الف) بررسی تعداد معاملات یا مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در سامانه املاک:

در آبان 98 تعداد مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در کل کشور 10433، شهر تهران 3884 و منطقه پنج تهران 710 عدد بود که نسبت به ماه پیش از خود بترتیب 5.01% ، 19.32% و 33.21% رشد داشته اما نسبت به ماه مشابه سال پیش به ترتیب 75/47%، 25/41 % و 61/36% و نسبت به آبان سال 96 به ترتیب 78/60% ، 5/72 % و 91/70% کاهش داشته که نشان دهنده ادامه رکود در بازار مسکن می‌باشد.

* مناطقی که بیشترین رشد و نزول تعداد معاملات را نسبت به مهر 98 داشته‌اند:

الف) رشد

1- منطقه 19 – 50%

2- منطقه 14 – 50%

3- منطقه 10 – 35%

ب) نزول

1- منطقه 12- (86/13-( درصد

2- منطقه 18 - (59/7-( درصد

3- منطقه 15 - (88/4-( درصد

* مناطقی که بیشترین رشد و نزول تعداد معاملات را نسبت به آبان 97 داشته‌اند:

الف) رشد
تنها منطقه‌ای که نسبت به ماه مشابه سال پیش رشد داشته منطقه 19 با 33/33% بوده است.

ب) نزول
1- منطقه 15- (57/53-) درصد
2- منطقه یک - (97/52-) درصد
3- منطقه 12 - (97/52-) درصد

* مناطقی که بیشترین رشد و نزول تعداد معاملات را نسبت به آبان 96 داشته‌اند:

الف) رشد
تنها منطقه‌ای که نسبت به ماه مشابه سال 96 رشد داشته منطقه 19 بوده که تعداد معاملات 5 برابر شده است.

ب) نزول
1- منطقه 16- (31/95-) درصد

2- منطقه چهار - (42/80-) درصد

3- منطقه 20 - (80-( درصد

سهم شهر تهران از رکود بازار مسکن

در مهر و آبان 96 سهم شهر تهران از کل مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در کشور کمی بیش از 50% بوده اما با کاهش تعداد معاملات در سال 97 نسبت به 96 در مهر و آبان سال گذشته سهم تهران به کمی بیش از 30% کاهش یافته حال با اندکی افزایش تعداد معاملات خرید و فروش آپارتمان در آبان امسال سهم شهر تهران به 40% نزدیک شده که این امر ناشی از خروج و ورود سرمایه‌گذاران در بازار مسکن هست و تهران به دلیل جذابیت بیشتر جهت سرمایه گذاری در این بخش با افزایش تقاضای سرمایه‎ای سهمش به سرعت افزایش می‌یابد که کنکاش‌های میدانی نیز موید این امر است که بتعدادی از دلالان مسکن که حضورشان در بازار کم رنگ شده بود از مهر ماه مجدد علاقه مندی خود را به خرید و فروش در بازار مسکن نشان داده‌اند.

 
سهم مناطق مختلف شهر تهران از تعداد کل مبایعه‌نامه های ثبت شده

 منطقه 5 شهر تهران با حدود 18% و مناطق 2 و 10 بترتیب با ده و 9درصد همچنان معاملاتی‌ترین مناطق شهر تهران بوده و مناطق 5 و 10 نسبت به سالهای گذشته نسبت به دیگران مناطق رونق خرید و فروش در آنها افزایش یافته است. (نمودارهای 6 تا 8)

ب) آیا افزایش قلیل تعداد معاملات افزایش قیمت‌ها را هم در پی داشته است؟

 در آبان 98 میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان فروخته شده بترتیب در کشور 7,115,343 تومان، شهر تهران 12,905,538 تومان و منطقه پنج 14,457,304 تومان ثبت گردیده که هرکدام نسبت به مهر 98 به ترتیب 7% ، 1-% و 1.16-% تغییر نموده که سیر افزایشی در کل کشور را نشان می‌دهد در حالیکه میانگین قیمت در کل شهر تهران شاهد نوسانات اندکی بوده یا بطور کلی قیمت‌ها ثابت مانده‌اند (در مهر 98 بیست و پنجم درصد افزایش یافته بود) اما در منطقه 5 که بیشترین سهم را از معاملات را در تهران دارد روند نزولی قیمت در آن ادامه داشته اما شیب آن بتدریج در حال کاهش است (مهر ماه 2 درصد کاهش قیمت به یک درصد در آبان ماه رسیده است.)

بررسی رشد قیمت آبان 98 در مناطق 22 گانه شهر تهران:
 
1- در یک ماه گذشته منطقه نوزده مانند ماه گذشته بیشترین رشد قیمت را به میزان حدود 71%  و مناطق 20 و 21 با نزدیک 30% بیشترین تورم را در بخش مسکن نسبت به مهر ماه 98 شاهد بوده‌اند.

2- در  12ماه گذشته منطقه 19، 20 و 12 بترتیب با 100%، 64.44% و 61.7% بیشترین رشد قیمت را نسبت ماه مشابه سال پیش داشته‌اند.

3- در 24 ماه گذشته منطقه 19، 21و 17 بترتیب با 320%، 193.94% و 187.53% بیشترین رشد قیمت را در دو سال گذشته در فروش آپارتمان داشته‌اند. (جدول9)

4- در یک ماه گذشته منطقه 1، 16 و 6 با 15.66%، 13.04% و 6.67% بیشترین کاهش قیمت را نسبت به مهر شاهد بوده و  قیمت هر مترمربع بترتیب به از 24.9 به 21، 6.9 به 6 و 18 به 16.8 میلیون تومان کاهش یافته است.

5- مناطق 12، یک و 20 در یک سال گذشته و 6 ، 15 و یک در دو سال گذشته پایین‌ترین نرخ رشد قیمت آپارتمان را داشته‌اند.

بررسی‌های فوق از تداوم کاهش شکاف قیمتی بین مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران حکایت می‌کند که با توجه به اینکه دهک‌های پایین جامعه بیشترین فشار را از بابت افزایش اقلام ضروری زندگی تحمل می‌کنند در بخش مسکن هم فشار بر آنان در حال تشدید یافتن هست، البته همواره در زمان رکود تورمی بدلیل کاهش توانایی خرید فشار تقاضا بر مناطقی که از قیمت‌های کمتری برخوردار بوده‌اند افزایش می‌یابد که استمرار این مسئله اجاره بها را در مناطق جنوبی شهر بیشتر کرده و سبب مهاجرت به شهرهای اطراف تهران می‌شود و بالا رفتن ناگزیر هزینه رفت و آمد افراد جهت کار از این نواحی به شهر تهران پس از افزایش قیمت بنزین همچنان فشار را بر اقشار کم درآمد مضاعف خواهد کرد. 

ج) تاثیر افزایش قیمت بنزین و تبعات آن بر بازار مسکن

مقایسه 7 روز پیش از افزایش قیمت بنزین و 7 روز پس از آن نشان می‌دهد که تعداد معاملات در کل کشور 34 درصد، شهر تهران 17 درصد و منطقه 5 پنج درصد کاهش یافته است در نتیجه این رخ داد و اعتراضات در پی آن بر کل کشور تاثیر بیشتر از تهران و مناطق شمالی آن داشته است. (جدول 8)

ذکر چند نکته:

تمامی آمارها از بخش آمار و اطلاعات وزارت مسکن و شهرسازی دریافت شده است.
وزارت مسکن تمامی آمارها را بدون هیچ پردازشي از سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور(متعلق به وزارت صنعت،معدن وتجارت - اتاق اصناف ايران) دريافت نموده که اطلاعات مذكور نيز از طريق دفاتر مشاورين املاك سراسر كشور دریافت می‌شود.
بدلیل اینکه همینطور که در بالا اشاره رفت از اشتباهات درج اطلاعات حداکثر پرهیز انجام شود تنها مبایعه‌نامه‌های آپارتمان‌های ثبت شده بین 20 تا 1000 مترمربع در نظر گرفته شده زیرا برای برخی آپارتمانها متراژ 1، 2 و چندین هزار متری نیز آمده است که متراژهای ریز اغلب متعلق به املاک تجاری و بزرگ متراژ معمولاًمربوط به معاملات زمین و املاک صنعتی می‌باشد که متأسفانه پردازش یا راستی آزمایی بروی آنها صورت نمی‌پذیرد، اما با حذف آنها از آمار که حداکثر 5% مبایعه‌نامه‌ها ثبتی است، می‌توان به اطلاعات دقیقتری دست یافت.