طرح جامع شهری چیست؟

طرح جامع شهری نوعی برنامه ریزی شهری است که به توسعه فیزیکی یک شهر در دراز مدت مربوط می شود و معمولا بازه زمانی حدود ۱۰ تا ۱۵ سال آینده را پوشش می دهد. قالب طرح جامع شهری می تواند متفاوت باشد، اما اساسا یک سند برنامه ریزی بلند مدت پویا است که چارچوبی برای رشد آینده فراهم می کند.

این طرح بر تعیین اهداف سطح بالا و تعیین مناطق رشد مطلوب برای یک شهر یا منطقه شهری تمرکز دارد. اهداف طرح جامع شهری ممکن است شامل تسهیل حمل و نقل در سراسر شهر، ایجاد فضاهای اجتماعی بیشتر، بهبود کیفیت زندگی شهروندان، یا تشویق مردم به بازدید یا نقل مکان باشد.

این طرح ها به شما کمک می کند به توسعه بیشتر فکر کنید. برای مثال، اگر می‌ خواهید منطقه ‌ای در مرکز شهر را بازسازی کنید، به برنامه‌ ای نیاز دارید که ۱۰ تا ۱۵ سال آینده را در نظر بگیرد تا ثبات در رشد در طول زمان حفظ شود. این طرح ها به عنوان مثال شامل این است که چگونه می ‌خواهید جاده‌ ها را باز طراحی یا تعریض کنید تا از ساخت و ساز در مسیر جاده جدید جلوگیری ‌شود.

توسعه یک شهر باید خواسته ها و ارزش های جامعه گسترده تر را در نظر بگیرد. یک طرح جامع خوب باید ایده ‌ها را از منابع مختلفی مانند مردم، شورای شهر، سهامداران کلیدی (مانند گروه‌ های تاریخی، محیطی یا فرهنگی)، پیمانکاران خصوصی و غیره جذب کند بنابراین توسعه آینده منعکس‌ کننده بسیاری از دیدگاه ‌ها است.

مهم است که به یاد داشته باشید که طرح های جامع آرمانی هستند. آنها آنچه را که ممکن است تصور می کنند و مسیری را برای دستیابی به آن اهداف پیشنهاد می کنند. اما این بدان معنا نیست که آنها صد درصد تصویری از آینده را نشان دهند. زیرا شرایط ممکن است با گذشت زمان تغییر کند و برنامه ‌ها ممکن است نیاز به تعدیل داشته باشند.

طرح تفصیلی چیست؟

طرح تفصیلی بعد از طرح جامع شهری تهیه می شود و جزییات کامل تری را نسبت به طح جامع شامل می شود، به زبان ساده تر می توان گفت طرح جامع به کلیات طرح می پردازد و طرح تفصیلی به جزییات آن توجه و تاکید دارد. به همین خاطر نقشه های طرح تفصیلی در مقیاس 1:2000 و بر اساس سیستم GIS تهیه و تنظیم می شود.

طرح تفصیلی در واقع کامل کننده طرح جامع شهری است که در موارد مختلفی همچون مقیاس نقشه و نحوه اجرا و نتایج نهایی تفاوت های محسوسی نسبت به هم دارند. در طرح جامع شهری بر اساس اهداف گسترش و توسعه شهر برنامه ریزی در بازه زمانی ده ساله صورت می گیرد، نقشه های مورد نیاز برای طرح جامع شهری در مقیاس های 1:5000 و 1:10000 تهیه می شود.

 این طرح بر اساس قوانین و اصول طرح جامع شهری تهیه و اجرا می شود. در این طرح برنامه ها و مدیریت شهر به صورت مفصل در موضوعاتی همچون میزان تراکم جمعیتی، تراکم ساختمانی، وضعیت حمل و نقل، تعیین متراژ زمین به همراه توسعه، نوسازی و بهسازی و… مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

طرح تفصیلی توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه و تنظیم می شود و برای تصویب در اختیار کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران قرار می گیرد. شورای اسلامی شهر پهنه های محدوده شهرها را تصویب کرده و آن را به کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تحویل می دهد تا به تایید شورای عالی برسد بعد از تصویب جهت اجرا به شهرداری ها ابلاغ می‌گردد که اجرای طرح برای شهرداری‌ها الزام آور است.

اهداف طرح تفصیلی

از جمله اهداف طرح تفصیلی می توان به موارد ذیل اشاره کرد که عبارتند از:

یکی از اهداف طرح تفصیلی تعیین دقیق تراکم جمعیت و ساختمانی در واحدهای شهری است.
تعیین دقیق چگونگی بهره برداری از زمین های شهری بر اساس متراژ و وضعیت هر یک از قطعات در محله های شهری است.
هدف اصلی در طرح های تفصیلی اجرایی شدن اهداف معین شده در طرح جامع شهری است تا با استفاده از طرح تفصیلی تمامی نیازها و محدودیت ها برداشته شده و شرایط بهتر و کیفیت محیطی ارتقا یابد تا در نهایت مدیریت و کنترل شهری در بهترین حالت ممکن قرار گیرد و ساماندهی مناطق و محلات به خوبی انجام شود.
وضعیت شبکه های حمل و نقل و راههای مواصلاتی به صورت مفصل و دقیق مشخص شود.
نقشه های طرح تفصیلی در مقیاس های 1:2000 یا 1:2500 بنا به شهر مورد نظر قابل تغییر است.

با توجه به عدم اطلاع کافی مشاورین املاک از در این قسمت به تعریف مختصر طرح تفصیلی پرداختیم و در قسمت بعدی به ضوابط و جداول پهنه‌های طرح تفصیلی شهر تهران خواهیم پرداخت.