گزارش تحلیلی وضعیت بازار فروش آپارتمانهای مسکونی شهر مشهد (از آذر 1404 تا خرداد 1405)
بر پایه دادههای آماری فروش آپارتمانهای مسکونی شهر مشهد از آذر ۱۴۰۴ تا خرداد ۱۴۰۵
مقدمه
بررسی دادههای آماری بازار فروش آپارتمانهای مسکونی شهر مشهد نشان میدهد که این بازار طی دوره آذر ۱۴۰۴ تا خرداد ۱۴۰۵ روندی افزایشی اما همراه با نوسانات مقطعی را تجربه کرده است. این گزارش بر اساس اطلاعات ۲۴۷۱ فایل عرضهشده در هفت دوره زمانی ماهانه تهیه شده و روند تغییرات قیمت، ویژگیهای عرضه، ساختار بازار و ارتباط آن با بازارهای مالی را مورد بررسی قرار میدهد.
روند تغییرات قیمت مسکن
مرحله نخست؛ کاهش و اصلاح بازار
در آغاز دوره بررسی، میانگین قیمت هر متر مربع از ۶۰٫۲۵ میلیون تومان در آذر به ۵۳٫۲۲ میلیون تومان در دیماه کاهش یافت. این افت قیمت در شرایطی رخ داد که نرخ ارز و سایر بازارهای مالی روندی صعودی داشتند و نشان میدهد بازار مسکن مشهد در آن مقطع هنوز واکنش کاملی به تحولات اقتصادی نشان نداده بود.
مرحله دوم؛ بازگشت روند صعودی
از بهمنماه مسیر بازار تغییر کرد و میانگین قیمت به ۷۰٫۱۵ میلیون تومان افزایش یافت. این روند در اسفندماه نیز ادامه پیدا کرد و قیمت به ۷۴٫۹۹ میلیون تومان رسید.
در همین دوره بازارهای موازی نیز رشد قابل توجهی را تجربه کردند؛ نرخ دلار تا بیش از ۱۶۵ هزار تومان افزایش یافت، قیمت سکه طلای تمام به بیش از ۲۰۲ میلیون تومان رسید و طلای ۱۸ عیار نیز به حدود ۱۹٫۶ میلیون تومان افزایش پیدا کرد. همزمانی این تحولات با رشد قیمت مسکن نشان میدهد که بخشی از سرمایهها برای حفظ ارزش دارایی وارد بازار املاک شدهاند.
مرحله سوم؛ نوسان بهاری و ثبت بالاترین قیمت
در فروردین ۱۴۰۵ میانگین قیمت به ۸۱٫۸۸ میلیون تومان رسید که بالاترین سطح بازار تا آن زمان محسوب میشد. در اردیبهشت بازار با اصلاحی محدود مواجه شد و میانگین قیمت به ۷۳٫۷۹ میلیون تومان کاهش یافت، اما این افت موقتی بود و در خرداد میانگین قیمت مجدداً به ۸۴٫۵۱ میلیون تومان افزایش یافت که بالاترین مقدار ثبتشده در کل دوره محسوب میشود.
بر اساس شاخصهای محاسبهشده، رشد ماهانه قیمت در خرداد نسبت به اردیبهشت ۱۴٫۵۳ درصد و رشد سهماهه ۱۲٫۷۰ درصد بوده است. این ارقام نشان میدهد که بازار پس از اصلاح اردیبهشت، بار دیگر وارد مسیر افزایشی شده است.
تحلیل شاخصهای قیمتی
میانگین و میانه قیمت
در خرداد ۱۴۰۵ میانگین قیمت هر متر مربع برابر ۸۴٫۵۱ میلیون تومان و میانه واقعی بازار ۸۶٫۱۶ میلیون تومان بوده است. اختلاف منفی ۱٫۶۵ میلیون تومانی میان میانگین و میانه نشان میدهد که توزیع قیمتها نسبتاً متعادل بوده و تعداد زیادی از فایلهای بازار در محدوده نزدیک به قیمت میانی قرار داشتهاند.
در بخش واحدهای نوساز نیز میانگین قیمت ۸۵٫۹۶ میلیون تومان و میانه ۸۸٫۰۶ میلیون تومان ثبت شده است. اختلاف تنها ۲٫۱۰ میلیون تومان میان این دو شاخص بیانگر آن است که بازار واحدهای نوساز نیز از پراکندگی قیمتی اندکی برخوردار بوده و اثر فایلهای بسیار گرانقیمت بر شاخصهای آماری محدود است.
سقف قیمت و پراکندگی بازار
بر اساس دادهها، بیشترین قیمت ثبتشده در بازار آپارتمانهای مسکونی شهر مشهد برابر ۷۲۳ میلیون تومان برای هر متر مربع بوده است. این رقم نشاندهنده حضور تعداد محدودی از واحدهای بسیار لوکس در بازار است.
در مقابل، بیشترین تراکم فایلهای عرضهشده در بازه ۴۵ تا ۹۵ میلیون تومان قرار دارد. بنابراین بخش عمده معاملات و عرضههای بازار در محدوده قیمتهای متعارف انجام شده و سهم فایلهای بسیار گرانقیمت نسبت به کل بازار محدود بوده است.
وضعیت واحدهای نوساز و ویژگیهای ساختمانی
شاخص قیمت واحدهای طبقه اول نوساز نشان میدهد که میانگین قیمت این گروه از ۶۰٫۸۰ میلیون تومان در آذر ۱۴۰۴ به ۸۵٫۹۶ میلیون تومان در خرداد ۱۴۰۵ افزایش یافته است.
نرخ رشد ماهانه این شاخص در خرداد ۱۸٫۸۳ درصد و رشد ششماهه آن ۴۱٫۳۸ درصد گزارش شده است که اندکی بیشتر از رشد کل بازار است. این موضوع نشان میدهد که واحدهای نوساز در ماههای اخیر با استقبال بیشتری مواجه شدهاند.
همچنین میانگین عمر بنا طی دوره مورد بررسی بین ۴٫۸۵ تا ۶٫۵۲ سال در نوسان بوده است. کاهش میانگین عمر بنا به ۴٫۸۵ سال در خرداد بیانگر افزایش سهم واحدهای جدید و نوساز در فایلهای عرضهشده بازار است.
وضعیت دادههای آماری مورد بررسی بازار
این گزارش بر پایه بررسی ۲۴۷۱ آگهی صبت شده در سایت دیوارتهیه شده است. تعداد آگهیهای بررسی شده از ۲۰۳ مورد در آذر ۱۴۰۴ به ۶۱۰ مورد در خرداد ۱۴۰۵ افزایش یافته است که تقریباً به همان نسبت تعداد کل فایلهای عرضه شده در بازار آپارتمان مسکونی بیشتر شده است.
رشد تعداد فایلهای عرضهشده در کنار افزایش قیمتها نشان میدهد که با رونق نسبی بازار، مالکان بیشتری اقدام به عرضه واحدهای خود کردهاند. افزایش حجم فایلها همچنین بیانگر فعال بودن بازار و تداوم ورود املاک جدید به چرخه فروش است.
ارتباط بازار مسکن با بازارهای مالی
یکی از مهمترین نتایج این گزارش، میزان همبستگی بالای قیمت مسکن با بازارهای مالی است.
ضریب همبستگی قیمت مسکن با نرخ دلار برابر ۰٫۷۹ گزارش شده که نشاندهنده رابطهای قوی میان این دو بازار است. این موضوع بیان میکند که نوسانات نرخ ارز یکی از مهمترین عوامل مؤثر بر روند قیمت مسکن در شهر مشهد بوده است.
همچنین ضریب همبستگی با طلای ۱۸ عیار و سکه طلای تمام هر دو برابر ۰٫۷۱ محاسبه شدهاند که در محدوده همبستگی قوی قرار میگیرند. این نتایج نشان میدهد که بازار مسکن مشهد در این دوره رفتاری مشابه سایر بازارهای سرمایهای داشته و افزایش ارزش داراییهای مالی همزمان با رشد قیمت املاک رخ داده است.
