مباحث حقوقی برای مشاورین املاک (فصل چهارم: وکالت)

مباحث حقوقی برای مشاورین املاک (فصل چهارم: وکالت)

مبحث وکالت در معاملات املاک (1396/10/26 )

4-1) وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید.


4-2) وکیل در حکم واسطه است و آنچه می‌کند برای موکل است. تعهدهایی که پذیرفته است به موکل تحمیل می‌شود و اگر نفعی در بین باشد برای موکل است.
4-3) موضوع وکالت ممکن است خرید یا فروش ملک، اجاره دادن یا اجاره کردن ملک توسط وکیل برای موکل خود باشد.
4-4) در معاملات املاک، عملی را وکیل انجام می‌دهد بنام موکل است یعنی در قرارداد از او نام می‌برد تا طرف دیگر بداند با چه کسی پیمان می‌بندد.
4-5) گاهی اوقات نام موکل در رابطه‌ای پنهان می‌ماند و شخصی تنها به حساب دیگری و به نام خود معامله می‌کند که باید این گونه قراردادها بین دونفر را در حکم وکالت شمرد مانند حق العمل کاری.
4-6) وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را به جا آورد. یعنی اگر شخصی از معامله کردن توسط مقامات قضایی منع شده است و یا به سن قانونی برای معامله کردن نرسیده نمی‌تواند برای انجام معامله خود وکیل بگیرد.
4-7) درجه دخالت وکیل در معاملات بستگی به وکالت نامه دارد. مثلاً این که آیا وکیل تنها اجازه انعقاد قرارداد دارد و یا اینکه می‌تواند ثمن معامله را نیز قبض کند و یا اینکه می‌تواند ملک را نیز به نیابت از موکل به تصرف خود درآورد. در هر صورت در معاملات املاک باید حتماً وکالتنامه وکیل بررسی شود و مواردی که وکیل اذن در  انجام را دارا می‌باشد، مشخص کرد.
4-8) قانونگذار انجام اموری مانند مشاوره و مذاکره درباره شرایط قرارداد و بیان خواسته‌های طرفین را تابع احکام وکالت قرارداده است مانند دلالی. پس قرارداد دلالی و مانند آن را باید در حکم وکالت شمرد.
4-9) وکالت از عقود جایز است یعنی با فوت یا حجر یکی از طرفین (وکیل یا موکل) منفسخ می‌گردد در ضمن طرفین می‌توانند هر موقع که بخواهد عقد وکالت را به هم زده و فسخ نمایند.
4-10) وکیل نسبت به ملکی که از طریق قرارداد در اختیار دارد نایب و امین است. یعنی در صورت هر گونه تعدی یا تفریط که نسبت به ملک انجام دهد خیانت در امانت محسوب شده و قابل تعقیب جزایی و مجازات است.
4-11) یکی از موارد قابل توجه این است که مالکی در زمینه فروش ملک خود به دیگری وکالت می‌دهد، حق عزل را ساقط می‌کند و به وکیل اختیار می‌دهد که مورد وکالت را به خود یا دیگری و به هر مبلغ که صلاح می‌داند منتقل سازد عموماً این عمل زمانی صورت می‌گیرد که مالک آشکارا نمی‌تواند مالی را بفروشد و به خریدار نیابت در فروش دهد و با اسقاط حق عزل او را به امکان خرید مال مطمئن سازد. البته پیش از وقوع بیع نمی توان وکیل را مالک پنداشت و اگر مالک (موکل) آن را به دیگری انتقال دهد وکیل حق رجوع به او را ندارد و تنها می‌تواند از موکل خسارت بخواهد.
4-12) به موجب ماده 22 قانون نقل وانتقال املاک ثبت شده باید به موجب سند رسمی باشد. هدف از این ماده گذشته از حفظ حقوق دو طرف معامله، جلوگیری از وقوع دعاوی مربوط به املاک و در نتیجه حفظ نظم عمومی است.پس به حکم عقل در مواردنقل و انتقال املاک که توسط وکیل انجام می‌گیرد باید وکالتنامه رسمی باشد.
4-13) قبول وکالت از سوی وکیل منوط به اعلام قبول وکیل بصورت شفاهی و حضوری نیست و وکیل می‌تواند با داشتن وکالتنامه رسمی از سوی موکل با انجام معامله در مورد ملک از جمله خرید فروش یا اجاره (بستگی به وکالتنامه دارد و اختیاراتی که به وکیل داده شده) وکالت را با عمل خود قبول کند بدون اینکه حتی تا به حال موکل خود را دیده باشد و برای اجرای وکالت به انتظار آگاه شدن موکل از اراده او بماند.
4-14) ممکن است شخص به دیگری وکالت دهد تا برای او وکیلی انتخاب کند این را «حق توکیل» گویند.مثلا شخصی به علت بیماری قادر به حرکت نیست و وکیل قابل اعتمادی را نمی‌شناسد پس او به شخصی معتمدی مانند برادر خود وکالت می دهد که برای او وکیل انتخاب کرده و آن وکیل برای او ملکی را معامله کند. البته دادن حق توکیل به وکیل اقدامی است خطرناک و به همین دلیل نیز بعضی آن را مجاز نشمرده‌اند و قانون نیز برای جلوگیری از سوء استفاده، وجود«حق توکیل»را نیازمند به تصریح موکل یا دلالت قرائن خاص اعلام می‌کند.
4-15) تمام اموری که وکیل قبل از رسیدن خبر عزل به او در حدود وکالت خود بنماید نسبت به موکل نافذ است یعنی اگر وکیل از وکالت عزل شده باشد ولی هنوز خبر عزل به او و شخصی که به وکیل، ملکی برای موکل معامله اعم از خرید، فروش، اجاره و.....می‌کند نرسیده باشد و معامله تمام شده باشد معامله نسبت به موکل نافذ و لازم الاجراست.
4-16) در موردی که شخصی بدون داشتن وکالت از دیگری، ملکی را به نام و حساب او معامله می کند وکالت، فضولی است و این نوع وکالت قابل تنفیذ است یعنی آنکسی که به نام و حسابش معامله انجام گرفته است، می‌تواند وکالت مورد ادعا را با اعلام رضای خود نافذ گرداند  نتیجه معامله را به حساب خود بپذیرد.
4-17) شخص ورشکسته از مداخله در تمام اموال خود ممنوع است حال چه به صورت مستقیم یا غیر مستقیم و توسط وکیل. پس وکیل یک شخص ورشکسته نمی‌تواند در املاک شخصی ورشکسته دخل و تصرف کرده و در مورد آنها معامله‌ای اعم از خرید و فروش و اجاره و... انجام دهد هدف این است که ورشکسته نتواند به حقوق حقوق طلبکاران صدمه بزند و داشتن وکیل خطر این تجاوز را از بین نمی‌برد. لیکن اگر وکیل تاجر ورشکسته پس از تاریخ توقف تاجر (ورشکستی) معامله‌ای در اموال و املاک او کرده باشد این معاملات طبق ماده 557 قانون تجارت محکوم به بطلان است و طرف قرارداد مجبور است وجوه یا اموالی را که به موجب قرارداد باطل شده، دریافت کرده است به اشخاص ذیحق مسترد دارد.
4- 18) مالکی که ملک او در رهن دیگری است نمی‌تواند به دیگری برای فروش ملک خود وکالت دهد زیرا براساس قاعده قانونی وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را به جا آورد و در این مورد خاص راهن نمی‌تواند ملک خود را انتقال دهد و به همین صورت وکیل او.
4- 19) مورد دیگری که وکیل نمی‌تواند در معامله املاک موکل خود دخالت کند در مورد شریکی است که امکان اخذ به شفعه را از خریدار ملک مشاع ندارد (به جهتی از جهات قانونی) در این صورت وکیل این شخص نیز نمی‌تواند نسبت معامله‌ای که در مورد این ملک صورت می‌گیرد دخالت داشته باشد.
20-4) زندانی بودن یا صرف بیماری موکل نمی‌تواند باعث بطلان معامله وکیل او در مورد املاک موکل شود.
21-4) فروش خانه منوط به تملک آن است. اگر کسی به دیگری وکالت دهد تا خانه‌ای را برای او بخرد بعد آن را بفروشد، نمی‌توان گفت وکالت در فروش، بدلیل ناتوانی موکل در انجام کار (زیرا هنوز خانه تملک نشده) هنگام وکالت دادن باطل است.
4- 22) معلوم بودن موضوع وکالت بطور کامل ضرورت ندارد و علم اجمالی برای نفوذ آن کفایت می‌کند مثلا ممکن است شخصی فروش و یا اجاره ملکی را به نظر وکیل خود واگذار کند، البته اختیار وکیل در هر حال مقید به رعایت مصحلت موکل است و  وکیل نمی‌تواند اقدامی بکند که به صلاح موکل نباشد و همین قید قانونی احتمال ضرر را از بین می برد.

23-4) در امور زیر اختیار وکیل باید در وکالتنامه تصریح شود و وکالت مطلق نیز این الزام را از بین نمی‌برد:
 

الف) وکالت راجع به فرجام
ب) وکالت در مصالحه و تعیین وکیل سازش
ج) وکالت در ادعای جعل یا انکار نسبت به سند طرف و استرداد سند
د) وکالت در تعیین جاعل
ه) وکالت در ارجاع دعوی به داوری و تعیین داور
و) وکالت در توکیل
ز) وکالت در تعیین مصدق و کارشناس
ح) وکالت در اقرار(مقصود اقرار درماهیت دعوی یا به امری است که کاملا قاطع دعوی باشد)
ط) وکالت در دعوی خسارت
ی) وکالت در استرداد دعوی
ک) وکالت در جلب شخص ثالث در دفاع از دعوی ثالث
ل) وکالت در دعوی متقابل و دفاع از دعوی نامبرده.

24-4) وکالت در بیع (اعم از هر نوع خرید و فروش) وکالت در قبض ثمن (اخذ وجه) نیست مگر اینکه قطعی دلالت برآن کند.
25-4) در صورتی که وکالت مطلق باشد فقط مربوط به اداره کردن اموال موکل خواهد بود پس وکیلی که وکالتنامه با اختیارات مطلق دارد نمی‌تواند املاک موکل خود را تصرف کند و فقط حق اداره آن را دارد مانند اجاره دادن، ولی فروختن اصولاً مربوط به بخش تصرف اموال است مگر اینکه در دید عرف لازمه اداره اموال به شمار آید.
26-4) وکیل با پذیرفتن وکالت به طور ضمنی ملتزم به اجرای لوازم و مقدمات وکالت نیز می‌شود برای مثال کسی که وکالت در فروش خانه‌ای دارد، باید به دفتر اسناد رسمی رجوع و سند انتقال را با رعایت تشریفات خاص آن را امضاء کند.
27-4) وکیل در فروش مال (اعم از ملک و......) مکلف است آن را به خریدار تسلیم کند و  وکیل در خرید باید ثمن را به فروشنده بدهد، مگر اینکه در وکالتنامه از این کار منع شده باشد یا مبیع و ثمن در اختیار او نباشد. با وجود این به لحاظ رعایت مصلحت موکل وکیل باید زمانی مال را به خریدار بدهد که ثمن را گرفته باشد یا مبادله با هم انجام شود. در غیر اینصورت ضامن خساراتی است که به موکل وارد می شود.
28-4) براساس ماده 198 قانون مدنی: این احتمال وجود داردکه خریدار یا فروشنده با داشتن وکالت از دیگری یا یک نفر به وکالت از هر دو ملکی را معامله کنند.
29-4) یک شخص ممکن است چند وکیل داشته باشد که در اینصورت این وکلا یا بصورت مجتمعاً قادر به معامله کردن هستند یا مستقلاً درمورد اول مثلاً در معامله یک ملک باید تمامی وکلا حضور داشته و امضاء کنند تا قرارداد وجاهت قانونی پیدا کند و با عزل یا استعفا یا مرگ هر یک از وکلا هیچکدام حق دخالت در امور موکل خود را ندارد. ولی در صورت دوم هر یک از وکلا بطور مستقل و به تنهایی می‌تواند اعمال حقوقی موکل خود از خرید و فروش املاک و......را انجام دهد و احتیاجی به امضاء سایر وکلا نمی‌باشد.

 

30-4)
 

پرسش: آیا وکیل می‌تواند خود طرف معامله قرار گیرد؟ مثلاً ممکن است به وکالت داده شود که ملکی را بخرد یا بفروشد آیا او می‌تواند خود، فروشنده ملک به موکل یا خریدار ملک موکل خود باشد.

پاسخ: اگر این امر در وکالتنامه تصریح شده باشد (چه وکالتنامه خاصل باشد یا مطلق) وکیل می‌تواند طرف معامله با موکل خود قرار گیرد. برای مثال، اگر برای خرید زمینی وکالت داده شود و موکل تصریح کند که وکیل می تواند خود فروشنده رمین باشد، وکیل حق دارد به عنوان فروشنده اصیل آن را به موکل خود بفروشد و در همین حین به نیابت از طرف موکل خود بیع را قبول کند.

31-4) ولی یا وصی نیز می‌توانند برای آنچه خود اختیار دارد به دیگری دهد. مثلا ولی یک طفل می‌تواند برای خرید یک ملک به نام مولی علیه خود (طفل) به دیگری وکالت دهد.
32-4) اگر وکیل، در جاییکه عقد وکالت بجای خود باقی است، از اجرای مفاد آن خودداری کند یا آنچه را به عهده دارد به تأخیر بی‌اندازد، مسوول زیان‌های مادی و معنوی است که از این راه به موکل وارده می‌شود. در این زمینه اگر وکلا متعدد باشند در صورت استقلال در عمل، هر کدام مسوول اعمال خویش است ولی در صورت اجتماع وکلا مسئولیت تضامنی دارد.
33-4) اگر مالی که از سوی موکل به وکیل سپرده شده در صورت تعدی و تفریط دچار نقصان شود یا از بین برود مثلاً ملکی که از سوی موکل به صورت امانی به تصرف وکیل داده شده است را وکیل به فرزند خود جهت سکنی بدهد و ملک دچار خرابی گردد هرچند به خاطر عوامل خارجی باشد عقد وکالت منحل نمی‌شود ولی وکیل ضامن تلف یا  نقضی است که به موکل وارد شده است.
34-4) وکیل نباید از حدود اذنی که به او داده شده تجاوز کند برای مثال اگر وکالت برای اجاره ملک موکل خود داشته باشد نمی‌تواند خودسرانه به بهانه مصلحت موکل آن ملک را بفروش یا به رهن دهد. ضمانت اجرای این تخلف عدم نفوذ عمل حقوقی وکیل است. که بدون داشتن نمایندگی انجام داده یعنی در مثال فوق قرارداد تا امضای موکل اعتباری ندارد.
35-4) وکیل باید در تصرف و اقدامات خود مصلحت موکل را به مراعات نماید (ماده 667 ق.م). شعبه 9 دیوان عالی کشور ضمن دادنامه شماره 9و8/9/29/3/1363 در موردی که به وکیل اختیار داده شده است که هر گونه صلاح و مقتضی می‌داند معامله کند رعایت مصلحت موکل را ضروری دانسته یعنی اگر در وکالتنامه به وکیل اختیار داده شود که هرگونه صلاح می‌داند ملکی را بفروشد اگر وکیل را در حدود متعارف عمل نکند و معامله به ضرر موکل تمام شود معامله نافذ نیست. منظور از حدود متعارف این است که وکیل به مصلحت موکل و نیابت نمی‌اندیشیده و به آن عنوان تصمیم نگرفته است.