تحلیل بازار مسکن بلوار دریا-درختی و شهرک غرب تهران؛ قیمت، اجاره و سرمایهگذاری از آبان ۱۴۰۴ تا شهریور ۱۴۰۵
بررسی داده‌های ثبت‌شده از املاک عرضه‌شده در شهرک غرب نشان میدهد که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان از حدود ۲۴۹.۶ میلیون تومان در آبان ۱۴۰۴ به ۵۳۹.۸ میلیون تومان در شهریور ۱۴۰۵ رسیده است.
در همین دوره، میانگین قیمت استانداردشده بر اساس «طبقه اول نوساز» نیز از ۲۶۶.۳ میلیون به ۵۸۰.۷ میلیون تومان در هر مترمربع افزایش یافته است.
در بازار اجاره نیز میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع در شهریور ۱۴۰۵ به حدود ۱.۲۲ میلیون تومان و برای مبنای طبقه اول نوساز به حدود ۱.۲۹ میلیون تومان رسیده است.
با این حال، رشد قیمت مسکن به معنای بالا بودن بازده اجاره نیست. داده‌های سرمایهگذاری این محدوده نشان میدهد که بازده اجاره ناخالص حدود ۲.۶ درصد، نسبت قیمت به اجاره ۳۷.۸ سال و رشد سرمایه در دوره مورد بررسی ۱۱۸ درصد بوده است.
وضعیت بازار مسکن شهرک غرب و بلوار دریا-درختی در یک نگاه
بررسی ۱۱ دوره ماهانه از آبان ۱۴۰۴ تا شهریور ۱۴۰۵، تصویری از تغییرات قیمت، اجاره و شرایط سرمایهگذاری در این بخش از شهرک غرب ارائه میدهد.
در بخش فروش، داده‌های موجود مربوط به ۱۶۸۸ ملک است و میانگین قیمت کل دوره حدود ۳۹۱.۸۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع ثبت شده است. میانه واقعی قیمت نیز حدود ۳۶۵.۶۶ میلیون تومان بوده است.
در آخرین دوره، یعنی شهریور ۱۴۰۵، میانگین قیمت به ۵۳۹.۸۴ میلیون تومان و میانه قیمت به ۵۰۸.۴۱ میلیون تومان رسیده است.
برای مقایسه استانداردشده، قیمت بر مبنای طبقه اول نوساز در همین ماه به میانگین ۵۸۰.۶۷ میلیون تومان و میانه ۵۶۰.۲۵ میلیون تومان رسیده است.
این تفاوت نشان میدهد که مقایسه ساده قیمت آگهی‌ها بدون توجه به سن بنا و ویژگی‌های ملک می‌تواند تصویر متفاوتی از سطح قیمت منطقه ایجاد کند.
قیمت آپارتمان در شهرک غرب و بلوار دریا-درختی چگونه تغییر کرده است؟
روند ماهانه قیمت‌ها نشان‌دهنده افزایش قابل توجه سطح قیمت در این محدوده است.
تغییر میانگین قیمت از آبان ۱۴۰۴ تا شهریور ۱۴۰۵
در آبان ۱۴۰۴ میانگین قیمت هر مترمربع حدود ۲۴۹.۶۱ میلیون تومان بود. این رقم در آذر به ۲۳۲.۶۸ میلیون تومان کاهش یافت، اما از دی‌ماه روند افزایشی پررنگ‌تری آغاز شد.
در دی ۱۴۰۴ میانگین قیمت به ۲۵۹.۷۸ میلیون تومان رسید و در بهمن به ۳۲۹.۰۲ میلیون تومان افزایش یافت.
در اسفند میانگین قیمت ۳۳۱.۱۴ میلیون تومان بود و در فروردین ۱۴۰۵ به ۳۴۹.۲۸ میلیون تومان رسید.
افزایش قیمت در اردیبهشت و خرداد ادامه یافت و میانگین قیمت به ترتیب به ۴۰۰.۸۷ و ۴۶۸.۹۸ میلیون تومان رسید.
در تیر و مرداد نیز قیمت‌ها در محدوده بالاتری قرار گرفتند و در شهریور ۱۴۰۵ میانگین قیمت به ۵۳۹.۸۴ میلیون تومان رسید.
بنابراین، فاصله میان ابتدای دوره و آخرین ماه بررسی بسیار قابل توجه است.
قیمت استانداردشده بر مبنای طبقه اول نوساز
برای حذف بخشی از اثر تفاوت طبقات و مشخصات ملک، داده‌های دیگری بر اساس طبقه اول نوساز ارائه شده است.
در این مبنا، میانگین قیمت از ۲۶۶.۳۱ میلیون تومان در آبان ۱۴۰۴ به ۵۸۰.۶۷ میلیون تومان در شهریور ۱۴۰۵ رسیده است.
در شهریور، میانه قیمت نیز ۵۶۰.۲۵ میلیون تومان بوده است.
این شاخص برای مقایسه روند قیمت در طول زمان اهمیت دارد، زیرا اختلاف سن بنا و مشخصات فیزیکی املاک می‌تواند بر میانگین قیمت خام اثرگذار باشد.
مهم‌ترین اعداد بازار فروش در شهریور ۱۴۰۵
در آخرین دوره ثبت‌شده، یعنی شهریور ۱۴۰۵، وضعیت بازار فروش به این صورت بوده است:
- میانگین قیمت هر مترمربع: ۵۳۹.۸۴ میلیون تومان
- میانه قیمت هر مترمربع: ۵۰۸.۴۱ میلیون تومان
- میانگین قیمت بر مبنای طبقه اول نوساز: ۵۸۰.۶۷ میلیون تومان
- میانه قیمت بر مبنای طبقه اول نوساز: ۵۶۰.۲۵ میلیون تومان
- سقف قیمت ثبت‌شده در کل دادهها: حدود ۱.۲۱ میلیارد تومان به ازای هر مترمربع
- تعداد املاک بررسی‌شده: ۱۶۸۸ ملک
- میانگین عمربنا در آخرین دوره: حدود ۱۴ سال
اختلاف میانگین و میانه نیز در شهریور ۱۴۰۵ حدود ۳۱.۴۳ میلیون تومان در حالت استانداردنشده و حدود ۲۰.۴۲ میلیون تومان در مبنای طبقه اول نوساز بوده است.
رشد قیمت مسکن در بازه‌های مختلف
داده‌های محاسبه‌شده برای دوره های اخیر مورد بررسی نشان میدهد که رشد قیمت در بازه‌های کوتاه و میان‌مدت قابل توجه بوده است.
| دوره | میانگین قیمت | مبنای طبقه اول نوساز |
|---|---|---|
| ماهانه | ۶.۰۷٪ | ۷.۷۵٪ |
| سه‌ماهه | ۱۵.۱۱٪ | ۱۵.۵۵٪ |
| شش‌ماهه | ۶۳.۰۲٪ | ۶۴.۶۷٪ |
در نتیجه، بر اساس همین دادهها، رشد شش‌ماهه قیمت در این محدوده به بیش از ۶۰ درصد رسیده است.
البته این ارقام بیانگر تغییر قیمت‌های ثبت‌شده در داده‌های عرضه‌شده هستند و لزوماً معادل رشد قیمت معاملات قطعی انجام‌شده نیستند.
اجاره آپارتمان در بلوار دریا-درختی
بازار اجاره نیز در ماه‌های مورد بررسی افزایش داشته است.
داده‌های موجود برای ۸۵۲ آگهی اجاره طی پنج دوره ماهانه از اردیبهشت تا شهریور ۱۴۰۵ بررسی شده‌اند.
در شهریور ۱۴۰۵، میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع در حالت استانداردنشده حدود ۱.۲۲ میلیون تومان بوده است.
میانه اجاره نیز حدود ۱.۱۸ میلیون تومان ثبت شده است.
در مبنای طبقه اول نوساز، میانگین اجاره به ۱.۲۹ میلیون تومان و میانه به ۱.۲۵ میلیون تومان رسیده است.
روند اجاره در ماه‌های اخیر
میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع از حدود ۱.۰۲ میلیون تومان در اردیبهشت به ۱ میلیون تومان در خرداد رسید.
در تیر این رقم دوباره به حدود ۱.۰۲ میلیون تومان افزایش یافت و در مرداد به ۱.۰۹ میلیون تومان رسید.
در شهریور ۱۴۰۵، میانگین اجاره به ۱.۲۲ میلیون تومان رسید.
در نتیجه، رشد اجاره در آخرین ماه مورد بررسی نسبت به ماه قبل محسوس بوده است.
بازده اجاره در مقایسه با قیمت ملک
یکی از نکات مهم در تحلیل این بازار، تفاوت میان رشد قیمت ملک و بازده اجاره است.
با وجود رشد قابل توجه قیمت فروش، بازده اجاره ناخالص در گزارش سرمایهگذاری منطقه حدود ۲.۶ درصد محاسبه شده است.
بازده خالص نیز با در نظر گرفتن هزینه‌های جانبی حدود ۲.۳ درصد برآورد شده است.
نسبت قیمت به اجاره نیز ۳۷.۸ سال محاسبه شده است.
این شاخص نشان میدهد که در شرایط داده‌شده، بخش قابل توجهی از جذابیت سرمایهگذاری منطقه به افزایش ارزش ملک وابسته بوده و درآمد جاری اجاره سهم کوچک‌تری در بازده کل داشته است.
عملکرد سرمایهگذاری در دوره آبان ۱۴۰۴ تا شهریور ۱۴۰۵
بر اساس داده‌های گزارش سرمایهگذاری، شاخص‌های اصلی این بازار عبارت‌اند از:
| شاخص | مقدار |
|---|---|
| بازده اجاره ناخالص | ۲.۶٪ |
| بازده اجاره خالص | ۲.۳٪ |
| رشد سرمایه | +۱۱۸٪ |
| بازده کل | +۱۲۰.۷٪ |
| بازده واقعی | +۲۶.۹٪ |
| نسبت قیمت به اجاره | ۳۷.۸ سال |
| امتیاز سرمایهگذاری گزارش | ۶۵ از ۱۰۰ |
در این محاسبات، رشد سرمایه سهم بسیار بیشتری از بازده کل نسبت به درآمد اجاره دارد.
بنابراین، ساختار بازده در دوره بررسی‌شده بیشتر سرمایه‌محور بوده تا اجاره‌محور.
مقایسه عملکرد مسکن با بازارهای موازی
برای بررسی شرایط سرمایهگذاری، داده‌های این محدوده با چند بازار مالی نیز مقایسه شده‌اند.
| بازار | بازده اسمی | بازده واقعی |
|---|---|---|
| مسکن منطقه مورد بررسی | +۱۲۰.۷٪ | +۲۶.۹٪ |
| دلار | +۸۵.۸٪ | +۱۱.۹٪ |
| طلای ۱۸ عیار | +۱۰۰.۲٪ | +۲۶.۲٪ |
| سکه امامی | +۹۳.۸٪ | +۱۹.۸٪ |
| اونس جهانی طلا | +۱۰۹.۳٪ | +۳۵.۳٪ |
| بیت‌کوین | +۳۲.۹٪ | −۴۱.۰٪ |
تورم تجمعی دوره نیز ۷۴ درصد گزارش شده است.
این جدول صرفاً مقایسه‌ای میان بازده‌های محاسبه‌شده در گزارش است و به‌تنهایی نباید به عنوان توصیه خرید یا فروش یک دارایی تفسیر شود.
تغییرات ماهانه بازار مسکن و بازارهای مالی
بر اساس داده‌های ارائه‌شده، در آذر ۱۴۰۴ قیمت مسکن حدود ۳.۰۸ درصد کاهش داشت، در حالی که دلار و طلا افزایش داشتند.
در دی‌ماه، رشد مسکن به ۸.۴۱ درصد رسید.
در بهمن افزایش قیمت مسکن به ۲۴.۵۶ درصد و در اسفند به حدود ۱.۱۷ درصد رسید.
در فروردین ۱۴۰۵ رشد ماهانه مسکن ۸.۸۲ درصد بود و در اردیبهشت به ۱۳.۷۳ درصد رسید.
در خرداد رشد قیمت به ۱۵.۱۵ درصد رسید.
پس از آن، رشد تیرماه به ۳ درصد کاهش یافت، مرداد ۴.۱۲ درصد و شهریور ۷.۷۵ درصد ثبت شد.
این روند نشان میدهد که حرکت قیمت مسکن در این محدوده در تمام ماه‌ها با تغییرات بازارهای مالی دیگر هم‌جهت نبوده است.
نقش تورم در تغییرات بازار
در داده‌های ارائه‌شده، تورم ماهانه در برخی ماه‌ها جهش قابل توجهی داشته است.
تورم ماهانه در دی ۱۴۰۴ ۷.۹ درصد، در بهمن ۸.۴ درصد و در اردیبهشت ۱۴۰۵ ۸.۵ درصد ثبت شده است.
در مقابل، در تیرماه تورم ماهانه به ۳.۱ درصد کاهش یافته است.
با وجود کاهش تورم در برخی ماه‌ها، قیمت مسکن در تیر، مرداد و شهریور همچنان افزایش داشته است.
این موضوع نشان میدهد که واکنش قیمت‌های مسکن در این محدوده لزوماً همزمان و یک‌به‌یک با تغییرات تورم ماهانه اتفاق نمی‌افتد.
تفاوت میان قیمت خام و قیمت استانداردشده
یکی از نکات مهم این گزارش، استفاده از دو مبنای قیمت‌گذاری است.
در روش نخست، میانگین قیمت تمام املاک عرضه‌شده محاسبه شده است.
در روش دوم، قیمت‌ها بر اساس طبقه اول نوساز استانداردسازی شده‌اند.
در شهریور ۱۴۰۵:
- میانگین خام: ۵۳۹.۸۴ میلیون تومان
- میانگین استانداردشده: ۵۸۰.۶۷ میلیون تومان
این اختلاف نشان میدهد که ویژگی‌های فیزیکی املاک، از جمله سن بنا و طبقه، می‌تواند بر میانگین قیمت منطقه اثر قابل توجهی داشته باشد.
به همین دلیل، برای تحلیل روند، مقایسه شاخص استانداردشده می‌تواند اطلاعات متفاوتی نسبت به میانگین ساده آگهی‌ها ارائه کند.
چشم‌انداز بازار از منظر داده‌های موجود
داده‌های ۱۱ ماهه مورد بررسی نشان میدهد که سطح قیمت مسکن در بلوار دریا-درختی و شهرک غرب در این دوره به شکل محسوسی افزایش یافته است.
همزمان، اجاره نیز رشد کرده، اما سرعت و ساختار رشد آن با قیمت فروش یکسان نبوده است.
از سوی دیگر، بازده اجاره ناخالص ۲.۶ درصدی در کنار نسبت قیمت به اجاره ۳۷.۸ سال نشان میدهد که در دوره مورد بررسی، درآمد اجاره به تنهایی بخش محدودی از بازده سرمایهگذاری را تشکیل داده است.
در مقابل، رشد سرمایه ۱۱۸ درصدی سهم اصلی بازده محاسبه‌شده را تشکیل داده است.
بنابراین، برای تحلیل دقیق‌تر یک ملک مشخص در این محدوده، صرفاً نگاه کردن به قیمت هر مترمربع کافی نیست و باید عواملی مانند سن بنا، کیفیت ساختمان، طبقه، موقعیت دقیق، متراژ، وضعیت پارکینگ و آسانسور، شرایط اجاره و نقدشوندگی نیز بررسی شود.
جمع‌بندی بازار مسکن بلوار دریا-درختی و شهرک غرب
بازار آپارتمان در بلوار دریا-درختی و شهرک غرب تهران طی آبان ۱۴۰۴ تا شهریور ۱۴۰۵ افزایش قابل توجهی در قیمت‌های عرضه‌شده داشته است.
میانگین قیمت هر مترمربع از ۲۴۹.۶۱ میلیون تومان در آبان ۱۴۰۴ به ۵۳۹.۸۴ میلیون تومان در شهریور ۱۴۰۵ رسیده است.
در مبنای طبقه اول نوساز نیز میانگین قیمت از ۲۶۶.۳۱ میلیون تومان به ۵۸۰.۶۷ میلیون تومان افزایش یافته است.
در بازار اجاره، میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع در شهریور ۱۴۰۵ حدود ۱.۲۲ میلیون تومان و در مبنای طبقه اول نوساز حدود ۱.۲۹ میلیون تومان بوده است.
از منظر سرمایهگذاری، رشد سرمایه ۱۱۸ درصدی در کنار بازده اجاره ناخالص ۲.۶ درصدی نشان میدهد که در دوره مورد بررسی، افزایش ارزش ملک نقش بسیار پررنگ‌تری از درآمد اجاره در بازده محاسبه‌شده داشته است.
با این حال، این تحلیل بر اساس املاک عرضه‌شده و آگهی‌شده انجام شده و قیمت پیشنهادی الزاماً معادل قیمت قطعی معامله نیست. بنابراین برای تصمیم‌گیری درباره یک ملک مشخص، باید داده‌های این گزارش با مشخصات همان ملک و شرایط روز بازار تطبیق داده شود.
خلاصه شاخص‌های کلیدی
فروش
- تعداد املاک بررسی‌شده: ۱۶۸۸
- میانگین کل دوره: ۳۹۱.۸۴ میلیون تومان/مترمربع
- میانگین شهریور ۱۴۰۵: ۵۳۹.۸۴ میلیون تومان/مترمربع
- میانگین طبقه اول نوساز در شهریور: ۵۸۰.۶۷ میلیون تومان/مترمربع
اجاره
- تعداد آگهی‌های بررسی‌شده: ۸۵۲
- میانگین اجاره شهریور: ۱.۲۲ میلیون تومان/مترمربع در ماه
- میانگین اجاره طبقه اول نوساز: ۱.۲۹ میلیون تومان/مترمربع در ماه
سرمایهگذاری
- رشد سرمایه: +۱۱۸٪
- بازده کل: +۱۲۰.۷٪
- بازده واقعی: +۲۶.۹٪
- بازده اجاره ناخالص: ۲.۶٪
- نسبت قیمت به اجاره: ۳۷.۸ سال
- تورم تجمعی دوره: ۷۴٪
این ارقام، تصویری داده‌محور از تحولات بازار مسکن این محدوده در فاصله آبان ۱۴۰۴ تا شهریور ۱۴۰۵ ارائه می‌کنند و می‌توانند مبنایی برای مقایسه روند قیمت، اجاره و شاخص‌های سرمایهگذاری در دوره‌های بعدی باشند.
