نیم‏‌دهه سقوط «فروش نوساز» در پایتخت؛ سه مزاحم سرمایه‌گذاران ساختمانی چیست؟

 فروش واحدهای نوساز در تهران به لحاظ سهم از کل معاملات ملک، به پایین‌ترین میزان طی ۵ سال گذشته رسید. کارنامه سال۱۴۰۰ خرید و فروش آپارتمان‌های نوساز نشان می‌دهد سریال سقوط سهم این گروه از واحدها در معاملات که درست از سال ۹۶ -به دنبال رشد آهسته قیمت ملک و سپس جهش قیمت‌ها- شروع شده بود، در سال گذشته با شدت بیشتر ادامه پیدا کرد. نوسازها مثل گذشته سهم اصلی را در معاملات فروش مسکن ندارند؛ به‌طوری‌که سه عامل مقابل سرمایه‌گذاری ساختمانی در این قضیه نقش بازی می‌کند.

سهم آپارتمان‌‌های نوساز از معاملات مسکن در نیم‌‌دهه اخیر به پایین‌‌ترین حد خود رسید. بررسی روند طی شده در پنج سال اخیر نشان می‌دهد سرمایه‌‌گذاری ساختمانی به دلیل مواجهه با سه مزاحم ساختمانی در دوره‌‌های مختلف روند رو به افول را طی کرده است و رکورد کمترین سهم نوسازها نیز در سال 1400 به ثبت رسید. به‌‌رغم اینکه کاهش سهم نوسازها از معاملات از حدود پنج سال قبل آغاز شد اما 1400 را می‌توان بدترین سال برای بساز و بفروش‌ها دانست، چراکه در این سال فقط 6/ 33‌درصد از آپارتمان‌‌های فروخته شده نوساز تا حداکثر پنج سال ساخت بوده‌‌اند و این یعنی ثبت رکورد کمترین اقبال به املاک نوساز در سالی که گذشت.

به گزارش کارشناسان املاک چهارخانه آورده شده از «دنیای‌اقتصاد»، بازار ساخت‌وساز در سال‌های اخیر و به طور مشخص از زمان شروع دوره رونق مسکن در سال 96 دست‌‌کم با سه مزاحم روبه‌رو بوده است. هر یک از مزاحمان سرمایه‌گذاری ساختمانی در مقطعی بر حجم ساخت‌وساز اثرگذار بوده‌‌اند و به نوعی موجب کاهش آمار معامله مسکن نوساز شدند. در عین حال هر چه به زمان حاضر نزدیک‌‌تر شدیم، همدستی این سه مزاحم نیز عینیت بیشتری پیدا کرد و اثر مرکب آنها بر ساخت‌وساز موجب افت هر چه بیشتر معاملات آپارتمان‌‌های مسکونی نوساز شد.

اولین مزاحم سرمایه‌گذاری ساختمانی از ناحیه سفته‌‌بازها صورت گرفت که به شروع جهش قیمت مسکن در سال‌های 96 و 97 منجر شد. روند پرسرعت جهش قیمت مسکن در آن سال‌ها به نحوی پیش رفت که «نفروختن» به انتخاب اصلی گروهی از سازنده‌‌ها تبدیل شد. در واقع این «نفروش‌ها» بودند که نقش آنها در نیمه دوم سال 96 و نیز سال 97 بر آمار معاملات آشکار شد. نیمه دوم سال 96 زمان شروع روند جهش قیمت مسکن بود و این روند در سال 97 شدت گرفت. همزمان با شروع تغییرات افزایشی قیمت مسکن، برخی سازنده‌‌ها به عنوان یکی از گروه‌‌های اصلی فعال در بازار مسکن که تقریبا بلافاصله در جریان روندهای غالب در این بازار قرار می‌‌گیرند، تصمیم به نفروختن گرفتند. به این ترتیب حجم معاملات آپارتمان‌‌های کلید نخورده تا حداکثر پنج سال ساخت که در سال 95 حدود 52‌درصد بود، در سال 96 به 47‌درصد تنزل پیدا کرد و با افزایش سرعت رشد قیمت مسکن در سال 97 نیز این روند ادامه پیدا کرد، تا جایی که سهم واحدهای نوساز از معاملات آن سال به 43‌درصد کاهش یافت.

هرچند به محض اینکه آمار معاملات آپارتمان‌‌های نوساز تا پنج ساله از حدود 50‌درصد تنزل پیدا می‌کند، آلارم وضعیت غیرعادی روشن و برای فعالان بازار مشخص می‌شود که رخدادی خلاف سنت همیشگی بازار مسکن در حال وقوع است، اما میزان تنزل سهم نوسازها در سال‌های 96 و 97 هنوز آن‌‌قدر بالا نبود که وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی نگران‌‌کننده توصیف شود.

بررسی «دنیای‌اقتصاد» از روند تغییرات فروش نوسازها در بازار مسکن نشان می‌دهد در سال 98 مزاحم دوم سرمایه‌گذاری ساختمانی نیز همدست مزاحم اول شد. این مزاحمت از ناحیه سلب قدرت خرید از متقاضیان مسکن صورت گرفت، به نحوی که روند جهش قیمت مسکن بدون توقف در این سال نیز ادامه پیدا کرد و فاصله بین قدرت خرید متقاضیان مسکن با سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش به حدی افزایش پیدا کرد که در عمل حلقه پایانی زنجیره بخش مسکن یعنی «معاملات» از کار افتاد. گروه اندکی از سفته‌‌بازان و نیز خریداران سرمایه‌‌ای مسکن دو گروه اصلی معامله‌‌گر در بازار مسکن سال 98 بودند و سهم تقاضای مصرفی از معاملات به دلیل اختلاف بزرگ بین سطح قیمت‌ها و استطاعت خرید به پایین‌‌ترین حد ممکن در این سال رسید. در واقع از زمانی که عنان معاملات مسکن از دست معامله‌‌گران مصرفی خارج شد و سفته‌‌بازها با معاملات مکرر و سوداگرانه زمینه رکود تورمی در بازار ملک را ایجاد کردند، فاصله بین قدرت خرید و قیمت‌ها روز به‌روز افزایش پیدا کرد و این وضعیت تا جایی پیش رفت که عملا حلقه آخر زنجیره مسکن یعنی خرید از ناحیه تقاضای مصرفی به کلی از کار افتاد.

این وضعیت سبب شکل‌‌گیری رفتار غالب دیگری در میان سازنده‌‌ها شد که می‌توان از آن با عنوان «نسازها» یاد کرد. در واقع از سال 98 به بعد تلقی گروهی از سازنده‌‌های بازار مسکن این بود که وقتی امکان فروش واحدهای تکمیل شده قبلی خود را ندارند یا با دشواری و طی دوره انتظار طولانی موفق به فروش می‌‌شوند، شروع پروژه ساختمانی جدید منطقی نیست و مادامی که رکود سنگین بر معاملات حاکم باشد، نساختن گزینه مطلوب‌‌تری از سرمایه‌گذاری ساختمانی است. نتیجه همدستی نسازها و نفروش‌ها در آمار سهم معاملات مسکن نوساز از کل معاملات سال 98 منعکس شد، به نحوی که این سهم به 41‌درصد تنزل پیدا کرد.

در سال‌های 99 و 1400 نیز سومین مزاحم سرمایه‌گذاری ساختمانی در کنار دو مزاحم دیگر بر بازار معاملات اثر گذاشت تا روند سقوط فروش نوسازها در بازار مسکن به مدت نیم‌‌دهه ادامه پیدا کند. مزاحم سوم تورم قابل‌توجه قیمت زمین و هزینه ساخت بود که سبب شکل‌‌گیری روند متفاوتی از نساختن در بازار مسکن شد. در واقع طی دو سال گذشته گروهی از سازنده‌‌ها عملا به دلیل اینکه توان پرداخت هزینه‌‌های اجرای پروژه جدید را نداشتند، به عنوان «ناتوان از ساخت» شناخته شدند و این ناتوانی نیز در کاهش عرضه آپارتمان‌‌های نوساز و به دنبال آن کاهش معامله نوسازها نقش داشت؛ به نحوی که سهم آپارتمان‌‌های نوساز تا پنج سال ساخت از کل معاملات در سال 99 به 7/ 38‌درصد و در سال 1400 به مقدار فوق‌‌العاده پایین و غیرعادی 6/ 33‌درصد رسید.

اثر دوپینگی مزاحمان سرمایه‌گذاری ساختمانی

 هر یک از سه گروه نفروش‌ها، نسازها و ناتوان‌‌ها از ساخت به سهم خود در کاهش عرضه آپارتمان‌‌های نوساز به بازار مسکن نقش داشتند و دنباله طبیعی کاهش عرضه نیز، کاهش فروش نوسازها بود که در یک روند تدریجی طی پنج سال اخیر رخ داد. اضافه شدن هر یک از سه گروه سازنده‌‌های مذکور به جمع قبلی سبب شد سال به سال شدت کاهش عرضه بیش از پیش نمایان شود و اثر دوپینگی مزاحمان سرمایه‌گذاری ساخت سبب شکل‌‌گیری وضعیت غیرعادی سال 1400 شد.

وضعیت ویژه سال 1400 به نحوی پیش رفت که رکورد کمترین سهم آپارتمان‌‌های نوساز از فروش مسکن از پیش از دوره جهش اخیر تاکنون که آمارهای مدون گروه‌‌های سنی معاملات موجود است، در آبان ماه رقم خورد و سهم نوسازها از معاملات این ماه به 32‌درصد تنزل پیدا کرد.

گزارش رسمی بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در اسفندماه نیز حاکی از این است که سهم آپارتمان‌‌های نوساز (زیر 5 سال ساخت) در این ماه 5/ 32‌درصد بوده که کمترین مقدار از آذر سال 1400 به بعد است.

ماجرای جابه‌‌جایی تورم ساخت و تورم مسکن

همدستی تورم ساخت به عنوان عامل سوم موثر بر شدت رکود معاملات املاک نوساز و تازه‌‌ساز در بازار مسکن را می‌توان در آمارهای رسمی نیز رهگیری کرد. میانگین قیمت هر مترمربع زمین در تهران در پایان سال 1400 در مقایسه با سال 96 یعنی ابتدای دوره نیم‌‌دهه اخیر 11 برابر شده و تورم مصالح ساختمانی نیز در همین مدت قابل‌توجه بوده است، به نحوی که میانگین قیمت مصالح در نیم‌‌دهه شش برابر شده است.

در سالی که گذشت نیز میانگین قیمت آپارتمان‌‌های نوساز معامله شده در شهر تهران به طور متوسط 30‌درصد افزایش پیدا کرد و این در حالی است که حداقل رشد هزینه ساخت در این مدت 47‌درصد بوده است. به این ترتیب تورم مصالح با شیب نسبتا تند در طول دو سال اخیر به منزله دیواری در برابر سرمایه‌گذاری ساختمانی عمل کرد؛ به این ترتیب که تلقی سازنده‌‌ها این بود که اگر واحدهای تکمیل شده خود را بفروشند، سود به مراتب کمتری نسبت به نگه داشتن واحد خود و فروش در سال آینده نصیب آنها خواهد شد. از طرفی فروش واحدهای تکمیل شده در بازار آرام و بدون تلاطم قیمتی سال 1400 مسکن برای سازنده‌‌هایی که قصد شروع پروژه جدید داشتند نیز فاقد جذابیت بود، چراکه آنها باید در بازاری که قیمت مسکن در آن ثابت شده اقدام به فروش می‌کردند اما حتی اگر به جای خرید زمین، به مشارکت با مالکان املاک کلنگی روی بیاورند، باز هم باید بلافاصله پس از فروش در بازار راکد مسکن، وارد بازار متلاطم خرید مصالح می‌‌شدند. در واقع جابه‌‌جایی تورم ساخت و تورم مسکن سبب شد یک رکورد جدید در زمینه کاهش فروش نوسازها در بازار مسکن در سال 1400 ثبت شود.

چشم‌‌انداز رفتار سازنده‌‌ها در بازار مسکن

رفتار «بساز و نفروش‌ها‌‌»و «نساز و نفروش‌ها» که در بروز وضعیت ویژه فعلی در بازار مسکن و کاهش تامل‌‌برانگیز فروش آپارتمان‌‌های نوساز نقش کلیدی داشته است، در بازار فعلی نیز قابل رهگیری است؛ کمااینکه تعداد فایل‌‌های نوساز و تازه‌‌ساز در بازار مسکن در اغلب محله‌‌های تهران طی روزهای سپری شده از فروردین ماه بسیار اندک و به اذعان برخی واسطه‌‌های ملکی، در نسبت یک به 10 بوده است.

اما آیا این وضعیت در سال 1401 نیز ادامه پیدا می‌کند؟ پاسخ به این سوال و ارائه تصویری از چشم‌‌انداز آتی سهم نوسازها از معاملات مسکن در گرو وضعیت متغیر برونزای موثر بر بازارها یعنی سرنوشت مذاکرات رفع تحریم‌هاست. متغیری که در سال‌های اخیر نقش تعیین‌‌کننده‌‌ای در تلاطم قیمتی در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن داشته و به انتظارات تورمی در این مدت دامن زده، همین متغیر غیراقتصادی است که اتفاقا بازار مسکن در همه بخش‌‌ها بیش از هر زمان دیگری نسبت به آن حساسیت نشان می‌دهد.

اینکه چشم‌‌انداز بازار مسکن در ماه‌‌های آتی روشن یا به اصطلاح تیره خواهد بود، بستگی زیادی به کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی دارد. به اذعان سازنده‌‌ها و آن‌‌گونه که بررسی روندهای آماری رسمی نشان می‌دهد، تورم مصالح ساختمانی دیرتر از تورم مسکن آغاز شده و اگر ادامه پیدا کند، سازنده‌‌های بیشتری به گروه نسازها و نفروش‌ها اضافه می‌‌شوند و روند افت معاملات نوسازها نیز به این ترتیب می‌تواند در سال‌جاری هم استمرار داشته باشد. اما اگر ریسک متغیر غیراقتصادی با نتیجه‌‌بخش بودن مذاکرات هسته ای کاهش پیدا کند، انتظارات تورمی نیز کنترل می‌شود و بازار مصالح ساختمانی نیز به تبع کنترل تورم، به ثبات خواهد رسید. در این صورت زمان آشتی سازند‌‌ه‌‌ها با بازار ساخت‌وساز فرا می‌رسد و روند عرضه نوسازها به این ترتیب دستخوش تغییر اساسی خواهد شد.