مباحث حقوقی برای مشاورین املاک (فصل سوم: بیع و اجاره؛ بخش دوم: اجاره)

مباحث حقوقی برای مشاورین املاک (فصل سوم: بیع و اجاره؛ بخش دوم: اجاره)

هرگاه مستاجر مانع تعمیرات ضروری شود، دادگاه می‌تواند او را الزام کند و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد. (1396/10/02 )

بخش دوم: اجاره

3-2-1) نکاتی که در هنگام عقد اجاره باید به آن توجه شود.

1-  اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص قید شود.
2- نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره، این محل، اقامتگاه قانونی مستاجر میباشد، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نمایند.
3- عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و زمان تحویل آن وجه التزام از بابت عدم تحویل در موعد مقرر چیست.
4- تعیین اجاره بهاء نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط.
5- تعیین اینکه مستاجر حق انتقال به غیر کلاً یا جزئاً یا به نحوه اشاعه دارد یا خیر.
6- حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بهاء در موعد مقرر.
7- شرایط حق فسخ بطور صریح باید قید گردد.

 

3-2-2) اگر در عقد اجاره، مدت اجاره تعیین نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود حتی اگر به مدت عمر موجر یا مستاجر باشد.
3-2-3) موجر باید عین مستاجره را در حالی تسلیم نماید که وی بتواند استفاده مطلوبه را از آن بکند، بنابراین عقیم ماندن هدف از اجاره، عقد را باطل می کند.
3-2-4) مستاجر می‌تواند ملکی را که اجاره کرده به دیگری اجاره دهد مگر اینکه این اجازه ضمن عقد از وی سلب شده باشد.
3-2-5) اگر مستاجری که حق انتقال به غیر را ندارد آن را اجاره دهد، اجاره دوم باطل است.
3-2-6) در صورتی می‌توان کل مال مشاع را اجاره داد که شریک در مال نیز اجازه داده باشد، در غیر اینصورت شریکی که از موضوع اجاره اطلاع نداشته حق فسخ خواهد داشت.
3-2-7) در صورتی که مستاجر سه دانگ مشاع از خانه را با این اعتقاد که تمام آن به موجر تعلق دارد و با او شریک می‌شود اجاره کند و بعد دریابد که نیم دیگر به دیگران تعلق دارد در امکان فسخ اجاره اختلاف است امکان فسخ درصورتی ترجیح دارد که قید شرکت با موجر بنای تراضی باشد.
3-2-8)  مستاجر حق این را دارد تا زمانی که موجر مورد اجاره را به او تسلیم نکرده از دادن اجاره بهاء خودداری نماید.
3-2-9) در صورتی که موجر مورد اجاره را پس از تنظیم قرارداد تسلیم مستاجر ننمود مستاجر میتواند شخصا او را الزام به تحویل مورد اجاره کند در صورتی که موجر باز هم امتناع کرد مخیر است که از طریق دادگاه او را ملزم به تحویل مورد اجاره نماید یا در صورت پیش بینی شدن در قرارداد از حق فسخی که برایش بوجود می آید استفاده کند.
3-2-10) در صورتی مستاجر می‌تواند به خاطر عیب مورد اجاره، عقد اجاره را فسخ کند که عیب موجود، موجب این شود که مستاجر نتواند استفاده مطلوب از ملک نماید یا ملک در معرض خرابی کامل باشد به نحوی که رفع عیب ممتنع بوده و یا در مدت رفع عیب امکان استفاده از مورد اجاره نباشد.
3-2-11) هرگاه عیبی که در مورد اجاره بوجود آمده قابل رفع باشد، اجاره نافذ است مگر آنکه مخل استفاده مستاجر در مدت رفع عیب باشد.
3-2-12) در صورتی که ملکی به اجاره داده شود و ملک بدون تقصیر مستاجر تلف شود عقد اجاره خود به خود باطل می‌گردد.
3-2-13) در موردی که موضوع اجاره در معرض خرابی است و قابل تعمیر هم نیست و برای بهداشت و سلامت مضر باشد، مستاجر حق فسخ دارد.
3-2-14) موجر در مدت زمانی که ملکش را در اختیار مستاجر قرار داده نمی‌تواند در ملک تغیر خاصی ایجاد کند که برخلاف رضایت مستاجر باشد یعنی این تغییر به گونه‌ای باشد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد و در اینصورت مستاجر حق فسخ خواهد داشت.
3-2-15) هرگاه مستاجر مانع تعمیرات ضروری شود، دادگاه می‌تواند او را الزام کند و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد.
3-2-16) در صورتی که مستاجر مانع تعمیرات موجر شود و به علت ممانعت مستاجر خسارتی برای ملک و موجر پیش آید، مستاجر مسئول خسارات ناشی از ممانعتش می باشد.
3-2-17) مستاجر می‌تواند موجر را به تعمیرات اساسی اجبار نماید.
3-2-18) در صورتی می‌توان حق مستاجر را از او سلب نمود (تخلیه مورد اجاره) که مورد اجاره در معرض خرابی احتمالی باشد و تعمیر آن بتواند از موجر رفع ضرر کند و موجر نمی‌تواند زبان‌های شخصی خود را بهانه انجام تعمیرات نماید و مانع از استفاده مطلوب مستاجر از مورد اجاره شود.   
3-2-19) تعمیرات اساسی مربوطه به اصل بنا و تاسیسات عمده منصوب در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور به عهده موجر است، ولی تعمیرهای جزئی و تزیینی که مربوط به استفاده مطلوب و شخصی مستاجر است به عهده خود اوست.
3-2-20) مستاجر می‌تواند در صورت امتناع موجر برای انجام تعمیرات، الزام وی را از دادگاه بخواهد و در صورتی که در مهلت تعیین شده موجر تعمیرهای مورد حکم را انجام ندهد، مستاجر حق فسخ دارد.
3-2-21) اگر بعد اجاره، شخص ثالثی ادعای حقی در مورد اجاره نمود نمی‌تواند فقط به طرفیت مالک اقامه دعوی نماید در این صورت دادگاه قرار عدم استماع دعوی صادر میکند و شخص ثالث باید به طرفیت مالک و مستاجر اقامه دعوی نماید تا بتواند در صورت محق بودن حکم خلع ید موجر و مستاجر را بگیرد.
3-2-22) مورد اجاره باید برای همان موضوعی که در اجاره مقرر شده مورد استفاده قرار گیرد در صورت عدم تعیین موضوع باید به همان مصرف برساند که عرف تعیین می‌کند.
3-2-23) معمولا زمان تادیه اجاره بها بین طرفین در اجاره نامه تعیین می‌شود و در صورت عدم تعیین زمان آن، اجاره بهاء پرداخت شود.
3-2-24) اقساط مال الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است، به موت او حال نمی‌شود.
3-2-25) در صورتی که مستاجر اجاره بها را نپردازد، موجر میتواند مورد اجاره را تحویل ندهد و پس از تسلیم او را اجبار به پرداخت اجاره بها نماید. البته این موضوع را قانونگذار تخصیص زده و به موجر با تعیین کردن شرایطی حق فسخ می‌دهد. (با تراضی طرفین)
3-2-26) در صورتی که مستاجر معسر شود و توان پرداخت اجاره بهای ماهیانه خود را نداشته باشد موجر حق فسخ خواهد داشت.
3-2-27) اگر ملکی برای منظور خاصی اجاره داده شود، ولی خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر میتواند از آن به منظور دیگری که البته از حیث ضرر و زیان مساوی یا کمتر از آنچه مدنظرشان بوده استفاده نماید. اما نمی‌تواند به منظور کاملا متفاوت از آن استفاده نماید مثلا از مغازه‌ای در یک پاساژ در انقلاب که تمام مغازه‌های آن کتابفروشی است به منظور آهنگری یا نانوایی استفاده کند.
3-2-28) در صورتی که مستاجر مورد اجاره را در غیر موردی که ذکر شده استفاده نماید یا برخلاف آنچه از عرف و اوضاع و احوال استنباط می‌شود استفاده نماید و موجر نتواند منعش کند، موجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه مستاجر را از مصرف ناروا ممنوع سازد و اگر اجرای حکم ممکن نباشد و مستاجر از حکم امتناع کند موجر می‌تواند از حق فسخی که برایش بوجود می‌آید استفاده نماید.
3-2-29) رسیدگی به اختلاف موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد مستاجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجاره داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده، مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بهاء به حساب موجر بگذارد