مالیات بر درآمد املاک اجاری
بر اساس قانون مالیاتهای مستقیم، در موارد زیر مالیات بر درآمد اجاره املاک به مؤدیان تعلق می گیرد:
* درآمد شخص حقیقی یا حقوقی، ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در قانون مالیاتهای مستقیم، مشمول مالیات بردر آمد املاک می‌باشد. درآمد مشمول مالیات املاک عبارتست از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر (۲۵٪) بابت هزینه‌ها و استهلاكات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
* بر اساس اصلاحیه مصوب 31/ ۴ / 1394 قانون مالیاتهای مستقیم، از ابتدای سال ۱۳۹۵، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی می شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیاتی معادل نسبتی از مالیات بر اجاره می باشد.
نکته: از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می شود.
تکالیف مؤدیان
1- تسلیم اظهار نامه مالیاتی موضوع مواد (۸۰) و (۵۷) قانون مالیاتهای مستقیم (حسب مورد) اظهارنامه اجاره املاک مؤدیان هر سال باید به صورت الکترونیکی در سامانه عملیات الکترونیکی مؤدیان مالیاتی سازمان امور مالیاتی، بخش اظهار نامه الکترونیکی تا پایان تیرماه سال بعد ثبت شود. به این منظور مؤدیان می‌توانند با مراجعه به بخش اظهار نامه الکترونیکی سامانه عملیات الکترونیکی مؤدیان مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور به نشانی tax.gov.ir نسبت به ثبت نام، دریافت نرم افزار الکترونیکی ثبت و ارسال اظهارنامه مالیاتی و راهنمای مربوط، اقدام نمایند. سازمان امور مالیاتی از طریق شماره تلفن ۱۵۲۶ (بدون پیش شماره) پاسخگوی سؤالات مؤدیان در خصوص مراحل ثبت اظهار نامه‌های الکترونیکی می‌باشد.
۲- ارائه مدارک جهت تشکیل پرونده
- تصویر و اصل سند مالکیت و بنچاق
- تصویر و اصل صفحه اول شناسنامه و کارت ملی مالک
- تصویر و اصل اجاره نامه رسمی یا عادی
- تصویر و اصل مدارک مربوط به ملک شامل گواهی پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، فیش عوارض سالیانه نوسازی، مدارک کد پستی ملک (مانند فیش تلفن)
- تصویر و اصل وکالت نامه (در صورت مراجعه وکیل)
٣- پرداخت مالیات متعلق طبق مقررات مربوط
نکته ۱: چنانچه مؤدیان چندین واحد ملکی خود را در سراسر کشور به اجاره واگذار کرده باشند، می‌بایست اطلاعات مربوط را از طریق یک اظهارنامه (به ترتیب اولویت بندی درخواست استفاده از معافیت‌های مربوط) اعلام نمایند.
نکته ۲: اشخاص حقوقی مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی جداگانه برای درآمد املاک اجاری خود نمی‌باشند.
وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت‌های دولتی و دستگاه‌هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تامین می‌شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری‌ها و شرکت‌ها و مؤسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلفند مالیات بر درآمد اجاره املاک را از اجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند. چنانچه موجر از اشخاص موضوع ماده (۲) ق.م.م باشد، مکلف به کسر و پرداخت مالیات تکلیفی مذکور نمی‌باشند.
معافیت های مالیاتی بر املاک جاری
* محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد یا افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. ضمناً یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک، مشمول مالیات نخواهد بود.
* مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از ۱۰۰٪ مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشد. در غیر این صورت در آمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ متر مربع زیربنای مفید (به انتخاب مؤدی) از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.
نکته : چنانچه املاک مسکونی برای استفاده تجاری و اداری به اجاره واگذار شوند، مشمول معافیت مذکور نمی باشند.
• بر اساس ماده (۵۷) قانون مالیاتهای مستقیم، در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی مقرر در قوانین موضوعه (برای سال ۱۳۹۷ تا میزان دویست شانزده میلیون ریال و برای سال ۱۳۹۸ تا میزان دویست و پنجاه و هشت میلیون ریال) از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات، مشمول مالیات می‌گردد. به شرط این که این گونه افراد نسبت به تسلیم اظهارنامه خاصی که مربوط به این موضوع است، اقدام و اعلام نمایند که هیچ گونه در آمد دیگری به غیر از اجاره دریافتی ندارند. در صورتی که ثابت شود اظهار مؤدی خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن، به عنوان جریمه وصول خواهد شد.
در اجرای این ماده، حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی، درآمد تلقی نخواهد شد. حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولايت پدر باشند جاری نخواهد بود.
نکته: در چارچوب اظهار نامه الکترونیکی املاک، برای استفاده از معافیت موضوع ماده (۵۷) قانون مالیاتهای مستقیم نیازی به تکمیل اظهار نامه جداگانه به شرح فوق نیست. کافی است در زمان تکمیل اظهارنامه املاک موضوع ماده (۸۰) قانون مالیاتهای مستقیم در بخش مربوط به سوالات مطروحه پاسخ داده شود و این امر به منزله تسلیم اظهار نامه ماده (۵۷) می‌باشد.
نکته : در صورتی که مالک، محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بهاء مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می‌باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.
نحوه محاسبه مالیات املاک اجاری
مطابق ماده (۵۴) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم از ابتدای سال ۱۳۹۵، در آمد اجاره براساس قرارداد، اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد. در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (۸۰٪) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه (تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که (به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، میزان اجاره بهاء بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد. در صورتی که مستاجر جزء مشمولین تبصره (9) ماده (۵۳) قانون مالیاتهای مستقیم باشد، اجاره پرداختی مستاجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود. میزان اجاره دریافتی پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاكات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، به عنوان درآمد مشمول مالیات تلقی می‌شود. مالیات در آمد مذکور برای اشخاص حقیقی با اعمال نرخ مالیاتی موضوع ماده ۱۳۱ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 31/ ۴ / 1394 و برای اشخاص حقوقی به نرخ ۲۵٪ محاسبه می‌گردد. هرگاه موجر مالک نباشد، ۲۵٪ بابت هزینه‌ها، استهلاكات و تعهدات مالک، از درآمد مشمول مالیات قابل کسر نخواهد بود. در این صورت تفاوت اجاره بهای دریافتی و پرداختی به نرخ مربوط، مشمول مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود.
نکته 1: در مواردی که در آمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده طبق مقررات ماده ۵۴ ق.م.م بوده و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مؤدی باشد، در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع قانون مالیاتهای مستقیم خواهد بود.
نکته ۲: چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات ما به التفاوت طبق مقررات قانون مالیات های مستقیم قابل مطالبه و در صورت اعتراض مؤدی پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع قانون مالیاتهای مستقیم می باشد.
نکته 3: معافیت مربوط به ۱۵۰ متر مربع (در تهران) یا ۲۰۰ متر مربع در سایر شهرها) صرفا نسبت به واحدهای مسکونی تعلق می‌گیرد که هم کاربری ملک مسکونی بوده و هم در عمل برای سکونت مورد استفاده قرار گرفته باشند. (ملک با سند مسکونی و مورد بهره برداری اداری یا تجاری مشمول این معافیت نخواهند بود). در محاسبه میزان معافیت، بایستی مال الاجاره را به نسبت ۱۵۰ متر مربع یا حسب مورد ۲۰۰ متر مربع محاسبه نمود. به عنوان مثال اگر یک شخص حقیقی، یک واحد مسکونی به مساحت زیربنای مفید ۲۰۰ متر مربع در تهران به اجاره واگذار نماید و مال الاجاره آن مبلغ ششصد میلیون ریال در سال باشد (مشروط بر اینکه موجر صرفاً همین یک واحد مسکونی را به اجاره واگذار کرده باشد)، مبلغ 450 میلیون ریال از مال الاجاره معاف و ۱۵۰ میلیون ریال آن پس از کسر ۲۵٪ بابت هزینه‌ها، استهلاكات و تعهدات مالک به مبلغ ۱۱2.5 میلیون ریال مشمول مالیات خواهد شد. با در نظر گرفتن نرخهای ماده (۱۳۱) قانون مالیاتهای مستقیم و با اعمال نرخ ۱۵٪، مالیات متعلقه این ملک به مبلغ شانزده میلیون و هشتصدو هفتادو پنج هزار ریال تعیین می‌گردد.
نکاتی در مورد نحوه محاسبه درآمد مشمول مالیات
* در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می‌شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات می‌شود. مستحدثاتی که طبق قرار داد از طرف مستاجر در عین مستاجره به نفع موجر ایجاد می‌شود، براساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر، تقویم و پنجاه درصد (٪۵۰) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد.
* هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام می‌شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود.
* هرگاه مالک، خانه یا آپارتمان مسکونی خود را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری را برای سکونت خویش اجاره کند یا از خانه سازمانی استفاده نماید، در تعیین در آمد مشمول مالیات اجاره، میزان اجاره بهایی که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می‌گردد، از كل مال الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.
* به ازاء هر ده درصد (۱۰) افزایش درآمد ابرازی مشمول مالیات در اظهارنامه) نسبت به درآمد ابرازی مشمول مالیات سال گذشته، مشروط بر تسویه بدهی مالیاتی سال قبل و ارائه اظهارنامه مالیاتی مربوط به سال جاری در مهلت مقرر قانونی، یک واحد درصد و حداکثر تا پنج واحد درصد، نرخ مالیاتی مربوط کاهش می‌یابد.