الف) تعداد معاملات یا مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در سامانه املاک:

در مهر 98 تعداد مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در کل کشور 9935، شهر تهران 3255 و منطقه پنج تهران (معاملاتی ترین منطقه) 533 عدد بود که نسبت به ماه پیش از خود بترتیب رشد 6.26% ، 21.86% و 21.97% را نشان می‌دهند. باید توجه داشت این اعداد هنوز با وضعیت رونق بازار مسکن فاصله بسیاری دارند که با مشاهده جدول 1 و نمودارهای 1 تا 3 عمق رکود بازار مسکن بیشتر درک می‌شود.

همانطور که در جدول و نمودارهای فوق ملاحظه می‌گردد، مناطق هشت، یک و 14 بترتیب با 69.91%،69.14% و 68.34% کاهش در تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه سال پیش و مناطق چهار، هشت و 21 بترتیب با 82.83%، 81.36% و 81.23% افت نسبت به مهر 96 بیش از دیگر مناطق تحت تأثیر رکود قرار گرفته‌اند.

البته با توجه به اینکه در مهر 97 تعداد مبایعه‌نامه‌های در کل کشور27815، شهر تهران 8996 و منطقه پنج 1536 عدد ثبت شده و بترتیب در آنها 63.9% - 63.82% و 65.3% تعداد معاملات کاهش یافته، حکایت از همگیری رکود بازار مسکن و شدت آن هست.

اما با توجه به آمار و ارقام می‌توان به این نتیجه رسید که شهر تهران بیش از دیگر نقاط کشور تحت تأثیر قرار گرفته است بطوریکه در مهر 96 سهم شهر تهران از کل بازار ثبت شده کشور 50.73% بوده که در مهر 98 به 32.76% کاهش یافته است. (جداول 2 تا 4)

اما منطقه 5 شهر تهران حتی با کاهش 1.32% سهم خود نسبت به دو سال گذشته همچنان با 16.37% همچنان پیشتاز معاملات مسکن با در شهر تهران می‌باشد. بترتیب مناطق 2 – 10 – 4 و 7 پر رونق ترین بوده‌اند. (نمودارهای 4 تا 6)

از نکات قابل توجه تمایل خریداران به مناطق مرکزی شهر مانند منطقه 10 (از مهم‌ترین خیابان‌های این منطقه خیابان جیحون، خوش، قصر الدشت، کارون و رودکی  یا سلسبیل) بیش از گذشته شده بطوریکه در مهر 97 و 98 این منطقه نسبت به مهر 96 سهمش در بازار معاملات مسکن حدود 3% افزایش یافته است.

ب) آیا ادامه رکود قیمت‌ها را کاهش داده است؟

 در مهر 98 میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان فروخته شده بترتیب در کشور 6,665,341 تومان، شهر تهران 13,060,657 تومان و منطقه پنج 14,626,747 تومان ثبت گردیده که هرکدام نسبت به شهریور 98 به ترتیب 8.12% ، 0.25% و -2.33% تغییر نموده که با توجه به رشد اندک تعداد معاملات نسبت به ماه گذشته در کشور، قابل توجه، در تهران، تثبیت شده و در منطقه 5، با سقوط مجدد همراه بوده اما تغییرات قیمت اتفاق افتاده در یک و دو سال گذشته با توجه به کاهش شدید معاملات، بیانگر آن است که حتی رکود در کاهش قیمت چندان تأثیر گذار نبوده و قطعاً این اثر پذیری بدلیل صعود مداوم نرخ تورم در دو سال گذشته همچنان بر روی قیمت مسکن اثر گذار و  تقاضای موثر در بازار رو به فزونی است اما گرانی و تورم نفس طالبان سر پناه را در کشور بریده است.

در جدول شماره 5 به روشنی قابل مشاهده است که در طول سال گذشته با توجه کاهش بیش از 60 درصدی معاملات قیمت‌ها از 33 تا 45 درصد در حال افزایش است.

• بررسی رشد قیمت در مناطق 22 گانه شهر تهران:

1- در یک ماه گذشته منطقه نوزده، یک و 16 با 40%، 13.7% و 4.5% بیشترین رشد قیمت را نسبت به شهریور شاهد بوده و  قیمت هر مترمربع بترتیب به 4.9 ، 24.9 و 6.9 میلیون تومان رسیده است.

2- در  12ماه گذشته منطقه بیست، شانزده و 12 با 90%، 76.9% و 71.4% بیشترین رشد قیمت را نسبت ماه مشابه سال پیش داشته‌اند.

3- در 24 ماه گذشته منطقه شانزده، ده و 2 با 187.5%، 183.33% و 181.43% بیشترین رشد قیمت را در دو سال گذشته در فروش آپارتمان داشته‌اند. (جدول6)

4- در یک ماه گذشته منطقه 21، 15 و 9 با 26.73%، 10.53% و 7.53% بیشترین کاهش قیمت را نسبت به شهریور شاهد بوده و  قیمت هر مترمربع بترتیب به 7.4 ، 6.8 و 8.6 میلیون تومان تنزل یافته است.

5- مناطق 21، نوزده و پنج در یک سال گذشته کمترین رشد و 19 تا 21 در دو سال گذشته پایین‌ترین نرخ رشد قیمت آپارتمان را داشته‌اند.

پ) آیا تقاضا در خرید آپارتمان‌های کوچک متراژ در تهران تغییر کرده است؟

با بررسی جداول 2 تا 4 تغییر معنا داری دیده نمی‌شود اما با ملاحظه جدول شماره 7 سهم آپارتمان‌های زیر 60 متر شهر تهران، 8 درصد نسبت به دو سال پیش افزایش یافته و به 30.5% از تعداد کل معاملات در مهر ماه 98 رسیده است.

ت) آیا گرایش خریداران تهرانی بدلیل گرانی بسوی آپارتمان‌های قدیمی ساز رفته است؟

با توجه به جدول شماره 8 و بر خلاف برخی توصیه و تبلیغات غیر مستند تمایل خریداران در کل شهر تهران نسبت به املاک بالای 20 و 10 تا 20 سال تغییری نکرده و حتی در منطقه 5 تقاضا برای آپارتمان‌های زیر 10 سال در دوسال گذشته افزایش 5 درصدی و در املاک نوساز این بیش از 7 درصد افزایش یافته و از 13.11% در مهر 96 به 20.22% در مهر 98 رسیده است.

ذکر چند نکته:

• تمامی آمارها از بخش آمار و اطلاعات وزارت مسکن و شهرسازی دریافت شده است.
• وزارت مسکن تمامی آمارها را بدون هیچ پردازشي از سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور(متعلق به وزارت صنعت،معدن وتجارت - اتاق اصناف ايران) دريافت نموده که اطلاعات مذكور نيز از طريق دفاتر مشاورين املاك سراسر كشور دریافت می‌شود.
• بدلیل اینکه همینطور که در بالا اشاره رفت از اشتباهات درج اطلاعات حداکثر پرهیز انجام شود تنها مبایعه‌نامه‌های آپارتمان‌های ثبت شده بین 20 تا 1000 مترمربع در نظر گرفته شده زیرا برای برخی آپارتمانها متراژ 1، 2 و چندین هزار متری نیز آمده است که متراژهای ریز اغلب متعلق به املاک تجاری و بزرگ متراژ معمولاًمربوط به معاملات زمین و املاک صنعتی می‌باشد که متأسفانه پردازش یا راستی آزمایی بروی آنها صورت نمی‌پذیرد، اما با حذف آنها از آمار که حداکثر 5% مبایعه‌نامه‌ها ثبتی است، می‌توان به اطلاعات دقیقتری دست یافت.