منطقه ۴ تهران در مرداد ۱۴۰۵ دیگر بازاری نیست که بتوان درباره آن فقط با یک عدد «قیمت هر متر» قضاوت کرد. در بخش فروش، قیمت‌ها نسبت به ابتدای سال رشد کرده‌اند، اما سرعت رشد در ماه‌های اخیر به‌مراتب کمتر از جهش‌های ابتدای دوره شده است. در مقابل، بازار اجاره در ماه‌های اردیبهشت تا مرداد، هم‌زمان با نزدیک‌شدن به فصل جابه‌جایی مستأجران، تغییر بسیار بزرگ‌تری را تجربه کرده است.

بر اساس آگهی‌های ملکی پردازش شده در کارشناسان املاک چهارخانه، در مرداد ۱۴۰۵ میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در منطقه ۴ به حدود ۲۹۷ میلیون تومان و میانگین استانداردشده بر مبنای «طبقه اول نوساز» به حدود ۳۲۳ میلیون تومان رسیده است. در همان ماه، میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع حدود ۸۱۵ هزار تومان و برای ملک استانداردشده حدود ۸۴۰ هزار تومان بوده است.

بنابراین اگر بخواهیم خیلی ساده بگوییم، فروش در منطقه ۴ گران شده، اما اجاره در چهار ماه اخیر با سرعت بسیار بیشتری حرکت کرده است. با این حال، این افزایش اجاره هنوز نتوانسته بازده اجاره‌ای منطقه را به سطحی برساند که سرمایه‌گذاری صرفاً اجاره‌محور بسیار جذاب تلقی شود.

وضعیت مسکن منطقه ۴ در یک نگاه

داده‌های هشت‌ماهه فروش نشان می‌دهد که از دی ۱۴۰۴ تا مرداد ۱۴۰۵، ۳٬۰۶۳ آگهی فروش آپارتمان مسکونی در تحلیل وارد شده است. میانگین قیمت کل دوره حدود ۲۴۸ میلیون تومان به ازای هر مترمربع و میانه واقعی حدود ۲۳۱.۲۲ میلیون تومان بوده است. در مرداد، میانگین قیمت به ۲۹۶.۶۸ میلیون تومان رسید و میانه نیز ۲۷۰.۴ میلیون تومان ثبت شد.

در بازار اجاره نیز طی چهار ماه اردیبهشت تا مرداد، ۱٬۷۳۹ آگهی اجاره بررسی شده است. میانگین اجاره در مرداد ۸۱۵ هزار تومان به ازای هر مترمربع در ماه و میانه ۸۰۰ هزار تومان بوده است. برای واحد استانداردشده طبقه اول نوساز، این ارقام به ترتیب ۸۴۰ و ۸۳۷ هزار تومان رسیده‌اند.

اما نکته‌ای که نباید از آن غافل شد این است که منطقه ۴ یک بازار کاملاً یکدست نیست.

۱. بازار فروش آپارتمان مسکونی منطقه ۴ از دی ۱۴۰۴ تا مرداد ۱۴۰۵ چه مسیری را طی کرد؟

اگر به ابتدای دوره یعنی دی ۱۴۰۴ برگردیم، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی حدود ۱۸۶.۵ میلیون تومان بود. این رقم در مرداد ۱۴۰۵ به ۲۹۶.۷ میلیون تومان رسید.

یعنی در این فاصله، میانگین قیمت هر مترمربع حدود ۵۹٪ افزایش یافته است.

در شاخص استانداردشده طبقه اول نوساز، حرکت قیمت از ۱۹۶.۸ میلیون تومان در دی به ۳۲۳.۴ میلیون تومان در مرداد بوده که رشد حدود ۶۴٪ را نشان می‌دهد.

روند قیمت فروش

اما این جدول یک نکته مهم را نشان می‌دهد: بازار فروش در نیمه اول سال دو رفتار متفاوت داشته است.

در بهمن، اسفند و فروردین نوسان قیمت قابل توجه بود؛ اما از اردیبهشت به بعد، روند بازار منظم‌تر شده و افزایش قیمت ماهانه کاهش پیدا کرده است.

بر اساس تحلیل چهارخانه، رشد قیمت در شاخص عمومی طی یک ماه ۱.۹۴٪ و در شاخص طبقه اول نوساز ۳.۲۶٪ بوده است. رشد سه‌ماهه نیز به ترتیب ۸٪ و ۱۰.۵۷٪ و رشد شش‌ماهه ۲۹.۵۸٪ و ۳۵.۶۱٪ گزارش شده است.

معنای ساده این اعداد چیست؟

یعنی بازار فروش هنوز صعودی است، اما سرعت رشد قیمت در ماه‌های اخیر کمتر شده است.

این تفاوت برای خریدار اهمیت دارد. بازاری که در یک دوره شش‌ماهه ۳۰ تا ۳۵ درصد رشد کرده، الزاماً قرار نیست در شش ماه بعد نیز همین مسیر را تکرار کند.

۲. مرداد ۱۴۰۵؛ قیمت واقعی بازار منطقه ۴ چقدر است؟

در مرداد، میانگین قیمت خام بازار:

۲۹۶.۷ میلیون تومان برای هر مترمربع

و میانه:

۲۷۰.۴ میلیون تومان

بوده است.

برای مقایسه استانداردشده بر اساس طبقه اول نوساز:

میانگین: ۳۲۳.۴ میلیون تومان

میانه: ۳۰۰.۹ میلیون تومان

ثبت شده است.

این اختلاف میانگین و میانه هم مهم است. وقتی میانگین از میانه بالاتر است، یعنی بخشی از فایل‌های گران‌تر، میانگین بازار را به سمت بالا کشیده‌اند.

بنابراین برای کسی که قصد خرید دارد، گفتن اینکه:

«منطقه ۴ متری ۳۲۳ میلیون تومان است»

دقیق نیست.

عدد مناسب‌تر برای تحلیل عمومی بازار، ترکیبی از میانگین، میانه، سن بنا، موقعیت و کیفیت ساختمان است.

۳. منطقه ۴ از نظر قیمت یک بازار دوگانه است

داده‌های تحلیل کوتاه‌مدت یک نکته بسیار مهم را آشکار می‌کند: اختلاف شرق و غرب منطقه ۴ بسیار زیاد است.

در مرداد ۱۴۰۵، در بخش غربی منطقه، یعنی محدوده غرب امام علی تا پاسداران، میانگین قیمت هر مترمربع حدود ۳۷۵ میلیون تومان بوده؛ در حالی که در بخش شرقی، یعنی شرق امام علی، تهرانپارس و حکیمیه، میانگین حدود ۲۱۷ میلیون تومان ثبت شده است.

یعنی در همین منطقه ۴، میانگین قیمت هر مترمربع در بخش غربی حدود ۷۳٪ بیشتر از بخش شرقی بوده است.

در اجاره نیز همین تفاوت دیده می‌شود:

• غرب منطقه: حدود ۹۷۷ هزار تومان اجاره ماهانه به ازای هر مترمربع
• شرق منطقه: حدود ۶۱۴ هزار تومان

بنابراین «منطقه ۴» به‌تنهایی برای تصمیم سرمایه‌گذاری کافی نیست. سرمایه‌گذار باید حداقل محله، محدوده، سن بنا، متراژ، کیفیت ساختمان و قابلیت اجاره ملک را نیز وارد محاسبه کند.

۴. بازار اجاره؛ داستان کاملاً متفاوت است

اگر بازار فروش در چهار ماه اخیر آرام‌تر شده، بازار اجاره دقیقاً رفتار دیگری داشته است.

در اردیبهشت ۱۴۰۵، میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع در منطقه ۴ حدود ۵۵۱ هزار تومان بود.

این رقم در:

• خرداد به ۵۵۹ هزار تومان
• تیر به ۷۹۷ هزار تومان
• مرداد به ۸۱۵ هزار تومان

رسید.

در شاخص طبقه اول نوساز نیز:

۵۶۵ هزار تومان → ۵۶۸ هزار تومان → ۸۱۹ هزار تومان → ۸۴۰ هزار تومان

حرکت کرده است.

یعنی از اردیبهشت تا مرداد:

اجاره معمولی:

حدود ۴۸٪ افزایش

اجاره استانداردشده:

حدود ۴۹٪ افزایش

داشته است.

این رشد با رشد بازار فروش در همین چهار ماه قابل مقایسه نیست.

۵. چرا اجاره در منطقه ۴ این‌قدر سریع بالا رفت؟

یکی از مهم‌ترین دلایل، فصل جابه‌جایی مستأجران است.

در ماه‌های اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد، بخش قابل توجهی از قراردادهای اجاره تمدید یا جابه‌جا می‌شوند. در چنین شرایطی، بازار اجاره بیش از بازار فروش با تغییرات تقاضای مصرفی مواجه می‌شود.

البته داده‌ها به‌تنهایی علت جهش تیرماه را اثبات نمی‌کنند؛ بنابراین نمی‌توان تمام افزایش را صرفاً به فصل جابه‌جایی نسبت داد.

اما هم‌زمانی رشد شدید اجاره با این دوره زمانی نشان می‌دهد که بازار اجاره در تابستان ۱۴۰۵ تحت فشار تقاضای بیشتری قرار گرفته است.

یک نکته دیگر هم وجود دارد: تعداد فایل‌های بررسی‌شده در تیر ۵۸۰ مورد و در مرداد ۵۱۲ مورد بوده است؛ بنابراین افزایش اجاره بر مبنای حجم قابل توجهی از آگهی‌ها مشاهده شده و صرفاً به چند فایل خاص محدود نیست.

۶. مقایسه چهارماهه فروش و اجاره؛ برنده تابستان ۱۴۰۵ کدام بازار بود؟

اگر اردیبهشت را نقطه شروع و مرداد را نقطه پایان بگیریم، تصویر بسیار روشن است:

این جدول شاید مهم‌ترین تصویر از بازار منطقه ۴ در تابستان ۱۴۰۵ باشد:

در چهار ماه اخیر، اجاره بسیار سریع‌تر از قیمت فروش حرکت کرده است.

اما این به معنی آن نیست که سرمایه‌گذاری اجاره‌ای ناگهان فوق‌العاده شده است.

چرا؟

چون قیمت خرید ملک نیز بسیار بالاست.

۷. با وجود رشد اجاره، چرا بازده اجاره هنوز پایین است؟

در گزارش سرمایه‌گذاری منطقه ۴، بازده اجاره ناخالص ۲.۷٪ و بازده اجاره خالص ۲.۴٪ محاسبه شده است.

نسبت قیمت به اجاره نیز ۳۷ سال است.

به زبان ساده:

اگر فقط به اجاره نگاه کنیم، سرمایه‌گذار باید مدت بسیار طولانی منتظر بماند تا سرمایه اولیه خود را از محل درآمد اجاره‌ای بازگرداند.

بازده ماهانه اجاره در چهار ماه بررسی‌شده نیز:

• اردیبهشت: ۰.۱۹٪
• خرداد: ۰.۱۹٪
• تیر: ۰.۲۶٪
• مرداد: ۰.۲۶٪

بوده و میانگین آن ۰.۲۳٪ در ماه گزارش شده است.

بنابراین افزایش اجاره، بیشتر از آنکه به معنای تغییر بنیادین اقتصاد سرمایه‌گذاری منطقه باشد، نشان‌دهنده افزایش قابل توجه هزینه اجاره‌نشینی در مقابل قیمت بالای ملک است.

۸. نکته مهم برای مالک و سرمایه‌گذار: فاصله اجاره و قیمت هنوز زیاد است

این موضوع را می‌توان با یک مثال ساده فهمید.

فرض کنیم یک آپارتمان ۱۰۰ متری را بر اساس میانگین مرداد منطقه خریداری کنیم.

قیمت تقریبی آن:

۲۹.۷ میلیارد تومان

و اگر اجاره متوسط منطقه را مبنا قرار دهیم:

۸۱۵ هزار تومان × ۱۰۰ متر = حدود ۸۱.۵ میلیون تومان اجاره ماهانه

در سال، حدود:

۹۷۸ میلیون تومان

درآمد اجاره ایجاد می‌شود.

نسبت این درآمد به قیمت ملک حدود همان محدوده ۲.۷٪ سالانه است که در گزارش سرمایه‌گذاری نیز محاسبه شده است.

پس حتی با وجود جهش اجاره در تابستان، قیمت خرید هنوز آن‌قدر بالاست که بازده اجاره‌ای را محدود می‌کند.

۹. سرمایه‌گذاری در منطقه ۴؛ جذاب هست یا نه؟

پاسخ کوتاه:

بله، اما بیشتر برای رشد سرمایه تا درآمد اجاره.

گزارش سرمایه‌گذاری برای دوره دی ۱۴۰۴ تا مرداد ۱۴۰۵، این تصویر را ارائه می‌کند:

بنابراین منطقه ۴ را نمی‌توان بازار نامناسبی دانست.

اما باید دقیق‌تر گفت:

منطقه ۴ برای سرمایه‌گذاری میان‌مدت و بلندمدت با هدف حفظ ارزش و رشد سرمایه، جذاب‌تر از سرمایه‌گذاری صرفاً با هدف دریافت اجاره است.

۱۰. بازده واقعی؛ بخش مهم داستان سرمایه‌گذاری

یکی از نکات مثبت گزارش این است که بازده کل مسکن در دوره مورد بررسی ۶۷.۱٪ بوده، در حالی که تورم تجمعی دوره ۵۱.۵٪ گزارش شده است.

در نتیجه بازده واقعی مسکن منطقه ۴ حدود ۱۰.۳٪ محاسبه شده است.

در مقایسه با برخی بازارهای موازی نیز گزارش کارشناسان املاک چهارخانه برای همین دوره ارقام زیر را ارائه می‌کند:

• دلار: بازده اسمی ۴۶.۷٪
• طلای ۱۸ عیار: ۳۸.۱٪
• سکه امامی: ۳۳.۱٪
• بیت‌کوین: ۸.۶٪

در همین محاسبه، بازده واقعی این دارایی‌ها به ترتیب منفی ۴.۸٪، منفی ۱۳.۳٪، منفی ۱۸.۳٪ و منفی ۴۲.۹٪ گزارش شده است.

البته این مقایسه باید با احتیاط خوانده شود؛ زیرا دوره انتخاب‌شده و روش محاسبه بازده می‌تواند نتیجه مقایسه را تغییر دهد.

۱۱. آیا مسکن منطقه ۴ به دلار و طلا وابسته است؟

در تحلیل بلندمدت قیمت، ضریب همبستگی قیمت مسکن با:

• دلار: ۰.۸۲
• طلای ۱۸ عیار: ۰.۸۰
• سکه امامی: ۰.۸۱
• تورم ماهانه: ۰.۶۲

گزارش شده است.

اما یک نکته بسیار مهم وجود دارد.

این ارقام مربوط به سطح قیمت‌ها در سری زمانی هستند، در حالی که در تحلیل سرمایه‌گذاری، همبستگی تغییرات ماهانه مسکن با دلار، طلا و سکه به ترتیب منفی ۰.۳۸، منفی ۰.۴۳ و منفی ۰.۴۴ گزارش شده است.

بنابراین نباید از این داده‌ها نتیجه گرفت که:

«اگر فردا دلار بالا برود، قیمت آپارتمان منطقه ۴ هم دقیقاً به همان اندازه بالا می‌رود.»

رابطه بلندمدت قیمت‌ها با رابطه کوتاه‌مدت تغییرات قیمت یکسان نیست.

۱۲. مهم‌ترین ریسک سرمایه‌گذاری در منطقه ۴ چیست؟

به نظر می‌رسد مهم‌ترین ریسک فعلی برای سرمایه‌گذار، خرید در قیمت نامناسب است.

بازار طی دوره مورد بررسی رشد قابل توجهی داشته است. رشد ۶ ماهه شاخص طبقه اول نوساز نیز ۳۵.۶۱٪ گزارش شده است.

بنابراین خرید یک ملک صرفاً با این استدلال که:

«قیمت‌ها همیشه بالا می‌روند»

تصمیم مناسبی نیست.

در چنین بازاری، اختلاف بین یک خرید خوب و یک خرید بد می‌تواند بسیار زیاد باشد.

به‌خصوص در منطقه‌ای مانند منطقه ۴ که فاصله قیمت شرق و غرب آن بسیار زیاد است.

۱۳. برای سرمایه‌گذاری در منطقه ۴ چه ملکی مناسب‌تر است؟

با توجه به داده‌های موجود، پیشنهاد منطقی این نیست که صرفاً به دنبال ارزان‌ترین ملک یا گران‌ترین ملک باشیم.

بهتر است ملک دارای این ویژگی‌ها باشد:

۱. قیمت خرید پایین‌تر از ارزش واقعی منطقه

مهم‌ترین مزیت سرمایه‌گذار در شرایط فعلی، خرید خوب است.

اگر ملک از ابتدا گران خریداری شود، حتی رشد بازار هم ممکن است نتواند بازده مطلوبی ایجاد کند.

۲. قابلیت اجاره سریع

به دلیل پایین بودن بازده اجاره‌ای منطقه، خالی‌ماندن ملک می‌تواند بازده واقعی سرمایه‌گذار را بیشتر کاهش دهد.

بنابراین ملکی که سریع اجاره می‌رود، ارزش بیشتری از ملکی دارد که صرفاً ظاهر لوکس‌تری دارد.

۳. متراژ مصرفی

واحدهای دارای تقاضای مصرفی گسترده معمولاً در زمان فروش و اجاره، بازار بزرگ‌تری دارند.

۴. ساختمان با کیفیت و سن منطقی

در داده‌های فروش، میانگین عمر بنا در مرداد حدود ۱۱.۷ سال و در داده‌های اجاره حدود ۱۲.۹ سال بوده است.

بنابراین بازار منطقه فقط بازار واحدهای نوساز نیست و برای واحدهای چندسال‌ساخت نیز تقاضا وجود دارد.

۵. نقدشوندگی

نقدشوندگی منطقه در شاخص سرمایه‌گذاری ۸۸ از ۱۰۰ ارزیابی شده است؛ بنابراین این ویژگی یکی از نقاط قوت منطقه محسوب می‌شود.