ریشه مخالفت با مالیات ملکی
چهار سوء برداشت از یک سیاست
گروهی از مدیران دولتی مرتبط با بخش مسکن با یکسری تصورات وارونه درباره «مالیات سالانه بر ملک»، مسیر عبور از بحران «خانه‌‌‌های منجمد» را مسدود کرده‌‌‌اند. متولی این بخش چهار سوءبرداشت نسبت به مالیات ملکی دارد. حدود دو هفته قبل، طی برگزاری نشستی بین مسوولان بخش مسکن و یکی از اعضای تیم اقتصادی دولت، صحبت‌‌‌هایی درباره تجهیز بازار ملک به مالیات مطرح شد، اما بدون اینکه نسبت به نوعی مالیات، فهم مشترکی ایجاد شود، استدلال‌‌‌های غلط و کاملا برعکس «واقعیت این مالیات»، جهت نشست را به بیراهه منحرف کرد.
یکی از انواع مالیات‌های بسیار رایج در بازار مسکن کشورهای مختلف، «مالیات بر دارایی ملکی» است که بدون نیاز به تشخیص هویت ملک‌‌‌بازها و همچنین بدون وابستگی به شناسایی املاک بلااستفاده، همه خانه‌‌‌ها را مشمول پرداخت مالیات به میزان مشخصی از قیمت روز ملک (با نرخ میانگین ۲/۱ تا ۳/۱درصد) می‌کند. نرخ این مالیات در هر کشور، شناور و در دامنه نرخ حداقلی (زیر۵/۰درصد) تا نرخ حداکثری (نزدیک به ۲درصد) است؛ به‌طوری که نرخ‌های بالا برای چندخانهایها، ساکنان قسمت‌‌‌های خوب شهر و همچنین املاک دارای قیمت بیشتر از سطح حداکثری متعارف، وضع می‌شود و برعکس. هدف این مالیات، تنظیم‌‌‌گری در بازار مسکن از بابت «پرداخت هزینه سفتهبازی ملکی» و «جلوگیری از منجمد گذاشتن واحدهای مسکونی» است؛ ضمن اینکه بخشی از این مالیات سالانه بر ملک، در قالب مالیات شهری (شارژ شهری) یا به صورت مستقیم از سوی شهرداری‌‌‌ها دریافت می‌شود یا سهم آنها از سوی دولت ارائه می‌شود که این شارژ نیز در ازای «ارائه خدمات بیشتر در یک محله به ساکنان آن محله» برای آن گروه از مالکان بیشتر از دیگر محله‌‌‌هاست تا از منابع حاصل از مالیات شهری، خدمات عمومی موردنیاز بخش‌‌‌های فقیر شهر، توسعه پیدا کند و تامین شود. در کشورهای مختلف، با دریافت «مالیات سالانه بر املاک» اثبات شده است که «هزینه منجمد کردن ملک» تا حد «پرهیز از انجماد ملک (خرید و بلااستفاده گذاشتن خانه)» برای افراد بالا می‌رود.
چهار برداشت وارونه از این مالیات وجود دارد:
۱) مالیات بر ملک باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود: این، اولین تصور غلط درباره «مالیات سالانه بر ملک» است. این برداشت، رابطه خیالی مالیات موثر با قیمت ملک را توصیف می‌کند. برخی مقامات معتقدند اگر از املاک مسکونی، مالیات سالانه دریافت شود، این کار باعث کاهش عرضه جدید مسکن ناشی از ترس مالیاتی خواهد شد و مانعی برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به وجود می‌‌‌آورد؛ اما واقعیت برخلاف این خیال‌پردازی است. همان‌طور که در ابتدا توضیح دادیم، دریافت مالیات سالانه، براساس نرخ شناور متناسب با موقعیت شهری املاک و همچنین بر اساس تعداد املاک تحت مالکیت، منعطف است. این مالیات چنانچه با نرخ متعارف جهانی باشد، مالکان چندخانه‌‌‌ای تصمیم می‌‌‌گیرند برای رهایی از مالیات، یکی از دو راه را طی کنند؛ اجاره ملک بیکار یا فروش آن. در نتیجه، عرضه در بازار مسکن افزایش پیدا می‌کند و به دنبال آن، شرایط برای کاهش قیمت و اجاره‌‌‌بها فراهم می‌‌‌آید.
۲) اخذ مالیات سالانه از املاک باعث فرار سرمایه به املاک خارجی می‌شود: دو گروه مخالف «بهترین نوع مالیات ملکی» که شامل دسته‌‌‌ای از کارشناسان و مسوولان دولت هستند، نگران خروج سرمایه از کشور در پی دریافت مالیات سالانه از املاک‌اند. جالب است که طی دو سال گذشته که دولت مدام آزمون و خطا کرد تا از خانه‌‌‌های خالی، «مالیات بر خانه خالی» (بدترین نوع مالیات در بخش مسکن) دریافت کند و هر بار نیز به دلیل فراهم نبودن شرایط اولیه دریافت این مالیات فرعی (بانک اطلاعاتی به‌روز و بدون نقص از هویت چندخانهایها و آدرس این املاک)، کاری از پیش نبرد، یک نفر از داخل این دو دسته، صحبتی از «خروج سرمایه بعد از دریافت مالیات از خانه خالی» مطرح نکرد. با این حال، این برداشت هم مثل اولی، غلط است.
علل سرمایه‌گذاری ملکی ایرانی‌‌‌ها در خارج از کشور، بسیار متفاوت از ریشه خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک در داخل کشور است. به همین دلیل املاک خارجی، کالای جانشین املاک بازار مسکن کشورمان نیست که اگر شرایط خرید در اینجا محدود شود، تقاضای اینجا به آنجا حرکت کند. البته عکس این رویه صادق است؛ یعنی در حال حاضر به خاطر اینکه مالیات محدودکننده سفتهبازی ملکی در بازار مسکن داخلی وجود ندارد، این رفتار (اتفاقی که طی سه سال گذشته رخ داد) باعث رشد شدید قیمت ملک در داخل شده و ارزش اسمی دارایی مالکان را به‌قدری افزایش داده است که برخی افراد تحریک می‌‌‌شوند با فروش آپارتمان در داخل، خانه یا واحد مسکونی در کشورهای خارجی خریداری کنند. در حال حاضر، یکی از علل تفاوت شدید میانگین قیمت مسکن در تهران با شهرهای بزرگ ترکیه و همچنین سایر کشورها، عدم‌دریافت مالیات سالانه است که باعث خریدهای سرمایه‌‌‌ای بی‌‌‌محابا در بازار ملک کشور و رشد شدید قیمت شده است (در حال حاضر، متوسط قیمت آپارتمان در تهران تقریبا ۷/۱برابر قیمت ملک در استانبول است).
۳) خانه‌‌‌های دوم و چندم (خالی از سکنه) را به سبب محافظت در برابر تورم می‌‌‌خرند و نباید مانع آنها شد: وقتی «نسخه‌ای بهتر از ملک‌‌‌بازی برای حفظ ارزش واقعی دارایی» معرفی و به دولت برای اجرای عمومی پیشنهاد نشود، این استدلال، ظاهر مردم‌‌‌پسندی دارد. اما همین ظاهر خطرناک هم باید برای عموم جامعه و البته کارشناسان در استخدام دولت و مدیران دولتی، شناسایی شود. در اینکه «انتظارات تورمی» طی این مدت در بازارها از جمله بازار مسکن وجود داشته و همین پارامتر باعث تحریک به خرید سرمایه‌‌‌ای ملک شده است، شکی نیست؛ اما آیا راه‌حل تورم، دامن زدن به انتظارات تورمی بیشتر است؟ قطعا جواب منفی است. خریدهای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک، باعث کاهش عرضه در دسترس تقاضای مصرفی می‌شود و موتور تورم مسکن را شتاب می‌‌‌بخشد. در نتیجه، به «انتظارات تورمی» در داخل بازار ملک، بیشتر دامن می‌‌‌زند. پس مسیر دیگری برای حفظ ارزش دارایی در برابر تورم باید اتخاذ شود. این مسیر سالم، در همین بازار مسکن وجود دارد؛ اما از طریق اتصال به بازار سرمایه.
دولت برای ایجاد مسیر جایگزین خرید سرمایه‌‌‌ای ملک، باید بازار مسکن را به بازار سرمایه متصل کند. با اتصال این دو بازار به یکدیگر، امکان سرمایه‌گذاری ملکی (دقیق‌‌‌تر اگر گفته شود، سرمایه‌گذاری ساختمانی) در بازار سرمایه، به‌عنوان شیوه‌‌‌ای ضدمحرک تورم ملک، فراهم می‌شود. در بازار سرمایه، چنانچه شرایط نرمال و غیردولتی برای راه‌‌‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان فراهم شود، سازنده‌‌‌ها با تشکیل همین صندوق‌ها و عرضه یونیت‌‌‌های سرمایه‌گذاری در بورس، نقدینگی متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی را جذب می‌کنند و خانه‌‌‌سازی انجام می‌دهند تا بعداز پایان عملیات ساختمان‌‌‌ها، سرمایه‌گذاران این صندوق بورسی بتوانند با واگذاری یونیت‌‌‌ها، معادل رشد قیمت ساختمان احداث‌شده از سوی صندوق، از این صندوق، سود کسب کنند. همان‌طور که مشخص است، سود سرمایه‌گذاران صندوق زمین و ساختمان در بورس، معادل همان سود حاصل از رشد قیمت ملک است؛ اما از مسیر سالم (بورسی) این اتفاق رخ می‌دهد. به بیان ساده‌‌‌تر، با اتصال بازار مسکن و بازار سرمایه به هم، سرمایه‌گذاری ملکی افراد در نتیجه ساخت‌وساز در این صندوق‌ها، باعث رشد عرضه مسکن (ساخت‌وساز) می‌شود؛ اما همین سرمایه‌گذاری ملکی در بازار مسکن، به اعتبار واحدهای مسکونی موجود در بازار انجام می‌شود که باعث کمبود عرضه و رشد قیمت در معاملات دیگر افراد می‌شود.