کارشناسان املاک چهارخانه با نزدیک شدن به پایان دولت روحانی با بررسی آمارهای منتشر شده به وضعیت بازار مسکن در کل مناطق 22 گانه و منطقه 5 شهر تهران در طول تصدی این دولت نگاهی گذرا انداخته و تأثیر تصمیمات دولت روحانی را بر این  بازار را بویژه پس از التهابات و رشد قیمت آپارتمان از سال‌ 90 تا بهار 92 مصادف با اواخر ریاست جمهوری دکتر محمود احمدی نژاد مورد بررسی قرار می‌دهد.

در انتهای کار دولت‌های نهم و دهم و شروع به کار دولت تدبیر و امید با توجه به تورم افسار گسیخته حاصل از سیاستهای انبساطی و واریز دلارهای نفتی حاصل از افزایش بی‌سابقه قیمت نفت خام و نقدینگی بی حساب و کتاب تزریق شده از طریق مسکن مهر نیاز بود برنامه‌های اقتصادی تنظیم شود بگونه‌ای که ضمن مهار تورم کشور را از رکود نیز خارج کند. آیا دولت فعلی در این راه موفق بود؟ آیا توانست گشایشی در حل مشکل همیشگی مسکن ایرانیان ایجاد کند؟

1-  مذاکرات بر سر مسئله هسته‌ای و رفع تحریم‌ها

کش و قوس توافق با قدرتهای بین المللی به مدت دو سال مداوم انتظار شکسته شدن قیمت‌ها در بین عموم ایجاد کرد اما این توقع جز رکود و کاهش تقاضا اتفاق دیگری را رقم نزد که این مورد با ملاحظه نمودارهای 1 تا 4 کاملاً مشهود است.

2- افزایش نرخ سود بانکی

افزایش نرخ سود بانکی سبب خارج شدن بخش زیادی از نقدینگی از بازارهای سرمایه بویژه مسکن به عنوان بزرگترین بازار گشت که به مدت 4 سال تعداد معاملات را حول و حوش میانگین بلند مدت در نوسان نگاه داشته و همواره مانع حتی رونق اندک بازار مسکن شد. ( نمودارهای 1 و 2)

3- افزایش مبلغ وام مسکن

پس از فشار ناشی از رکود به دولت، کابینه یازدهم وام‎های مسکن را افزایش داد که همین امر سبب جلوگیری از رکود بیشتر و تحرک نسبی در بازار بین سال‌های 93 تا 96 گردید.

4- کاهش شهرفروشی با تغییر در شورای شهر تهران در سال 96

متأسفانه عدم وجود سیاست یکپارچه و اتخاذ سیاست‌های سلیقه‌ای، احساسی و عوام فریبانه بدون در نظر گرفتن تأثیر آن بر بخش‌های مختلف و عدم ارائه راهکارهای جایگزین فقط اثرات منفی آنها بر زندگی مردم نمودار می‌شود. از این جمله تصمیمات، اجرای کامل‌تر و صحیح‌تر طرح تفصیلی شهر تهران است.

اجرایی که سبب کاهش فروش تراکم در شهر تهران گشته و در نتیجه کاهش عرضه آپارتمان را بدنبال داشت، اجرای این طرح طبق سند مصوب طرح جامع و طرح تفصیلی تهران در جای خود کار نیکی بود اما عدم اجرای طرح‌هایی از قبیل مسکن اجتماعی، تجمیع بافت‌های فرسوده و مسکن ملی ... نتوانستند خلاء عدم توجیه اقتصادی در تخریب و نوسازی بسیاری از مجتمع‌های مسکونی قدیمی و افزایش تراکم در آنها را پر کند که همین امر نیز باعث افزایش قیمت زمین و کلنگی و در نهایت آپارتمان شد.

5 – افزایش قیمت دلار - کاهش ارزش پول ملی و تأثیر آنها بر قیمت آپارتمان در کل و منطقه 5 شهر تهران

در اثر بازگشت تحریم‌های هسته‌ای قیمت ارز به شدت بالا رفته و دلار از 3500 تومان در سال 96 به 25 هزار تومان در حال حاضر رسیده به همین دلیل افزایش قیمت‌ نهاده‌های تولید و کاهش ارزش پول ملی سبب رشد ناگهانی و افسار گسیخته مسکن شد بگونه که به مدت 4 سال یعنی از بهار 96 تا بهار 1400 به ترتیب از متر مربعی 4 میلیون و 560 هزار تومان به 29 میلیون و 260 هزار تومان در شهر تهران و در منطقه 5 شهر تهران از 5 میلیون و 310 هزار تومان به 36 میلیون هفتصد هزار تومان رسیده در واقع با افزایش 7 برابری قیمت دلار قیمت مسکن نیز حدود شش و نیم برابر گشته است.

6- رابطه بین درآمد خانوار و قیمت مسکن و تعداد معاملات

با نگاهی به جدول 1 می‌توان دریافت که از سال 92 تا 98 درآمد خانوارهای شهری تهران حدود 8/1 برابر شده و قیمت مسکن حدود 5/3 برابر و ایجاد اختلاف رشد بین این دو به مقدار 67 درصد تعداد معاملات نیز در این‌ سالها بیش از 48 درصد کاهش یافته است در تأیید این تأثیر می‌توان سال 92 را با سال 96 مقایسه کرد که درآمد خانوارها 80 درصد افزایش یافته اما قیمت مسکن به نسبت رشد کمتری یعنی حدود 35 درصد بوده و جالب اینکه در این فاصله شاید به همین دلیل شاهد افزایش نزدیک به 30 درصدی تعداد معاملات بوده‌ایم. پس برخلاف تصور عمومی اگر درآمدهای خانوارها افزایش نیابد رشد قیمت بر خلاف تصور عمومی نه تنها سبب رونق بازار نمی‌شود بلکه رکود را تعمیق خواهد بخشید.

لازم به ذکر است این مقایسه را می‌توان برای سال‌های 99 و 1400 نیز انجام داد که بدلیل عدم انتشار هزینه و درآمد خانوار از سوی مرکز آمار ایران در حال حاضر این امکان وجود ندارد به امید اینکه با انتشار این آمارها در آینده این بررسی را کارشناسان املاک چهارخانه به عنوان یک مشاور املاک پیشرو در  منطقه 5 شهر تهران بویژه محله جنت آباد بتواند انجام داده و آن را به اطلاع همشریان عزیز برساند.

منابع:

1-  سایت وزارت مسکن و شهرسازی

2 – چکیده نتایج آمارگیری هزینه و درآمد خانوارها شهری و روستایی از سال 88 تا 98 مرکز آمار ایران

3- گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران از سال 88 تا 99 بانک مرکزی