بعد از رکود طولانی‌مدت بازار مسکن که از تابستان ۹۲ تا پاییز ۹۶ طول کشید، بازار مسکن تهران وارد دوره رونق معاملاتی همراه با افزایش قیمت شد و شوک‌های ارزی ابتدای سال ۹۷ نیز باعث شد افزایش قیمت شدیدتر باشد که این افزایش تا ابتدای تابستان ۹۸ ادامه یافت.
اما این دوره، ویژگی‌های منحصربه‌فردی داشت که با دوره‌های گذشته متفاوت بود لذا این تفاوت در ادامه باعث می‌شود بازار با شرایط خاص‌تری مواجه باشد. نخستین تفاوت به فشار تقاضا مربوط است. تولیدات بیش از حد در دوره ۸۸ تا ۹۲، تولیدات مسکن مهر در اقصی‌نقاط کشور (برخلاف دوره‌های گذشته که بیشتر تولیدات در تهران یا شهرهای بزرگ بود)، روند نزولی ازدواج به دنبال رد شدن متولدین ۵۵ تا ۶۵ از سن ازدواج و... باعث شد که برای نخستین بار از چهل سال گذشته، موجودی مسکن کشور از تعداد خانوارها بیشتر باشد و لذا فشار تقاضا دیگر مانند گذشته نباشد.
این کاهش فشار تقاضا باعث شد دوره رکودی ۹۲ تا ۹۶ دوره طولانی‌تری باشد و متعاقبا پیش‌بینی رونق بعد از آن، رونق شدیدی نبود. اما اتفاقی که باعث شد این رونق یکی از شدیدترین رونق‌های چند دهه گذشته باشد، شوک ناشی از بازار ارز بود که در یک بازه پنج فصلی در بازار تخلیه شده و بازار به تعادل رسید. بنابراین شاهد این بودیم که متوسط قیمت مسکن از ۴ میلیون تومان در تابستان ۹۶ به ۵/ ۱۳ میلیون تومان در تیرماه ۹۸ رسید که با توجه به کاهش نرخ ارز در یک سال گذشته، قیمت مسکن نیز کاهش حدود ۷ درصدی در دو ماه تابستان داشت و تغییرات قیمتی که در یکی، دو ماه گذشته در تهران و شهرستان‌ها اتفاق افتاده است، بیشتر تعدیل قیمت مناطق نسبت به یکدیگر و شهرستان‌ها نسبت به تهران بوده است. بنابراین در چند ماه گذشته شاهد آن بودیم که معاملات به شدت کاهش یافته و به‌رغم کاهش قیمت کلی، در برخی مناطق و شهرها قیمت‌ها صعودی بوده که دلیل آن بیشتر تعدیل نسبت به سایر مناطق بوده است تا امیدواری به رشد قیمت‌ها.
در نتیجه نکته‌ای که بسیاری از کارشناسان الان به آن اذعان دارند، ورود بازار به دوره رکودی است که فروشندگان حرفه‌ای در چند ماه گذشته به درستی پیش‌بینی کرده بودند و علت اصلی کاهش قیمت در تابستان، اقدام به تضعیف توسط فروشندگان حرفه‌ای و خروج از بازار بوده است که تصمیم به نقد کردن دارایی خود گرفتند.
حال سوال این است که در آینده چه پیش خواهد آمد؟ برای پاسخ باید بازار را در دو مقطع کوتاه‌مدت و بلندمدت تحلیل کرد. در کوتاه‌مدت به‌نظر می‌رسد بازار وارد دوره رکودی خود شده است و اگر شوک‌های خارجی نظیر رشد معنی‌دار ارز اتفاق نیفتد همچنان در رکود باقی خواهد ماند و اگر شوک ارزی اتفاق بیفتد، هم در کوتاه‌مدت بیشتر بازارهایی نظیر خودروی خارجی و بورس و طلا دچار نوسان می‌شوند و بازار مسکن در بازه بلندمدت‌تری ملتهب خواهد شد. اما در بلندمدت با توجه به رشد شدید قیمت مصالح - که آن هم دلیل نرخ ارزی داشته است – و بی‌میلی سازندگان به ساخت و ساز جدید برخلاف دوره‌های رونق قبلی که معمولا در انتهای دوران رونق رشد ساخت و ساز شدیدی را شاهد بودیم، به‌نظر نمی‌رسد که دوره رکودی به طولانی‌مدتی سابق باشد مگر آنکه دخالت دولت مانند طرح‌هایی نظیر طرح کنونی ۴۰۰ هزار واحد با شدت بیشتری انجام پذیرد که می‌تواند در طولانی‌تر شدن رکود تاثیرگذار باشد.