دماسنج دلاری بازار مسکن، سطح قیمت‌ را «پایین‌ترین» میزان از مهر۹۹، نشان می‌دهد. میانگین قیمت دلاری آپارتمان در پایتخت - براساس شاخص «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها- حدود ۸۸۶دلار برآورد می‌شود. رقمی که از یک‌ طرف، بالاتر از کف تاریخی دوره ۸سال اخیر است؛ اما در عین حال،‌ پایین‌تر از سطح متعارف و همچنین ۳۴درصد کمتر از رقم پاییز پارسال قرار دارد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره وضعیت فعلی این دماسنج، با استناد به پنج مقطع چرخش قیمت دلاری آپارتمان از سال ۹۶ تاکنون، حاکی است: تفاوت معنادار واکنش‌‌ها در دو بازار ارز و مسکن به «ریسک جنگ» طی ماه‌های اخیر سبب شد روند قیمت‌ این دو دارایی دست‌کم تا اطلاع‌ ثانوی، از یکدیگر جدا شوند. تا پیش‌از این، انتظارات ملکی عمدتا تحت‌تاثیر تحولات ارزی بود؛ اما از سال گذشته با فعال‌شدن ریسک «تنش نظامی»، این همسویی مختل شد که نتیجه‌اش، بازگشت قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان از قله ۱۴۷۰دلار سال ۱۴۰۲ به حدود ۱۲۶۰ در ۱۴۰۳ و ادامه نزول در ماه‌های اخیر بود. چهار متغیر، آینده قیمت دلاری مسکن را تعیین خواهد کرد که در سه سناریو قابل بررسی است.

جدایی معنادار قیمت مسکن در تهران از قیمت دلار طی ماه‌های اخیر باعث شد «رکورد 5 ساله پایین‌ترین ارزش دلاری آپارتمان» در مهر 1404 ثبت شود. دو عامل سیاسی این سقوط قیمت دلاری مسکن را رقم زده و یک پیام مشخص برای آینده بازار دارد. در عین حال چشم‌انداز بازار مسکن با خط‌کش «تغییرات دلاری قیمت» در سه سناریو قابل بررسی است.

فراز و فرود متر دلاری مسکن

 تغییرات قیمت دلاری مسکن در تهران طی سال‌های 96 تاکنون را می‌توان در پنج مقطع زمانی شامل:

تحلیل کرد. سال 96 که هنوز «ریسک سیاسی» ناشی از خروج آمریکا از برجام، شکل نگرفته بود و بازارها تحت‌تاثیر فضای اقتصادی برجام قرار داشتند، قیمت دلاری مسکن در سطح نرمال 1170 دلار قرار داشت. در آن سال، رونق غیرهیجانی خرید مصرفی در بازار معاملات آپارتمان‌های تهران برقرار بود و در عین حال تورم مسکن نیز در سطح بسیار مطلوب 10.6 درصدی بود. این، مقطع اول به حساب می‌آید که حکایت از طبیعی بودن نسبی شرایط اقتصادی و سیاسی کشور داشت.

سال 97 با شروع جهش ارزی به علت شروع «ریسک سیاسی»، قیمت دلاری مسکن تا کف تاریخی 766 دلار کاهش پیدا می‌کند. در آن سال، قیمت مسکن 70 درصد جهش کرد اما قیمت دلار بیش‌از 160 درصد افزایش یافت. آن سطح از «قیمت دلاری آپارتمان» در آن سال، می‌توانست علامتی از «جاماندگی مسکن از دلار» باشد که احتمالا همین سیگنال ارزی به تقاضای سرمایه‌ای ملک، باعث افزایش معاملات غیرمصرفی مسکن در سال‌های 98 و 99 به‌رغم کاهش شدید معاملات مصرفی شد.

سال‌های 98 و 99 حرکت بخش قابل‌توجهی از نقدینگی به بازار ملک، عملیات تنظیم قیمت مسکن با قیمت‌های قبلی دلار یا تعدیل قیمت دلاری آپارتمان را شکل داد. در آن سال‌ها قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از کف تاریخی سال97، بالا آمد و به ترتیب 983 دلار و 1037 دلار شد. این مقطع دوم بود.

سال 1400 با تغییر دولت، امیدواری نسبی در فضای انتظارات عمومی، نسبت به حل ریسک‌های سیاسی و اقتصادی، به‌خصوص «مذاکرات ایران و غرب»، به وجود آمد. این،‌ باعث شد تورم مسکن بالای 60 درصدی سال‌های قبل، به 31 درصد کاهش یابد و در نتیجه «قیمت دلاری» مسکن در اطراف 1000 دلار نوسان کند. سال 1400 مذاکرات از سر گرفته شد و تا اواخر 1401 پیش‌ رفت.

وقتی از درون بازار مسکن، بازارهای موازی همچون دلار را برای مقاطع سال‌های 1400 و 1401، نگاه می‌کنیم، مشخص می‌شود آن دو سال، «برزخ بازارها» در برابر آینده برجام بوده است. شروع مذاکرات و پیشرفت شکننده آن باعث شد «سفته‌بازی با دلار» به نوعی کاهش یابد و در فضایی که انتظارات عمومی احتمال می‌دهد، «افزایش شدید نرخ دلار در کوتاه‌مدت بعید است و حتی احتمال به نتیجه‌ رسیدن آن وجود دارد»، نقدینگی‌ها به سمت بازار امن‌تر یعنی بازار ملک حرکت کرد. با این حال، همان فضای مذاکراتی، مانع از «هیجان خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی ملکی» شد. در نتیجه، قیمت مسکن در مسیر افزایش،‌ از قیمت دلار جلوتر زد اما رشد قیمت مسکن، کمتر از سه سال قبل از آن بود. در سال 1400 قیمت دلاری آپارتمان در تهران به 1191 دلار رسید. در سال 1401 نیز اگرچه در عمده ماه‌ها، سطح قیمت همین بود اما با «توقف مذاکراتی که از 1400 شروع شده بود»، به تدریج فضای معاملات ملک و بازار ارز تغییر کرد و هر دو بار دیگر با رشد قیمت روبه‌رو شدند که البته تورم مسکن در پایان 1401 با نرخ 85 درصد بیشتر از دلار با رشد 78 درصدی شد. در نتیجه قیمت دلاری مسکن در آن سال به سطح 1287 دلار رسید. این مقطع سوم تغییرات قیمت دلاری مسکن بود.

سال 1402 در پی توقف مذاکرات برجامی که 1400 شروع شده بود، روابط ایران و غرب به صورت «کنترل تنش» تغییر کرد. در آن سال، تنش‌های سیاسی تشدید نشد اما حل و فصل هم نشد. در آن مقطع، تبادل زندانیان خارجی و آزاد شدن دلارهای بلوکه ایران، از جمله اتفاقات مثبت بود، اما توقف مذاکرات، روی دیگر ریسک سیاسی. از طرفی، تنش در منطقه با حمله 7 اکتبر، از جمله متغیرهایی بود که روی معادلات اثرگذاری ریسک‌های غیر اقتصادی روی قیمت دلار و قیمت مسکن و رفتار بازیگران بازار ملک، تاثیر داشت. در نتیجه، در آن سال، قیمت مسکن جهش کرد و 65درصد افزایش یافت و همچنین «قیمت دلاری سالانه» به اوج خود رسید،‌ یعنی 1470 دلار. رقمی که در سال‌های قبل اتفاق نیفتاده بود. آن سال، مقطع چهارم روند قیمت دلاری مسکن محسوب می‌شود که نوعی «اضافه‌پرش» را به ثبت رساند.

با این حال از سال 1403 تاکنون، به علت «ورود ریسک جدیدی به بازار» تحت عنوان «ریسک جنگ»، مسیر حرکت قیمت مسکن از قیمت دلار جدا شد. یک علت اینکه سال 1402، قیمت دلاری مسکن،‌ «قله» زد؛ افزایش درجه حساسیت رفتار معامله‌گران ملکی به تغییرات قیمت دلار، در نتیجه 5 سال اتفاقات سیاسی و اقتصادی سال‌های قبل از آن بود. سال 1403 که شروع آن با تجاوز اسرائیل به خاک ایران (کنسولگری ایران در دمشق) آغاز شد، همواره تحت‌تاثیر همین تنش‌ها قرار داشت. در آن سال، «تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک به شدت سقوط کرد» و این عامل ثبات نسبی یا کم‌رشدی قیمت مسکن شد.

قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران در سال 1403 به رقم 1264 دلار کاهش یافت. اما در حال حاضر یعنی مهر 1404، به علت آنکه بازار معاملات مسکن تهران از اواخر خرداد در پی جنگ تحمیلی 12 روزه، در رکود سنگین خرید قرار گرفته است، و در مقابل، قیمت دلار به بالای 100 هزار تومان و ثبت قله‌های جدید پیش رفت، «قیمت دلاری مسکن» افت سنگین را تجربه کرد. قیمت دلاری مسکن در تهران در حال حاضر، 886 دلار در مترمربع است که 34 درصد نسبت به مهر سال گذشته کاهش از خود نشان می‌دهد. سال گذشته همین موقع، قیمت دلاری آپارتمان 1335 دلار بود؛ بالاتر از سطح نرمال. دماسنج دلاری بازار مسکن در حال حاضر، سطحی پایین‌تر از سطح نرمال 1170 را نشان می‌دهد اما در عین حال نماگر آن، هنوز به کف تاریخی نرسیده است.

«جاماندگی» مسکن از دلار یا «جدایی موقت»؟

 سطح فعلی قیمت دلاری مسکن، پایین‌ترین میزان از مهر سال 99 است. از آن مقطع به بعد، به علت آنکه، بازار مسکن طی دو سال، مقصد برتر «نقدینگی» قرار گرفت، قیمت دلاری افزایش یافت و سپس در سال‌های 1401 و 1402 نیز هر دو بازار دلار و مسکن تحت‌تاثیر ریسک‌ها، با افزایش قیمت روبه‌رو بودند. اما در حال حاضر، مسکن مسیر خود را از دلار جدا کرده است.

سطح فعلی قیمت دلاری مسکن، برای مقطع فعلی بازار، «جاماندگی» تلقی نمی‌شود چون مجموعه شرایط حاکم بر بیرون و درون بازار مسکن، معادله‌ای را رقم نزده که «انتظار تعقیب رشد دلار توسط قیمت مسکن» وجود داشته باشد. به بیان دیگر، بازار مسکن در این مقطع، کشش رشد قیمت ندارد چون که «تقاضای خرید» در آن، مثل سال‌های قبل،‌ فعال نیست. این مهم‌ترین دلیل است.مسیر تغییرات قیمت مسکن فعلا از قیمت دلار جداست. عدم تبعیت تغییرات مسکن از دلار، دو عامل است؛ نبود قدرت خرید آپارتمان و نبود خریدار ملکی در سطحی که بتواند باعث تحرک نسبی در معاملات شود.

سناریوهای آینده قیمت دلاری مسکن

 چشم‌انداز قیمت دلاری مسکن در ماه‌های آینده را می‌توان با لحاظ 4 متغیر اصلی اثرگذار، در سه سناریو ترسیم کرد. متغیرها شامل «ماشه»، «جنگ»، «رشد نقدینگی» و «انتظارات عمومی» است. در حال حاضر، موضوع جنگ تمام نشده است بلکه آتش‌بس برقرار است. این موضوع در ماه‌های اخیر، عامل افت سنگین معاملات مسکن و ثبات نسبی قیمت‌ها بوده است.

قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ماه‌های اخیر حول‌وحوش 100 تا 102‌میلیون قرار داشته است. فعال‌شدن بند «ماشه» از توافق‌نامه برجامی در روزهای اخیر باعث «بازگشت تحریم‌های ابتدای دهه 90» شد. این موضوع روی نرخ دلار تاثیر گذاشت و در عین حال پیش‌بینی می‌شود فعالیت‌های اقتصادی مولد را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و محدود می‌کند. ترکیب این دو ریسک‌سیاسی، در نهایت و احتمال خیلی زیاد، باعث ادامه رکود سنگین خریدهای سرمایه‌ای ملک می‌شود. رشد نقدینگی به عنوان ریسک اقتصادی، در ماه‌های گذشته به بالای 30 درصد رسید؛ سطحی هشدارآمیز که می‌تواند سیل نقدینگی را به سمت بازارهای دارایی سوق دهد و اسباب رشد قیمت‌ها شود.

برداشت‌های عمومی فعالان اقتصادی و مردم نسبت به آینده اقتصاد نیز متغیری است که برحسب شدت آن، روی قیمت دارایی‌ها تاثیرگذار است. با این حساب، آینده بازار در سناریوی اول، به این صورت که «ماشه» کماکان فعال باشد و آتش‌بس نیز همین‌طور، می‌تواند این باشد که «قیمت دلاری مسکن» در همین سطح زیر 1000 دلار نوسان کند اما به کف تاریخی نرسد یا از آن پایین‌تر نرود. این سناریو، ادامه وضع  موجود است.

در سناریوی دوم، چنانچه سطح تازه‌ای از تنش نظامی بین ایران و اسرائیل شکل بگیرد، قیمت دلاری مسکن از سطح فعلی، پایین‌تر خواهد رفت. این سناریو همچنین برای تغییر صعودی نرخ دلار به سطوح جدیدتر نیز مصداق دارد.

سناریوی سوم اما «بهبود شرایط سیاسی» با خنثی‌سازی احتمالی «ماشه» و تعیین تکلیف «آتش‌بس» است. در این سناریو، باید شاهد «احیای مسیر تعقیب دلاری مسکن» بود و همچنین افزایش قیمت دلاری آپارتمان.