر آن ، بعبارتی توصیف کل جامعه از طریق محاسبه پارامترها
2- آمار استنباطی: آماری که در آن محقق ابتدا آماره‌ها را محاسبه و سپس به کمک تخمین و آزمون فرض آماری ، آنها را به پارامترهای جامعه تعمیم می‌دهد.
3- آمار ناپارامتریک: این نوع آمار در مقابل آمار پارامتریک یعنی آمارهای توصیفی و استنباطی دارای توزیع نرمال قرار می‌گیرد و برای مشاهدات فاقد توزیع آماری کاربرد دارد.
3-2- مراحل پژوهش علمی در آمار
1- مشخص کردن هدف
2- جمع آوری داده‌ها
3- تجزیه و تحلیل داده‌ها
4- بیان یافته‌ها
* دو عنصر اصلی تحقیقات رفتاری و مدیریتی
1 – فرضیه‌های تحقیق
2- متغیرهایی که برای آزمودن آنها بکار گرفته می‌شوند
*نقش متغیرها در فرضیات: متغیرها، فرضیه‌ها را بصورتی نشان می‌دهند که محققان رفتاری و مدیریتی بتوانند آنها (فرضیه‌ها) را مشاهده و اندازه گیری نمایند.
* انواع متغیرها:
1- متغیر خصیصه: متغیری که مقدار آن از یک فرد به فرد دیگر و یا از یک عضو به عضو دیگر جامعه آماری ممکن است تغییر کند. مثل اندازه سازمان
2 - متغیر مستقل: به علت احتمالی یا فرضی متغیر وابسته، متغیر مستقل یا متغیر درونداد و به عبارتی محرک گفته می‌شود.
3 - متغیر وابسته: به متغیری که به تبع تغییر متغیر مستقل، مقدارش کم و زیاد می‌شود متغیر وابسته، متغیر پاسخ و یا برونداد اطلاق می‌شود.
4 - متغیر تعدیل کننده (واسطه‌ای): یک متغیر ثانوی است که رابطه بین متغیر مستقل و متغیر وابسته را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
5 - متغیر کنترل: به متغیرهایی که در موقع انجام پژوهش، لازم است تأثیر آنها خنثی شده و یا از بین برود، متغیرهای کنترل می‌گویند.
نکته:
فرق متغیر تعدیل کننده با متغیر کنترل: موقع انجام تحقیق، پژوهشگر سعی می‌کند تأثیرات متغیر کنترل را از بین ببرد ولی تأثیرات متغیر تعدیل کننده را مورد بررسی قرار می‌دهد.
* مقیاس‌های اندازه گیری متغیرها:
1- مقیاس اسمی (Nominal scale): محققان از این مقیاس، صرفاً برای طبقه بندی اشیاء، اشخاص یا خصوصیات استفاده می‌کنند، مثل استفاده از یک سری اعداد یا سمبول‌ها برای نام گذاری سبک های رهبری.
2- مقیاس ترتیبی (Rank scale): اگر بین اسامی ایجاد شده یا طبقات حاصله ناشی از مقیاس بندی اسمی یک نوع رابطه هم وجود داشته باشد پژوهشگران از مقیاس ترتیبی استفاده می‌نمایند.
3- مقیاس فاصله‌ای (Interval scale): اگر در مقیاس ترتیبی، فاصله بین اعداد یا طبقات از یک نظم خاصی پیروی نماید (فواصل یکسان باشند) محققان از مقیاس فاصله‌ای برای اندازه گیری متغیرها استفاده می‌نمایند.
4- مقیاس نسبی (Ratio scale): مقیاسی است که علاوه بر داشتن همه خصوصیات مقیاس فاصله‌ای، دارای نقطه صفر واقعی نیز هست، مثل متر و گرم
4-2- فرضیه
فرضیه حدسی است زیرکانه در مورد رابطه بین دو یا چند متغیر که بصورت دقیق و روشن بیان شده و پس از آزمایش، صحت یا سقم آن مشخص می‌شود.
* ویژگی‌های یک فرضیه خوب:
1 - واضح و بدون ابهام
2 - بیان در قالب جملات خبری
3 - قابل تبیین (علت یابی)
4 - توضیح دهنده رابطه مورد انتظار بین متغیرها
5 - قابل آزمون بودن (آزمون پذیری)
* انواع فرضیه‌های پژوهشی:
1- توصیفی: فرضیه‌ای است که در مورد کل جامعه آماری تدوین شده ادعایی را بیان می‌نماید.
2- استنباطی: به فرضیه‌ای اطلاق می‌شود که در مورد یک نمونه انتخابی از کل جامعه آماری تدوین شود و صحت و سقم آن تحت تأثیر خطای نمونه گیری باشد.
3 - تک متغیره (cause and effect): فرضیه‌ای که بر اساس آن از یک متغیر کیفی یا کمی، یک رابطه با متغیر دیگر برقرار می‌کنند یعنی هرگاه یکی کاهش یابد، دیگری نیز کاهش می‌یابد؛گاه رابطه‌ی معکوس میان آنها برقرار می‌شود، یعنی افزایش یکی باعث کاهش دیگری می‌گردد.
4- دو متغیره: به فرضیه‌ای می‌گویند که بر اساس آن، دو متغیر کیفی یا کمی، رابطه با هم دارند.
5- چند متغیره: فرضیه هایی که به ظاهر دارای دو متغیر بوده (مستقل و وابسته) ولی فرضیه مستقل آن خودش از چند متغیر دیگر تشکیل شده است.
6- همبستگی: به فرضیه‌ای گفته می‌شود که پژوهشگر هیچ کنترلی بر روی متغیرهای مستقل و وابسته آن ندارد، چرا که اتفاق قبلاً رخ داده و دیگر قابل دستکاری نمی‌باشد.
7- تجربی: فرضیه‌ای است که محقق در آن بر روی هر دو متغیر کنترل دارد یعنی پدیده هنوز روی نداده و پژوهشگر می‌تواند متغیر مستقل را دستکاری نماید.
8- با گروه‌های جور شده: در این نوع فرضیه سازی، پژوهشگران یک گروه نمونه دارند که در آن هر آزمون شونده را از لحاظ یک متغیر واحد دو بار اندازه گیری می‌کنند.
9- با گروه های مستقل: در این حالت، محقق برای آزمون، دو گروه دارد که هر کدام از آنها را از لحاظ یک متغیر واحد مشابه یک بار بطور جداگانه اندازه‌گیری می‌نماید.
10- پارامتریک: فرضیه‌هایی هستند که در آنها از متغیرهای نسبی یا فاصله‌ای استفاده شده و توزیع جامعه (نمونه) نرمال می‌باشد.
11- ناپارامتریک: فرضیه‌هایی هستند که متغیرهای موجود در آنها دارای مقیاس اسمی یا رتبه‌ای می باشند یا این که بر اساس شواهد موجود، محققان نمی‌توانند فرض نرمال بودن جامعه (نمونه) را بپذیرند.