یافتن فرمول صحیح مداخله در بازار مسکن نیازمند سنجش دقیق وضعیت کنونی بازار مسکن از دو منظر عرضه و تقاضا است. مطابق با آمار و اطلاعات به دست آمده از وضعیت متقاضیان و واحدهای مسکونی عرضه شده در بازار، در حال حاضر مهم‌ترین چالش بازار مسکن در کشور، عدم‌تناسب میان عرضه و تقاضای موجود در بازار است. مهم‌ترین چالش متقاضیان حاضر در بازار که بخش عمده آنها خانه‌اولی‌ها و زوج‌های جوان هستند، نبود واحدهای مسکونی متناسب با تقاضای آنها است؛ چراکه بخش عمده واحدهای ساخته و عرضه شده به بازار، آپارتمان‌های مسکونی بزرگ‌متراژ (عمدتا بیش از ۸۰ مترمربع) هستند که متناسب با قدرت خرید و همین‌طور نیاز زوج‌های جوان نیست. در نتیجه بخش زیادی از تقاضای بالقوه موجود در بازار به‌دلیل نبود شرایط مناسب، امکان بالفعل کردن نیاز خود برای خرید خانه را پیدا نمی‌کنند.
پیش‌فرض‌های افزایش وام
در مقابل بخشی از سازندگان با توجه به کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی که تقاضای خرید واحدهای مسکونی مصرفی را دارند، به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید آنها، ترجیح می‌دهند اقدام به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ که یک نوع تقاضای خاص را همواره دارد، بکنند. عدم تعادل میان تقاضای بالقوه و عرضه موجود در بازار سبب شده تا با وجود تحریک دوره‌ای قدرت خرید تقاضا، پس از دوره کوتاهی به‌دلیل عدم‌احداث واحدهای مسکونی مناسب با تقاضای مصرفی و همچنین ورود بازار مسکن به یک دوره رونق قیمتی، مجددا اثر تسهیلات خنثی شود و همین موضوع یعنی عدم‌امکان استفاده متقاضیان از وام مسکن و کاهش قدرت خرید آنها، به رکود معاملاتی دامن می‌زند. اتفاقی که طی یک‌سال اخیر در بازار مسکن رخ داده و به خوبی قابل مشاهده است. آن‌طور که آمارها نشان می‌دهد طی یک‌سال اخیر همزمان با رشد قیمت مسکن و عدم‌تقویت قدرت وام خرید مسکن، میزان سپرده‌گذاری و اخذ وام از طریق صندوق پس‌انداز مسکن یکم به شدت کاهش پیدا کرده است. در این میان اگرچه تقویت تقاضا از محل افزایش قدرت خرید وام مسکن برای ورود متقاضیان به بازار و بالفعل کردن نیاز آنها به خانه‌دار شدن ضروری است اما تجربه‌های گذشته نشان می‌دهد در دوره‌های زمانی که افزایش قدرت خرید وام عملیاتی شده، در صورتی که متناسب با آن سمت عرضه نیز تقویت نشده است، می‌تواند به نوعی افزایش قیمت را به‌دنبال داشته باشد و مجددا چرخه باطل بی‌اثر شدن قدرت وام مسکن تکرار خواهد شد. این اتفاق طی چند دهه اخیر حدود ۴ نوبت (هر پنج تا شش سال یک‌بار) رخ داده است.
در نتیجه مناسب‌ترین فرمول برای ایجاد تعادل در بازار مسکن بین عرضه و تقاضا آن است که از یکسو عرضه‌کننده از فروش واحد مسکونی ساخته شده اطمینان خاطر داشته باشد. بنابراین برای شروع پروژه ساختمانی باید منابع بانکی و منابع پیش‌خریدار به منابع مالی در اختیار سازنده افزوده شود و از سوی دیگر سازنده‌ها به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی متناسب با الگوی مصرفی (کمتر از ۸۰ مترمربع) تشویق شوند. این موضوع به معنای راه‌اندازی و اجرایی کردن قانون پیش‌فروش مسکن است که طی سال‌های اخیر تدوین و تصویب شده، اما هنوز به دلایل مختلف به مرحله اجرایی نرسیده است.
اجرایی شدن قانون پیش‌فروش می‌تواند چند معضل اصلی بازار مسکن را حل کند. اول آنکه سمت عرضه یا همان انبوه‌سازان مسکن از بابت فروش واحد مسکونی تولیدشده نگرانی ندارند. به‌ویژه آنکه بخشی از منابع مالی برای اجرای پروژه‌های ساختمانی، از سمت شبکه بانکی و بخشی از طریق پیش‌خریدار تامین می‌شود. بنابراین سرمایه اولیه موردنیاز برای اجرای پروژه‌های ساختمانی کاهش پیدا خواهد کرد. دوم آنکه، انعقاد قرارداد پیش‌خرید برای سمت تقاضا نیز می‌تواند مزایایی به‌دنبال داشته باشد. به این معناکه پس از انعقاد قرارداد، قیمت واحد مسکونی ثابت می‌ماند و نگرانی برای پیش‌خریدار از بابت افزایش قیمت‌های دوره‌ای بازار مسکن وجود ندارد. سوم آنکه بخشی از منابع مالی نیز از طریق وام مسکن تامین خواهد شد که هم برای سازنده و هم برای خریدار پس از انتقال وام بسیار مناسب است. در مجموع اگر این سه ضلع از این مسیر بتوانند به یکدیگر متصل شوند، بخش عمده مشکل عدم‌تعادل موجود میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن حل خواهد شد. هرچند این پیشنهاد طی سال‌های گذشته بارها به متولیان بخش مسکن در دولت‌های مختلف ارائه شده است اما با توجه به عمر دولت‌ها و از آنجاکه عموما دولت‌ها به‌دنبال اجرای الگوهای زودبازده در بازار همچون افزایش وام مسکن هستند، توجه چندانی به این‌گونه پیشنهادها نداشته‌اند.
این الگو در بسیاری از شهرهای دنیا اجرایی شده و توانسته بخش مهمی از چالش بخش مسکن را حل کند. به‌ویژه آنکه در سایر شهرهای دنیا، توسعه‌گران از طریق انعقاد قرارداد با پیش‌خریدار و ساخت مجتمع‌های مسکونی در مکان‌هایی از شهر که امکان ساخت و عرضه خانه ارزان‌قیمت را دارند، از یکسو ریسک فروش واحد ساخته شده را کاهش می‌دهند و از سوی دیگر به نوعی تضمین سود حاصل از فروش را دارند. در واقع در این الگو، تمامی اضلاع مرتبط با ساخت و عرضه مسکن با یکدیگر و همگام با هم قدم برمی‌دارند این در حالی است که در تمامی سال‌های گذشته هر یک از این سه ضلع، در ایران به شکل مستقل و جدا از یکدیگر تصمیم‌گیری و حرکت کرده‌اند. به‌ویژه آنکه طی سال‌های گذشته هر زمان، تصمیم به اجرای شکل ناقصی از این الگو در ایران گرفته شد، نتیجه مناسب و قابل قبولی به دست نیامد. نمونه مشخص آن تجربه اجرای طرح مسکن مهر است. در قالب اجرای این پروژه، بخش زیادی از انبوه‌سازان به جای تبدیل به توسعه‌گر به پیمانکار تبدیل شدند. همین موضوع منجربه انتقال ریسک از سازنده به دولت شد. در‌حالی‌که در الگوی جهانی، دولت به جای مداخله مستقیم، نقش حامی و هدایت‌کننده در اجرای این طرح‌ها را بر عهده دارد.
از این رو نیاز است تا با تاسیس شرکت‌های بزرگ، امکان اجرای قانون پیش‌فروش مسکن برای ایجاد تعادل در این بخش به‌وجود آید. با این حال به‌نظر می‌رسد تصمیم اخیر شورای پول و اعتبار برای افزایش سقف وام اوراق مسکن هر چند دیر، اما می‌تواند تاحدودی به افزایش قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌ویژه در شهرهای کوچک کمک کند. شکل مهم درخصوص مدل جدید ارائه شده برای افزایش سقف وام اوراق، چالش در استطاعت بودن اقساط ماهانه برای اقشار مختلف است. یکی از روش‌های کاهش اقساط ماهانه وام خرید مسکن، افزایش طول دوره بازپرداخت وام همچون بسیاری از کشورهای دنیا است. در بسیاری از شهرهای دنیا، وام خرید مسکن با نرخ پوشش‌دهی بیش از 60 درصد قیمت واحد مسکونی با یک دوره بازپرداخت طولانی‌مدت بین 20 تا 30 سال به متقاضیان پرداخت می‌شود. اما برای آنکه این الگو قابلیت اجرایی شدن در کشور ایران را نیز داشته باشد نیازمند دو پیش‌شرط شامل کنترل و کاهش نرخ تورم عمومی کشور و همچنین نرخ سود بانکی هستیم.