الف) سهم شهر تهران و مناطق مختلف آن از معاملات صورت گرفته در کشور

تعداد کل مبایعه‌نامه‌های منعقد شده در کل کشور 25229 تعداد و شهر تهران 10255 تعداد بوده است که بنابراین 40 درصد از سهم معاملات به تهران اختصاص داشته است.

منطقه 5 شهر با 1777 قرارداد خرید و فروش ثبت شده با بیش از 17% بیشترین سهم را از معاملات صورت گرفته در شهر تهران دارد و پس از آن مناطق 2، چهار و 10 به ترتیب با 9.6%،9.2% و 8.5% بالاترین سهم‌ها را از معاملات شهر تهران داشته‌اند(نمودار1)

الف) تعداد معاملات

در دیماه 98 تعداد معاملات خرید و فروش ثبت شده به ترتیب در کشور، شهر تهران و منطقه 5 شهر تهران نسبت به ماه پیش به ترتیب 17%، 15/12 %  و 24/10%  رشد داشته‌اند.
پس از 9 ماه رکود درآذر ماه شاهد رشد تعداد معاملات نسبت به سال پیش بودیم که این رشد در دیماه نیز ادامه داشته که در مقایسه با سال 97 بترتیب در کل کشور، شهر تهران و منطقه 5 شهر تهران 29درصد،59درصد و 105 درصد مبایعه‌نامه بیشتری منعقد گردیده اما نسبت به دوره رونق بازار در دیماه سال 96 بترتیب 37%، 44% و 32% در کشور، شهر تهران و منطقه 5 تعداد مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در سامانه املاک کشور کاهش داشته که نشان دهنده فاصله بازار با دوران رونق می‌باشد. (جدول 1)

ب) قیمت

در این ماه میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان‌های معامله شده به ترتیب در کشور، شهر تهران و منطقه 5 شهر تهران 8,366,300 تومان، 14,203,701 تومان و 16,297,923 تومان بوده که نسبت به ماه پیش در کشور قیمت‌ها 6درصد کاهش و شهر تهران و منطقه پنج آن 3 افزایش داشته و نسبت به ماه مشابه سال پیش به ترتیب 69درصد،40 درصد و 37 درصد افزایش قیمت داشته‌اند.

در طی 2 سال در کشور بیش از دو برابر، شهر تهران بیش از دو و نیم برابر و منطقه 5 شهر تهران نزدیک به 3 برابر قیمت‌ها افزایش پیدا کرده‌اند.(جدول 2)

ج) بررسی قیمت و تعداد معاملات در مناطق مختلف شهر تهران (جدول3 و 4)

- مقایسه با آذر ماه 98:

در یک ماه گذشته مناطق بیست،16 و 15 به ترتیب با 32%،12% و 6% دارای بیشترین و مناطق 1 و 6 با بیش از منفی 5 درصد نزول بیشترین کاهش قیمت را داشته‌اند.

مناطق 16، بیست و 22 به ترتیب 79 ، 75 و 24 درصد بیشترین رشد در تعداد معاملات و منطقه 17 با %12 و منطقه 9 با 10% کاهش در تعداد معاملات روبرو بود‌ه‌اند.

- مقایسه با دی ماه 97:

قیمت‌ها نسبت با ماه مشابه سال گذشته در منطقه 20 با بیش از سه برابری و منطقه 19 و 16 با نزدیک به دو برابری بیشترین رشد را شاهد بوده‌اند.

مناطق 17، نه،5 و 13 به ترتیب 87%،80%،61% و 60% تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزایش یافته است.

- مقایسه با دی ماه 96:

شهروندان تهرانی در 2 سال گذشته در مناطق بیست، شانزده و 9 به ترتیب با 244%،228%و 200% بیشترین و منطقه 19 با 137 درصد و منطقه 12 با 136 درصد کمترین رشد قیمت در هرمترمربع آپارتمان مسکونی را تجربه کرده‌اند.
مناطق 19،بیست و 16 بترتیب با 42 – 40 و 12 درصد رشد بیشترین افزایش و مناطق یک، چهار و سه با حدود کاهش 55 درصدی در تعداد معاملات مواجه شده‌اند.

د) بررسی تأثیر 10 روز پر التهاب در کشور بر روی بازار مسکن

 با خاطره به جا مانده از 8 سال از جنگ ایران و عراق همواره انتظار همگان این است که با بروز جنگ یا خطر جنگ قیمت ملک شکسته شده و قیمت‌ها کاهش یابد. در این گزارش کوتاه تأثیرات وقایع 10 روز پر التهاب پس از  ترور شهید سپهبد قاسم سلیمانی را بررسی می‌کنیم.
پس از 13 دیماه و ترور یکی از بلند پایه ترین مقامات نظامی کشور توسط آمریکا و تهدید مقامات کشور به انتقام سخت خطر جنگ بیش از هر زمانی گسترده شد و در پی حملات موشکی به پایگاه آمریکا در خاک عراق و تبعات پس از آن از جمله ساقط شدن هواپیمای اوکراینی و اعتراضات پیرو آن، انتظار ابتدائی تا 23 دی که پر تنش‌ترین و پر التهاب‌ترین روزهای کشور پس از پذیرش قطعنامه 598 بود، این هست که در بازار مسکن قیمت‌ و تعداد معاملات سقوط خواهد کرد، اما با نگاهی به جدول شماره 5 و مقایسه این دو فاکتور در روزهای پیش از این 10 روز، قیمت‌ها و تعداد مبایعه‌نامه‌ها کمتر بوده و پس از آن نیز نزول کرد.

از این بررسی می‌توان دریافت که افزایش قیمت و تعداد معاملات با توجه به اتفاقات سال‌های اخیر بخصوص سال 96 با افزایش نرخ دلار و طلا یا کاهش ارزش پول ملی رابطه مستقیم دارد که حتی با گسترش بروز خطر جنگ مردم جهت حفظ ارزش سرمایه خود بسوی بازار ملک تمایل بیشتری نشان می‌دهند.

طبق جدول 5 ملاحظه می‌شود منطقه 1 تهران بیشترین افزایش تعداد معاملات را در این مقطع داشته که البته با کاهش قیمت نیز همراه بوده البته مناطق 1 ، 2 و 3 شهر با هم نیز رشد 17 درصدی مبایعه‌نامه‌های ثبت شده را داشته‌اند.

نکته‌ی جالبی که بررسی شده و نتایج آن در جدول شماره 5 آمده است این است که میانگین قیمت در کل کشور بدون شهر تهران چهار میلیون و چهارصد هزار تومان است در صورتیکه با شهر تهران این قیمت حدود دو برابر شده و 8/5 میلیون تومان در هر مترمربع می‌باشد، که البته همانطور که ذکر آن رفت در هر دو حالت هم قیمت و هم تعداد معاملات در روزهای پرالتهاب بروز خطر جنگ افزایش معنا داری داشته‌اند. 
اکنون در اواخر بهمن‌ماه با توجه به تبعات منفی عدم الحاق به کار گروه تامین مالی تروریسم و پولشویی (FATF) دوباره قیمت‌های ارزهای خارجی افزایش یافته و انتظار هست قیمت ملک نیز افزایش یابد که کنکاش‌های میدانی در چند روز نشان ‌می‌دهد که فروشندگان و سازنده‌های ملک بطور مستمر در حال انصراف از فروش یا افزایش قیمت بوده و شاهد افزایش ورود متقاضیان خرید به بازار نیز هستیم.
یکی دیگر از مشکلات برای متقاضیان خرید به غیر از به قول معروف "دبه" کردن فروشندگان، مطالبه بیش از عرف در دریافت وجه اولیه ثمن قراردادها می‌باشد، این دسته از فروشندگان باقی مانده در بازار در مذاکرات تلاش دارند علاوه بر اینکه تمامی مبلغ را پیش از اتمام سال از خریداران دریافت کنند، شرط دریافت بیش از 50 درصد از کل قیمت را نیز مطرح می‌کنند. اینگونه شروط غیر از اینکه جو عدم اطمینان را بخصوص برای آپارتمان‌های نوسازی که سندها تفکیکی آنها آماده نشده است ایجاد می‌کند، فشار زیادی یه متقاضیان خرید در تأمین نقدینگی نیز فراهم می‌کند، که در نهایت در بهترین حالت سبب عقب نشینی خریدار در درخواست تخفیف می‌گردد و همین امر اختلاف قیمت‌های اعلامی و نهایی مالکین را کاهش می‌دهد، اختلافی که در دوران رکود بدلیل قدرت چانه زنی بالاتر خریداران بیشتر بوده و در نهایت قیمت‌ها افزایش خواهد یافت.
حال باید به انتظار نشست که پس از انتخابات مجلس و تصمیم FATF در برخورد با ایران چه تأثیری بر پول ملی، بازارهای سرمایه و ملک خواهد داشت.
در قسمت بعدی این گزارش به وضعیت قیمت‌ها و معاملات در بهمن‌ماه پس از نهایی شدن آمار این ماه خواهیم پرداخت تا شاید چشم اندازی از بازار در انتهای امسال و سال آینده را روشن نماید.

نکات مهم در این بررسی:

تمامی آمارها از بخش آمار و اطلاعات وزارت مسکن و شهرسازی دریافت شده است.
وزارت مسکن تمامی آمارها را بدون هیچ پردازشي از سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور(متعلق به وزارت صنعت،معدن وتجارت - اتاق اصناف ايران) دريافت نموده که اطلاعات مذكور نيز از طريق دفاتر مشاورين املاك سراسر كشور دریافت می‌شود.
بدلیل اینکه همینطور که در بالا اشاره رفت از اشتباهات درج اطلاعات حداکثر پرهیز انجام شود تنها مبایعه‌نامه‌های آپارتمان‌های ثبت شده بین 20 تا 1000 مترمربع در نظر گرفته شده زیرا برای برخی آپارتمانها متراژ 1، 2 و چندین هزار متری نیز آمده است که متراژهای ریز اغلب متعلق به املاک تجاری و بزرگ متراژ معمولاًمربوط به معاملات زمین و املاک صنعتی می‌باشد که متأسفانه پردازش یا راستی آزمایی بروی آنها صورت نمی‌پذیرد، اما با حذف آنها از آمار که حداکثر 5% مبایعه‌نامه‌ها ثبتی است، می‌توان به اطلاعات دقیقتری دست یافت.