محمود اولاد تحلیلگر بخش مسکن با بیان این موضوع معتقد است که این امر را در کنار عواملی که در آینده باعث تشدید بیشتر مساله خواهند شد (مهاجرتهای آتی گسترده در نبود برنامه مناسب برای حل مسائل زیست محیطی و مساله آب و رکود سنگین تولید و تعطیلی عرصه‌های تولید) قرار دهید. چقدر می‌تواند باعث تشدید بیشتر مساله شود؟ آیا راه حل بهتر این نیست که در کنار اندیشیدن به حل مسائل ملی، به بازگرداندن رونق تولید و افزایش عرضه فکر کرد؟ در ادامه شرح این گفت وگو را می‌خوانید.
در شرایطی که گفته می‌شود افزایش نجومی قیمت اجاره خانه‌ها باعث کوچ مســتاجران تهرانی به مناطق حاشیه‌ای شهر شــده، پیشنویس لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مســتاجر سال 76 که یکی از تبصره‌های آن تعیین ســقف 10درصدی برای افزایش نرخ اجاره بهاست از سوی وزیر راه و شهرسازی به دولت پیشنهاد شده، ارزیابی شما از این اقدام وزارت راه و شهرسازی چیست؟ آیا این طرح قابل عملیاتی شدن است؟
برای حل هر مســاله‌ای، ابتدا بایــد به تحلیل علل شــکل‌گیری آن پرداخت. عدم شــناخت کامل از ابعاد و ریشه‌های ایجادکننده مســاله و ماندن در صورت مساله یا مشکل، به ارائه راه حلهای تســکینی، زودگذر و دارای تبعات بسیار بدتر از وجود مساله را در پی خواهد داشت. شناخت علل بروز مشکلات هم صرفاً به نام بردن آنها نیست. بلکه باید تحلیلی درست و آینده‌نگرانه از آن نیز ارائه شود. چه بسا، علت وجودی مساله شکل گرفته، چه بسا، علت وجودی مساله شکل گرفته، در طول زمان رفع شده و بدون نیاز به دخالت، مشکل حل شود یا برعکس، در آینده شرایط وخیمتر شده و مساله عمیقتر خواهد شد. از طرف دیگر، باید دید ضرورتی به مداخله دولت برای حل مساله وجود دارد یا نظام بازار توانایی حل مساله را با تبعات کمتر از آنچه در مداخله پیش خواهد آمد، دارد. در صورت ضرورت مداخله، این مداخله از چه جنسی و چگونه باید رخ دهد؟ آیا مداخله باید به اصلاحات کوتاه مدت و جهت دهی به حرکت بازار باشد یا اصلاحات اساســیتر در ساختار بازار و تاثیرات بلندمدت آن است؟ در واقع، باید دید آیا دلایل شکل دهنده مشکل، زودگذر و غیرقابل تکرار در طول زمان هستند، یا از جنس تکرارشونده. مسلماً هم می‌تواند روش و رویکرد ورود به حل مساله را تبیین کند و هم روششناسی نقد آنچه رخ داده است را پیش پای ما قرار می‌دهد.
بنابراین، برای اینکه به ارزیابی اقدام وزارت مزبور در برخورد با چنین مساله‌ای یعنی افزایش نجومی قیمت اجاره خانه بپردازیم، باید ابتدا به شناسایی عوامل ایجادکننده این مساله بپردازیم. کاهش عرضه واحدهای مســکونی به دلیل رکود چند سال گذشته، باعث شد که با تحریک تقاضا (فارغ از دلیل آن)، با توجه به عدم امکان تامین سریع و واکنش آنی بازار مسکن، قیمت مسکن افزایش یابد. اجاره مسکن به عنوان کالای جایگزین خرید مسکن نیز متاثر از همین موضوع شد. بالاخره وقتی افراد توان خرید در بازار مسکن را نداشته باشند، به بازار جایگزین برمیگردند. لازم به توضیح است که بر اساس محاسبات طرح جامع مسکن، سالانه بیش از 800 هزار واحد مسکونی جدید نیاز است در حالی که در چند سال گذشته، بر اساس آمار پروانه‌ها، حدود 200 تا 250 هزار واحد ساخته شده است. از ســوی دیگر، نسبی بودن ساختار قیمتها و جریان سرمایه از بازارهایی که بازدهی پایین دارند به بازارهایی که بازدهی بالاتری دارند و در نتیجه بازگشت قیمتها به ساختار نسبی قبل )با سطحی بالاتر برای همه)، موجب شد در شرایطی که دلار و ســکه رشد سنگینی را شاهد شدند، این بازار نیز دچار تلاطم شود و رشدهایی را تجربه کند. همزمانی این موضوع، با افزایش هزینه‌های تولید، عملاً حاشــیه سود مناسب برای ساخت وساز و در نتیجه بازگشت رونق به بازار مسکن را فراهم نکرد و این امر رکود تورمی سنگینی را برجای گذاشت. در نتیجه، شکاف بین عرضه و تقاضا کاهش نیافت. افزایش قیمت‌های مسکن، همانطور که بیان شــد، شماری از متقاضیان مسکن را از بازار خرید به بازار اجاره رهنمون کرد. در نبود عرضه کافی در بخش اجاره و متشکل نبودن بازار اجاره مسکن، مازاد تقاضا برای واحدهای اجاری در کنار عامل انتظارات بازدهی نسبی متعادل با بازارهای رقیب برای عرضه کنندگان، رشدهای بالای قیمت اجاره را دامن زد. شرایط پیچیده ســرزمینی به ویژه تشدید مسائلی چون کم آبی و مسائل زیست محیطی و تولیدی در پهنه‌های مختلف سرزمین، در کنار شرایط رکودی حاکم بر فضای تولید اقتصادی، مهاجرتهای گسترده از کانون‌های سکونتی به سمت کلانشــهرها را بیشــتر کرده و خواهد کرد. این موضوع، به تشدید تقاضای سرپناه در مناطق کلانشهری و پیرامون آن منجر می‌شود که در نبود یا کمبود عرضه کافی مســکن (در انواع مختلف آنچه تملک یا اجاری و نیز ساخت وســازهای غیررسمی) که به دلیل رکود سنگین سالهای گذشته در این بخش و اســتمرار شرایط رکود تورمی ایجاد شده است، دامنه این موضوع را گسترده‌تر خواهد کرد. بنابراین، عوامل ایجادکننده این مساله، ریشه‌ای تر و پایدارتر و حتی پیشرونده‌تر از آن چیزی هستند که تصور کنیم ممکن است به زودی خود به خود حل شــوند. همچنین دامنه عوامل شــکل دهنده نیز، ضرفاً به محیط بخش مربوط نمیشــود و عوامل موثر دیگری (مانند مسائل صرفاً سرزمینی و ملی چون آب و شــرایط تحریمی) بر آن تاثیر می‌گذارند که در نبود برنامه مناسب برای آنها، مساله قابل حل نخواهد بود. با این تفسیر، هم نیاز به برنامه‌ریزی و مداخله در این موضوع ضروری است و هم مشخص می‌شود که نوع مداخله نمی‌تواند مداخله‌ای تسکینی و کوتاه مدت باشد، بلکه به دلیل ماهیت تکرارشونده مساله هم با علل فعلی و هم با علل دیگر، نوع مداخله باید بلندمدت و اصلاحات ساختاری باشد.
یعنی اقدام وزارت راه و شهرسازی از این جنس نیست؟
اولاً وزارت راه و شهرســازی کل مســاله را یکجا ندیده است و تنها به یک بخش از مساله (قیمت اجاره) پرداخته است. ثانیاً تســکینی ندارد بلکه ابعاد مساله را پیچیده‌تر می‌کند. چرا که در شرایطی که عرضه کمتر از تقاضاست و فشار تقاضا وجود دارد، وضع قوانینی که منجر به کاهش تمایل عرضه کنندگان شــود و عرضه را محدودتر کند، ابعاد مساله را تشدید می‌کند. چند اتفاق می‌تواند رخ دهد، عرضه کننده (موجر) با ملاحظه اینکه مجبور است بعد از یکسال تن به تمدید قرارداد تنها باید حداکثر 10 درصد افزایش دهد، در شــرایطی که ممکن است انتظار تورمی بیش از این میزان را داشته باشد، یا ترجیح می‌دهد از بازار خارج شود و عرضه نکند یا قیمت را بالاتر ببرد تا کاهش آزادی افزایش قیمت سال آینده را از همین الان پوشش دهد یا به دور زدن قانون و اقدامات دیگری چون اخذ بهای خارج از اجارهنامه بپردازد. مسلماً در شرایطی که عرضه کمتر از تقاضاست، هر سه این روشها، به افزایشی دیگر در اجاره بها ختم شــده و به ضرر مستاجران خواهد بود. لازم به توضیح است که چنانچه انتظارات تورمی کمتر از 10 درصد و تورم واقعی نیز کمتر از 10 درصد باشد اصولاً این ماده قانونی هیچ وجاهت و کاربردی ندارد. بنابراین ارزیابی آن صرفاً شرایطی است که انتظارات تورمی بیش از 10 درصد باشد.
وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد افزایش حداکثر 10 درصدی قیمت اجاره‌بها را داده و با توجه به این امر آیا دولت می‌تواند قیمت گذاری در بازار مسکن و اجاره انجام دهد و سقف تعیین کند؟
نکته دیگر همین موضوع اســت. شــیوه مداخله دولت در بازار، آیا باید با اثرگــذاری روی عوامل موثر بر عرضه و تقاضا و در نتیجه انتقال منحنی‌های عرضه و تقاضا برای رسیدن به تعادل مطلوب انجام شود یا با تعیین سقف و کف قیمت؟ مسلماً اقتصاددانان ترجیح می‌دهند رویکرد اول را انتخاب کنند چرا که در رویکرد اول، کماکان نظام بازار تعیین کننده قیمت اســت و تعادل، تعادلی پایدار است و شــما فقط با اثرگذاری روی عوامل تاثیرگذار بر عرضه و تقاضا، موجب اصلاح شرایط بازار شده‌اید. تعیین سقف و کف قیمت به معنی این است که از تعادل بازار خارج می‌شــوید و شرایط بازار غیرتعادلی و ناپایدار است. هر لحظه، امکان شکست و نوسان به سمت تعادل واقعی بازار وجود دارد و نظارت بسیار قوی می‌طلبد که معمولاً بسیار ناکارآمد است. عموماً مداخلاتی که در بازار مورد توجه اقتصاددانان است از جنس انتقال دهنده عرضه و تقاضاست. این مداخلات از جنس مالیات، یارانه، تعریف کالاهای جانشــین، اصلاح ذائقه و... باشد.
با این اوصاف تعزیراتی کردن بازار اجاره و قیمت‌گذاری چه تبعاتی به همراه دارد یا پیامدهای اینگونه مداخلات بر بازار اجاره را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ آیا آنگونه که دولت انتظار دارد باعث کاهش التهابات بازار خواهد شد یا اینکه خود به عاملی در تشدید التهابات تبدیل می‌شود؟
به نظر من این موضوع به ویژه در شرایط کنونی که با مازاد تقاضا و کمبود عرضه مواجه هستیم، موجب تشدید مساله شده و با افزایش هزینه‌های مبادلاتی برای دو طرف معامله، افزایش بیشتر قیمت اجاره را دامن خواهد زد. در شرایطی که بازارهای رقیب، حاشیه سود بسیار بالاتری دارند و آزادی فرد برای ورود و خروج به بازار تحدید نمیشــود، ادامه حضور در بازاری که ورود با پای خودت است و برای خروج حداقل تا دو سال اجازه نداری، آیا به نظر شما، این لایحه به کاهش رغبت برای ورود به بازار عرضه واحدهای اجاری منتهی نمی‌شود؟ آیا از این منظر، باعث تشدید مساله نمی‌شود؟ حال این موضوع را در کنار عواملی که در آینده باعث تشدید بیشتر مساله خواهند شد (مهاجرتهای آتی گسترده در نبود برنامه مناسب برای حل مسائل زیست محیطی و مساله آب و رکود سنگین تولید و تعطیلی عرصه‌های تولید)، قرار دهید. چقدر می‌تواند باعث تشدید بیشتر مســاله شود؟ آیا راه حل بهتر این نیست که در کنار اندیشیدن به حل مسائل ملی، به بازگرداندن رونق تولید و افزایش عرضه فکر کرد؟
در مقدمه نامه مربوطه تاکید شده که در کشورهای مختلف در زمان التهاب بازار اجاره، دولت با تعیین ســقف نرخ رشد اجاره بها به موضوع ورود و رقمی متناسب با نرخ تورم را برای افزایش سالانه تعیین می‌کند. اما در پیشنویس این لایحه، این رقم به عنوان پیشنهاد ثابت ۱۰درصدی مطرح شده که یکی از ضعفهای این طرح به شمار می‌آید. با توجه به این امر این نوع تصمیم گیریها و قانونگذاری در بلندمدت چه تبعات و هزینه‌هایی دارد؟
مجدداً به جمله خودتان در ســوال رجوع کنید. جواب مشــخص اســت. می‌گویید در کشــورهای مختلف در زمان التهاب بازار، دولت به موضوع ورود و رقمی متناســب با نرخ تورم را تعیین می‌کند! این یعنی اینکه آنها ارزیابی می‌کنند عامل این التهاب جزو عواملی اســت که زودگذر است و با یک اقدام کوتاه مدت لحظه‌ای، می‌توان بر بازار در آن لحظه تاثیر گذاشت و البته آن هم متناسب با نرخ تورم که رقابت با بازدهی بازارهای دیگر، عرضه‌کنندگان را به خروج از بازار ترغیب نکند. نه اینکه نرخی تعیین شــود و قانونی دائمی شود که نه نســبتی با تورم دارد، نه روشی موردی و لحظه‌ای به شمار می‌رود بلکه مداخله‌ای دائمی است. از طرف دیگر، همیشــه باید بــه این موضوع توجه کنیم که هر تصمیمی و هر نهادســازی (قاعده سازی و قانونگذاری) باید با توجه به بستری باشد که آنجا قرار اســت آن تصمیم و قاعده اجرا شود. آیا بسترهای نهادی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی کشور ما با کشورهای مختلفی که می‌گویید یکسان است؟ آیا اقتصاد آنها هم اقتصادی رانتی است؟ آیا آنها هم در اثر تحریم‌های داخلی و خارجی در حال نابودی بخش خصوصی و بخش‌های تولیدی هستند؟ آیا آنها هم مدیری‌تهای جزیره‌ای بدون توجه به بخش‌های دیگر که بسیار تاثیرگذار هســتند، دارند؟ آیا ساختار بازار اجاره آنها هم غیرمتشکل است؟ آیا آنجا هم بخشی از موجرین یا عرضه‌کنندگان در بازار اجاره را کسانی تشکیل می‌دهند که از اجاره دادن واحد مسکونی خود، به عنوان بخشی از راه حل تامین مالی خرید مسکن استفاده می‌کنند؟ راستی با این قانون، تکلیف این نوع عرضه کنندگان چه خواهد شد؟ کسی که فقط صرفا ً یکسال برای تامین مالی خرید مسکن، مسکن خود را اجاره داده و بعد از یکسال، می‌خواهد خود در واحد مسکونی‌اش ساکن شود، آیا حق ندارد به واحد مسکونی خود نقل مکان کند؟
ظاهراً وزارت راه و شهرسازی با هدف افزایش مدت زمان قراردادهای اجاره چنین پیشنهادی را داده و حتی وزیر راه و شهرسازی در واکنش به پیشنهاد مربوطه گفته در اقتصاد مسکن باید شرایط برای اجاره‌داری حرفه‌ای فراهم شــود. هم باید مالیات این نوع اجاره‌داری اصلاح شود و هم زمان اجاره باید افزایــش یابد. با توجه به این امر چگونه می‌توان زمینه اجاره‌داری حرفه‌ای و افزایش مدت زمان اجاره را بدون مداخله دولت در بازار فراهم کرد؟
اولا ً مگر مســاله ما مدت زمان اجاره است؟ مدت زمان اجاره تابعی از توافق طرفین است. در قانون گفته نشده است که موجر و مستاجر حق ندارند قرارداد بیش از یکســال ببندند. آنها می‌توانند توافقی چندین ساله داشته باشند. اما مشکل اینجاست که شرایط اقتصاد کلان و نااطمینانی از آینده به گونه‌ای است که موجرین و همینطور مستاجران نمی‌توانند ارزیابی از آینده دو یا چندساله داشته باشند. کشور ما ظرف دو سه سال، تورمهای 8 تا 40درصدی را تجربه می‌کند. در چنین شرایطی، چه کسی جرات می‌کند که قراردادهایی بلندمدت ببندد؟
ثانیا ً اگر آقای وزیر به این موضوع اعتقاد دارد که باید شرایط برای اجاره‌داری حرفه‌ای فراهم شود و هم اصلاح نظام مالیاتی در این حوزه اتفاق بیفتد و هم زمان افزایش یابد، باید یک بســته سیاســتی پیشنهاد دهد نه اینکه صرفا بخــش آخر این موضوع بپردازد که در نبــود دو مقوله اول، تاثیرات نامطلوب برجای خواهد گذاشت. بسته سیاستی باید شرایط را برای اجاره‌داری حرفه‌ای فراهم کند. حمایتهــای لازم در این حوزه صورت گیرد. قواعد اجاره‌داری در سیستم اجاره‌داری حرفه‌ای باید متفاوت از سیستم اجاره‌داری متداول تدوین شود. در چنین شرایطی، با ملحوظ داشتن تاثیرات عوامل مختلف بر قراردادهای اجاره‌های سیســتم اجاره‌داری حرفه‌ای (یعنی کاهش اثرات عوامل تاثیرگذار دارای عدم قطعیت مانند نوســانات شــدید در اقتصاد کلان)، شاید بتوان در این نوع بازارها، به قاعده‌گــذاری مدت زمانی نیز پرداخت آن هم از نوعی که تعیین کننده نرخ نباشد و تناســب با تورم لحاظ شود. اصلاح نظام رانتی این بخش هم از ضروریات موضوع است. نمی‌توان چون این بازار دارای رانت است و سرمایه‌گذار از دو جنبه نفع می‌برد (هم افزایش ارزش ملک و هم اجاره‌داری(، به تنبیه از طرف درآمد اجاره‌داری پرداخت بلکه باید به سمت رانت جویانه آن و اصلاح آن رفت.