«میانگین قیمت مسکن کشوری پس از سه سال توقف انتشار آمار رسمی»
«دنیای‌اقتصاد» متوسط قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳ را ۳۶ میلیون تومان به ازای هر مترمربع اعلام کرده است. این آمار که برای ۱۴۵۶ شهر کشور محاسبه شده، توسط دفتر اقتصاد مسکن و براساس داده‌های رسمی استخراج شده است. آخرین آمار مشابه به قیمت سال ۱۴۰۰ بازمی‌گردد که نشان از خلأ آماری چندساله در بازار مسکن کشور دارد.
علت و پیامد توقف داده‌های رسمی
طي سه سال گذشته، جابه‌جایی‌های متعدد در سامانه‌های دولتی مرتبط با معاملات مسکن، امکان ثبت و تحلیل داده‌های واقعی را از نهادهایی مانند مرکز آمار و بانک مرکزی سلب کرده است. این خلأ آماری سبب شده بود بازار بدون رصد جامع باقی بماند و تنها برآوردهای مقطعی یا غیررسمی جایگزین داده‌های معتبر شوند. اکنون با اعلام رسمی این آمار، تصویر دقیق‌تری از وضعیت کلی مسکن پس از یک دوره رالی قیمتی در تهران و شهرها به دست آمده است.
تحلیل آینده بازار در دو سناریو
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از روند تورم قیمتی مسکن نشان می‌دهد که بازار وارد دوره‌ای تازه شده است. تحلیل‌ها دو سناریو را برای آینده پیش‌بینی می‌کنند: ادامه رشد ملایم همراه با رکود معاملات، یا تعدیل تدریجی قیمت‌ها در صورت ثبات اقتصادی و کاهش انتظارات تورمی. این تحولات میتوانند روند قیمتی را از تهران به سایر شهرها منتقل کنند یا بالعکس.
نظرات کارشناسان درباره مسیر پیش‌رو
سه کارشناس برجسته بازار مسکن، فردین یزدانی، حجت‌اله میرزایی و ابوالفضل مشکینی، در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» به بررسی چشم‌انداز بازار پرداخته‌اند. محورهای تحلیل آنها شامل تأثیر سیاست‌های پولی، دسترسی به تسهیلات خرید، و وضعیت عرضه و تقاضا در سال‌های پیش رو است. آنان بر این باورند که سرنوشت قیمت‌ها در سال‌های آینده به متغیرهای کلان اقتصادی و تصمیمات دولت در حوزه مسکن بستگی دارد.
تورم مسکن کشوری چقدر است؟
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای موجود از نبض کشوری مسکن نشان می‌دهد، سال گذشته تورم مسکن در شهرهای ایران به رقم 20 درصد کاهش پیدا کرد. متوسط قیمت در این بازار (کشوری) در سال‌های 1401 و 1402 به ترتیب در سطوح 15.5 میلیون و 30 میلیون تومان قرار گرفت و به این‌ترتیب تورم مسکن کشوری در آن دو سال به ترتیب 33 درصد و 87 درصد شده بود. روند تورم مسکن سال‌های اخیر در کشور، «هم‌جهت با نبض مسکن تهران» بوده است؛ به این معنا که سال گذشته به دلیل ریسک «تنش نظامی» در کنار ریسک «سیاسی مرتبط با مذاکرات»، همچنان که باعث کاهش شدید تقاضای سرمایه‌ای در بازار معاملات آپارتمان پایتخت شد، بر رفتار بازیگران این بازار در سایر شهرهای ایران نیز اثر مشابه داشت. در حال‌حاضر آماری از این برآوردها برای نبض کشوری مسکن در نیم‌سال اول 1404 وجود ندارد اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از برخی شهرهای دستکم بزرگ و کلانشهری مشخص میکند، «ثبات نسبی قیمت» و «رکود شدید معاملات خرید»، مشابه تهران، در دیگر شهرها نیز برقرار است.
رالی قیمت مسکن تهران و کشور، از کی شروع شد؟
شروع جهش قیمت مسکن در سال 97، ابتدای یک دوره جدید رالی قیمت‌ها بین بازار املاک تهران و کشور بود. رالی ابتدا با «پیشتازی» تهران شکل گرفت به این صورت که متوسط قیمت آپارتمان‌ها در پایتخت در سال 97 رقمی معادل 70 درصد افزایش پیدا کرد؛ در حالی که سطح رشد قیمت کشوری حدود 40 درصد بود. سال بعد از آن اما «تورم سال قبل بازار مسکن تهران» روی نبض کشوری منعکس شد و به این‌ترتیب، مسیر دنباله‌روی شهرها از رفتار مسکن تهران و نوعی تعقیب و گریز قیمتی ادامه پیدا کرد. اکنون مشخص است که رالی قیمت‌ها دو نیمه متفاوت داشته است؛ دهه 90 و دهه 1400. متوسط قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا پایان دهه 90 در تهران، بیشتر از کشوری افزایش پیدا کرد؛ رشد میانگین 35 درصدی قیمت آپارتمان‌های پایتخت در مقایسه با رشد متوسط 33 درصدی بازار کشوری. اما در دهه 1400 این تفاوت معکوس شد؛ به‌طوری‌که تورم مسکن کشوری، سطح متوسط 47 درصد را ثبت کرد در حالی‌که تورم مسکن تهران نرخ 40 درصد را رقم زد. ماحصل این رالی که اکنون با استناد به «نسبت قیمت مسکن تهران به کشور»، به پایان یک دوره حدودا هشت ساله رسیده که این، بازار را به وضعیت «تنظیمات کارخانه» برگردانده است.
فاز «تنظیم کارخانه»
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از روند نسبت قیمت مسکن تهران به کل کشور بیانگر آن است که در ابتدای دهه 90 این نسبت حدود 2.4 بوده اما در شروع جهش سنگین و کم‌سابقه قیمت مسکن در سال 97، عدد حاصل از نسبت به 3.4 افزایش می‌یابد.
در طول رالی قیمت به دلیل تنظیم قیمتی بازار مسکن شهرها با وضعیت بازار پیشتاز تهران، عدد نسبت رو به کاهش می‌رود و اکنون، یعنی در ابتدای سال 1404، این نسبت به زمان ابتدای دهه 90 یعنی 2.45 رسیده یا بسیار به آن نزدیک شده است. با نگاه به دوره 8 سال گذشته بازارهای مسکن تهران و کشور می‌توان گفت، رالی به پایان یک دوره خود رسیده است. این نسبت همانطور که در نمودار قابل مشاهده است، در جهش سال‌های 91 و 92 نیز افزایش پیدا کرده بود، اما نه به سطح سال 97 به این علت که رونق تورمی بازار مسکن تهران در آن دو سال، تفاوت معناداری با شرایط تورمی نیمه دوم دهه 90 داشت.
مسیر آینده بازار مسکن؟
این مقاله تا اینجا نشان داد، طی سال‌های اخیر که وضعیت بازار مسکن مملو از ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی بود، به چه سمتی حرکت کرد. به‌خصوص آنکه چون طی این سال‌ها تصویر نسبتا روشنی از قیمت آپارتمان در شهرهای ایران وجود نداشت، امکان بررسی آنها هم ممکن نبود. اکنون این آمار 36میلیون تومانی از متوسط قیمت مسکن در شهرهای ایران، اگر‌چه آمار مرکز آمار نیست اما به دلیل آنکه توسط مرجع سیاست‌گذاری بخش مسکن و ساختمان برآورد شده و از روی آن، «شاخص دسترسی مسکن» برای سال اول قانون برنامه هفتم به‌دست آمده است، قابل اتکا می‌تواند باشد.
ضمن آنکه طی سال‌های دهه 90، همواره آمارهای قیمت مسکن استخراج‌شده از دفتر اقتصاد مسکن، نزدیک به آمارهای مراجع رسمی آماری بوده است. اکنون با لحاظ اینکه بازار مسکن یا دقیق‌تر، نسبت قیمت مسکن تهران به کشور، به حالت نرمال رسیده است، مسیر آتی آن، یک پرسش کلیدی است که می‌تواند چشم‌انداز این بازار را برای فعالان آن مشخص کند. دو سناریو درباره آینده قیمت‌ها در بازار مسکن تهران-کشور مطرح است که توسط سه صاحب‌نظر بخش مسکن و ساختمان با نگاه به «متغیرهای اثرگذار روی رفتار بازیگران» پیش‌بینی شده است.
