اگر قیمت‌ها برای مقایسه دقیق‌تر بر اساس طبقه اول ساختمان نوساز استاندارد شوند، قیمت از حدود ۱۴۲.۹ میلیون تومان به ۲۵۰.۸ میلیون تومان رسیده و رشد سرمایه‌ای به حدود ۷۵.۵ درصد می‌رسد.

در مقابل، رشد بازار اجاره در همین دوره بسیار محدودتر بوده است. این تفاوت میان رشد قیمت خرید و رشد اجاره، یکی از مهم‌ترین نکات این تحلیل برای بررسی سرمایه‌گذاری در منطقه ۷ تهران است.

نکته روش‌شناسی: داده‌های فروش و اجاره این گزارش بر اساس آگهی‌های راستی‌آزمایی‌شده و پردازش‌شده کارشناسان املاک چهارخانه هستند و الزاماً بیانگر قیمت نهایی معاملات قطعی نیستند.

خلاصه وضعیت بازار مسکن منطقه ۷ تهران

بررسی بازار فروش منطقه ۷ در این دوره بر پایه ۱٬۸۰۲ آگهی آپارتمان مسکونی انجام شده است. تعداد آگهی‌های اجاره بررسی‌شده نیز ۸۱۶ مورد بوده است.

شاخص‌های بازار در شهریور ۱۴۰۵

این اعداد باید در کنار روند ماهانه، قیمت استانداردشده، اجاره، بازده سرمایه و سایر شاخص‌ها بررسی شوند و نباید صرفاً یک عدد منفرد مبنای تحلیل قرار گیرد.

روند قیمت مسکن منطقه ۷ تهران از دی ۱۴۰۴ تا شهریور ۱۴۰۵

یکی از مهم‌ترین شاخص‌های بازار منطقه ۷، تغییرات میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان است.

میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان

روند کلی قیمت در این بازه صعودی بوده، اما رشد ماهانه کاملاً خطی نبوده است.

برای نمونه، میانگین قیمت از ۲۰۲.۲ میلیون تومان در اردیبهشت به ۱۹۶.۴ میلیون تومان در خرداد کاهش یافته، اما پس از آن دوباره به ترتیب به ۲۰۵.۶، ۲۱۹.۷ و ۲۲۴.۷ میلیون تومان رسیده است.

بنابراین در تحلیل روند قیمت مسکن منطقه ۷، یک ماه کاهش قیمت به‌تنهایی نباید به‌عنوان تغییر قطعی روند تفسیر شود.

رشد قیمت مسکن منطقه ۷ چقدر بوده است؟

رشد قیمت بر اساس داده‌های عرضه‌شده

میانگین قیمت از:

۱۲۹.۷ میلیون تومان → ۲۲۴.۷ میلیون تومان

افزایش یافته است.

رشد این شاخص:

حدود ۷۳.۳ درصد

بوده است.

رشد قیمت استانداردشده

در قیمت استانداردشده طبقه اول ساختمان نوساز:

۱۴۲.۹ میلیون تومان → ۲۵۰.۸ میلیون تومان

و رشد حدود:

۷۵.۵ درصد

به دست می‌آید.

استانداردسازی باعث می‌شود اثر برخی تفاوت‌های موجود در ترکیب ملک‌ها در مقایسه قیمت‌ها تا حدی کنترل شود.

قیمت استانداردشده مسکن منطقه ۷ چیست؟

قیمت هر مترمربع آپارتمان فقط به منطقه جغرافیایی وابسته نیست. عواملی مانند:

• سن ساختمان
• طبقه
• امکانات

می‌توانند قیمت هر مترمربع را تغییر دهند.

به همین دلیل  کارشناسان املاک چهارخانه در مرکز تحلیل سرمایه‌گذاری، قیمت را بر اساس طبقه اول ساختمان نوساز استاندارد می‌کند.

تفاوت قیمت واقعی و قیمت استانداردشده

در شهریور ۱۴۰۵:

میانگین قیمت عرضه‌شده: ۲۲۴.۷ میلیون تومان

در مقابل:

قیمت استانداردشده: ۲۵۰.۸ میلیون تومان

عدد ۲۲۴.۷ میلیون تومان وضعیت ترکیبی آگهی‌های موجود را نشان می‌دهد، در حالی که عدد ۲۵۰.۸ میلیون تومان برای مقایسه یک وضعیت استانداردشده استفاده می‌شود.

تغییرات ماهانه قیمت مسکن منطقه ۷

روند قیمت در این دوره را می‌توان به چند مرحله تقسیم کرد.

جهش قیمت از دی تا اسفند ۱۴۰۴

قیمت از حدود ۱۲۹.۷ میلیون تومان به ۱۷۲ میلیون تومان رسید.

ادامه رشد در فروردین و اردیبهشت ۱۴۰۵

قیمت به ترتیب به حدود:

۱۸۲.۹ → ۲۰۲.۲ میلیون تومان

رسید.

کاهش کوتاه‌مدت در خرداد

قیمت به ۱۹۶.۴ میلیون تومان کاهش یافت.

بازگشت رشد از خرداد تا شهریور

پس از خرداد، میانگین قیمت به ترتیب به:

۲۰۵.۶ → ۲۱۹.۷ → ۲۲۴.۷ میلیون تومان

رسید.

در نتیجه، داده‌های این دوره ترکیبی از روند کلی صعودی و نوسانات ماهانه را نشان می‌دهند.

وضعیت اجاره مسکن در منطقه ۷ تهران

بازار اجاره در این دوره رفتار متفاوتی نسبت به بازار فروش داشته است.

داده‌ها برای اردیبهشت تا شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع تقریباً در محدوده ۵۸۰ تا ۷۲۵ هزار تومان قرار داشته است.

در شهریور ۱۴۰۵ میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع حدود ۷۲۵ هزار تومان بوده است.

رشد قیمت مسکن و اجاره چه تفاوتی دارند؟

یکی از مهم‌ترین یافته‌های این تحلیل، فاصله میان رشد قیمت خرید و رشد اجاره است.

رشد قیمت استانداردشده

حدود ۷۵.۵ درصد

رشد اجاره

حدود ۲.۸ درصد

بر اساس شاخص‌های مرکز تحلیل سرمایه‌گذاری 4KHANEH.COM، رشد قیمت در دوره قابل‌مقایسه بسیار سریع‌تر از رشد اجاره بوده است.

به بیان ساده:

قیمت خرید مسکن در منطقه ۷ طی این دوره بسیار سریع‌تر از درآمد اجاره‌ای رشد کرده است.

این موضوع در بررسی بازده اجاره و نسبت قیمت به اجاره اهمیت دارد.

بازده اجاره مسکن در منطقه ۷

بر اساس شاخص‌های مرکز تحلیل سرمایه‌گذاری:

• بازده اجاره ناخالص: ۳.۵ درصد
• بازده اجاره خالص: ۳.۱ درصد
• نسبت قیمت به اجاره: حدود ۲۸.۸ سال

نسبت قیمت به اجاره، رابطه میان ارزش ملک و درآمد اجاره‌ای آن را نشان می‌دهد.

در این دوره، رشد سریع‌تر قیمت نسبت به اجاره باعث شده درآمد اجاره‌ای در مقایسه با ارزش ملک، سهم کوچک‌تری از بازده سرمایه‌گذاری را تشکیل دهد.

نسبت قیمت به اجاره در منطقه ۷ تهران

نسبت قیمت به اجاره حدود ۲۸.۸ سال گزارش شده است.

این شاخص به‌صورت ساده نشان می‌دهد که اگر قیمت ملک را فقط با درآمد اجاره‌ای مقایسه کنیم، دوره بازگشت قیمت از محل اجاره طولانی است.

بنابراین تحلیل بازار منطقه ۷ تنها با مشاهده رشد قیمت کامل نمی‌شود و باید قیمت خرید و درآمد اجاره‌ای هم‌زمان بررسی شوند.

بازده سرمایه‌گذاری در منطقه ۷ تهران

بر اساس شاخص‌های مرکز تحلیل سرمایه‌گذاری:

در این مجموعه داده، سهم اصلی بازده از رشد ارزش ملک حاصل شده و سهم درآمد اجاره‌ای بسیار کوچک‌تر بوده است.

مقایسه بازار مسکن منطقه ۷ با بازارهای موازی

مرکز تحلیل سرمایه‌گذاری امکان مقایسه مسکن با بازارهای موازی را نیز فراهم می‌کند.

تورم تجمعی دوره نیز حدود ۵۶.۶ درصد گزارش شده است.

این اعداد صرفاً عملکرد دارایی‌ها در دوره مورد بررسی را نشان می‌دهند و نباید به‌عنوان پیش‌بینی عملکرد آینده استفاده شوند.

همبستگی قیمت مسکن منطقه ۷ با بازارهای موازی

داده‌ها برای تغییرات ماهانه ضرایب همبستگی زیر را گزارش می‌کنند:

در نمونه مورد بررسی، همبستگی تغییرات قیمت مسکن با دلار، طلا و سکه بیشتر از همبستگی آن با تورم ماهانه بوده است.

نکته مهم: همبستگی به معنی رابطه علت و معلولی نیست. برای مثال ضریب ۰.۶۵ نشان‌دهنده هم‌جهتی نسبی تغییرات در این نمونه است و به‌تنهایی اثبات نمی‌کند که تغییر دلار علت مستقیم تغییر قیمت مسکن بوده است.

میانگین و میانه قیمت مسکن در منطقه ۷

در آخرین داده‌های بازار فروش:

میانگین قیمت: ۲۲۴.۷ میلیون تومان

میانه قیمت: ۲۰۳.۳ میلیون تومان

اختلاف این دو شاخص حدود ۲۱.۴ میلیون تومان است.

قرار گرفتن میانگین بالاتر از میانه نشان می‌دهد توزیع قیمت‌ها در این داده‌ها متقارن نیست و برخی قیمت‌های بالاتر می‌توانند میانگین را افزایش دهند.

به همین دلیل برای بررسی قیمت یک ملک مشخص، استفاده از میانگین به‌تنهایی کافی نیست و میانه و مشخصات خود ملک نیز باید بررسی شوند.

وضعیت بازار مسکن منطقه ۷ در شهریور ۱۴۰۵

با کنار هم قرار دادن شاخص‌های اصلی، تصویر داده‌ها از بازار منطقه ۷ در شهریور ۱۴۰۵ چنین است:

قیمت فروش

میانگین قیمت هر مترمربع:

۲۲۴.۷ میلیون تومان

قیمت استانداردشده

قیمت استاندارد طبقه اول نوساز:

۲۵۰.۸ میلیون تومان

رشد سرمایه

حدود:

۷۵.۵ درصد

بازده اجاره

بازده ناخالص:

۳.۵ درصد

نسبت قیمت به اجاره

حدود:

۲۸.۸ سال

بازده واقعی

حدود:

۱۴.۳ درصد

امتیاز سرمایه‌گذاری

۷۰ از ۱۰۰

بررسی بازار منطقه ۷ برای گروه‌های مختلف

سرمایه‌گذار با هدف رشد ارزش ملک

در داده‌های این دوره، بخش اصلی بازده از افزایش قیمت ملک حاصل شده است. بنابراین برای چنین سرمایه‌گذاری، شاخص‌هایی مانند رشد سرمایه، قیمت استانداردشده و بازده واقعی اهمیت ویژه‌ای دارند.

با این حال، رشد ثبت‌شده در این دوره نباید مستقیماً به دوره آینده تعمیم داده شود.

سرمایه‌گذار با هدف درآمد اجاره

بازده اجاره ناخالص ۳.۵ درصد و نسبت قیمت به اجاره حدود ۲۸.۸ سال از شاخص‌های مهم برای این گروه هستند.

بنابراین بررسی سرمایه‌گذاری صرفاً از منظر درآمد ماهانه اجاره، به تحلیل جداگانه‌ای نیاز دارد.

خریدار مصرفی

برای خریدار مصرفی، میانگین قیمت منطقه به‌تنهایی معیار کافی نیست.

سن بنا، موقعیت، متراژ، پارکینگ، آسانسور، عرض گذر، وضعیت سند، کیفیت ساختمان و قیمت همان واحد باید بررسی شوند.

فروشنده

فروشنده می‌تواند قیمت ملک خود را علاوه بر میانگین، با میانه قیمت و قیمت استانداردشده مقایسه کند.

سازنده

رشد قیمت فروش به‌تنهایی برای ارزیابی سود ساخت کافی نیست. ( برای تحلیل هوشمند پروژه‌های ملکی کلیک نمایید)

برای پروژه ساختمانی باید حداقل موارد زیر بررسی شوند:

• قیمت زمین
• هزینه ساخت
• تراکم
• سطح اشغال
• تعداد طبقات
• زمان ساخت
• هزینه تأمین مالی
• قیمت فروش نوساز
• سرعت فروش
• ریسک تغییر قیمت مصالح

مهم‌ترین نکات تحلیل بازار منطقه ۷ تهران

بر اساس داده‌های بررسی‌شده:

1. میانگین قیمت هر مترمربع از ۱۲۹.۷ به ۲۲۴.۷ میلیون تومان رسیده است.
2. رشد قیمت عرضه‌شده حدود ۷۳.۳ درصد بوده است.
3. رشد قیمت استانداردشده حدود ۷۵.۵ درصد بوده است.
4. رشد اجاره در دوره قابل‌مقایسه حدود ۲.۸ درصد گزارش شده است.
5. بازده اجاره ناخالص حدود ۳.۵ درصد بوده است.
6. نسبت قیمت به اجاره حدود ۲۸.۸ سال بوده است.
7. بازده کل حدود ۷۸.۹ درصد گزارش شده است.
8. بازده واقعی حدود ۱۴.۳ درصد گزارش شده است.
9. امتیاز سرمایه‌گذاری محاسبه‌شده توسط کارشناسان املاک چهارخانه ۷۰ از ۱۰۰ بوده است.
10. در این دوره، بخش اصلی بازده از رشد ارزش ملک حاصل شده است.

جمع‌بندی تحلیل بازار مسکن منطقه ۷ تهران

بازار مسکن منطقه ۷ تهران در فاصله دی ۱۴۰۴ تا شهریور ۱۴۰۵ بر اساس داده‌ها افزایش قابل‌توجهی در قیمت‌های عرضه‌شده داشته است.

میانگین قیمت هر مترمربع از حدود ۱۲۹.۷ میلیون تومان به ۲۲۴.۷ میلیون تومان رسیده و قیمت استانداردشده طبقه اول ساختمان نوساز نیز از حدود ۱۴۲.۹ میلیون تومان به ۲۵۰.۸ میلیون تومان افزایش یافته است.

در مقابل، رشد اجاره بسیار محدودتر بوده است. نتیجه این تفاوت در شاخص‌هایی مانند بازده اجاره ۳.۵ درصد و نسبت قیمت به اجاره ۲۸.۸ سال دیده می‌شود.

همچنین بازده کل سرمایه‌گذاری در این دوره حدود ۷۸.۹ درصد و بازده واقعی حدود ۱۴.۳ درصد گزارش شده است.

بنابراین داده‌های این دوره نشان می‌دهند که رشد ارزش ملک سهم بسیار بیشتری از بازده نسبت به درآمد اجاره‌ای داشته است.

برای تحلیل دقیق‌تر بازار منطقه ۷، بهتر است به‌جای تکیه بر یک شاخص، قیمت، اجاره، روند ماهانه، قیمت استانداردشده، بازده سرمایه، نسبت قیمت به اجاره و بازارهای موازی هم‌زمان بررسی شوند.

داده به‌تنهایی تصمیم نیست؛ ارزش تحلیل زمانی ایجاد می‌شود که رابطه میان داده‌ها را بفهمیم.

منبع داده و روش تحلیل

این گزارش بر اساس داده‌های منتشرشده در ابزارهای تحلیل بازار مسکن و نمونه گیری از املاک آگهی شده سایت دیوار برای منطقه ۷ تهران تهیه شده است.

تحلیل کوتاه‌مدت بر داده‌های آگهی‌های راستی‌آزمایی‌شده و پردازش آماری آن‌ها استوار است. بنابراین قیمت‌های این گزارش را باید شاخصی از بازار عرضه و روند قیمت‌های اعلام‌شده دانست و نه الزاماً قیمت قطعی معاملات.

در تحلیل سرمایه‌گذاری نیز از شاخص‌های مرکز تحلیل سرمایه‌گذاری شامل:

Gross Rental Yield، Net Rental Yield، Price-to-Rent Ratio، Capital Growth، Rental Growth، Total Return، Real Return و Investment Score

استفاده شده است.

قیمت هر متر آپارتمان در منطقه ۷ تهران در شهریور ۱۴۰۵ چقدر بوده است؟

بر اساس داده‌ها، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهریور ۱۴۰۵ حدود ۲۲۴.۷ میلیون تومان و میانگین قیمت استانداردشده طبقه اول ساختمان نوساز حدود ۲۵۰.۸ میلیون تومان بوده است.

قیمت مسکن منطقه ۷ از دی ۱۴۰۴ تا شهریور ۱۴۰۵ چقدر رشد کرده است؟

میانگین قیمت عرضه‌شده از حدود ۱۲۹.۷ میلیون تومان به ۲۲۴.۷ میلیون تومان رسیده و حدود ۷۳.۳ درصد رشد کرده است. رشد قیمت استانداردشده نیز حدود ۷۵.۵ درصد بوده است.

اجاره در منطقه ۷ تهران چقدر رشد کرده است؟

بر اساس داده‌های مرکز تحلیل سرمایه‌گذاری، رشد اجاره در دوره قابل‌مقایسه حدود ۲.۸ درصد گزارش شده است.

بازده اجاره مسکن در منطقه ۷ چقدر است؟

بازده اجاره ناخالص حدود ۳.۵ درصد و بازده اجاره خالص حدود ۳.۱ درصد گزارش شده است.

نسبت قیمت به اجاره در منطقه ۷ تهران چقدر است؟

نسبت قیمت به اجاره در این تحلیل حدود ۲۸.۸ سال محاسبه شده است.

آیا قیمت استانداردشده با میانگین قیمت یکی است؟

خیر. میانگین قیمت، وضعیت ترکیبی املاک موجود در داده‌ها را نشان می‌دهد، در حالی که قیمت استانداردشده برای مقایسه شرایط مشخص‌تری مانند طبقه اول ساختمان نوساز استفاده می‌شود.

آیا قیمت‌ها اعلامی قیمت قطعی معاملات هستند؟

خیر. این تحلیل بر داده‌های آگهی‌های راستی‌آزمایی‌شده و پردازش‌شده استوار است و باید به‌عنوان شاخصی از بازار عرضه و روند قیمت‌های اعلام‌شده تفسیر شود، نه آمار قطعی معاملات.