تعرفه بر ورود کالا را بی حساب و کتاب افزایش میدهیم و مقدمات تشدید قاچاق کالا را فراهم میکنیم.
نرخ زوری (دلار جهانگیری) برای ارز تعیین کرده و مقدمات تشکیل بازار سیاه و نشر اسکناس تقلبی را فراهم آورده و حقوق دیگری از مردم را بدون تفکر تضییع میکنیم.
متاسفانه عادت کرده‌ایم قانون تصویب کرده و مقدمات تخلف از قانون را هم فراهم میکنیم.
قانون اجاره جدید تصویب کرده و مقدمات تشدید فشار بیشتر بر مردم و بویژه اقشاری که صاحبخانه نیستند را مهیا میکنیم.
آیا براستی تصویب لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 که موجرین را موظف به انعقاد قرارداد اجاره به مدت 2 سال می‌نماید راه حل مناسبی برای کنترل قیمت اجاره بها خواهد بود؟
الف) بررسی علل افزایش اجاره بها:
1- رشد قیمت مسکن و به نسبت آن رشد قیمت اجاره بهاء (معمولاً قیمت رهن کامل یک آپارتمان مسکونی یک پنجم قیمت تعیین می شود به فرض اگر آپارتمان 70 متری حدود 500 میلیون تومان قیمت گذاری شود، 100 میلیون مبلغ رهن کامل و تبدیل 3% ارزش رهن به اجاره، اجاره ماهیانه آن بطور حدودی 3 میلیون تومان در نظر گرفته می شود) در نتیجه با توجه به افزایش 25 درصدی میانگین قیمت آپارتمان‌های شهر تهران در سال 96 نسبت به 95 و افزایش حداقل 20 درصدی 4 ماهه اول امسال نسبت به سال گذشته افزایش ناگهانی قیمت اجاره بها را در فصل جابجایی (تابستان) شاهد هستیم به گونهای که بطور مثال در منطقه 5 تهران جهت اجاره یک آپارتمان 50 متری مستاجر می بایست حداقل 100 تا 150 میلیون تومان به نسبت سال ساخت به موجر بپردازد.
2- کاهش ارزش پول ملی، در نتیجه کاهش ارزش ریال نسبت به ارزهای خارجی باعث افزایش بیشتر قیمت ملک و به سبب آن قیمت اجاره بهاء شده است تا آنجا که بعد از 4 سال دوره رکود از سال 96 شاهد پیشی گرفتن رشد قیمت مسکن از نرخ تورم اعلامی (ظاهراً افزایش قیمت مسکن و اجاره بها تاثیری در نحوه محاسبه تورم توسط بانک مرکزی و مرکز آمار ندارد یا مسکن در سبد هزینه های زندگی خانوار ایرانی سهم اندکی دارد!!!) هستیم.
3- بی‌تردید با توجه به بندهای یاد شده در فوق هزینه جاری خانوار افزایش یافته است در نتیجه موجرانی که آپارتمانی را جهت تامین بخشی از هزینه‌های جاری زندگی به اجاره داده است مبلغ رهن و اجاره را بیش از پیش افزایش می‌دهند.
ب) مشکلاتی که این اصلاحیه قانون موجر و مستاجر می‌تواند سبب ساز شود.
1- ایجاد مشکل برای خریدارانی که قدرت پرداخت کامل ثمن مبایعه‌نامه ندارند؛ این دسته از خریداران آپارتمان بعد از سال‌ها مشقت و زحمت و پس‌انداز و گرفتن وام با رهن دادن خانه خریداری شده مبلغ کسری خود را جبران می‌کنند به امید اینکه بعد از یکسال بتوانند با این فرصت پول بیشتری تامین و در منزل مسکونی خود مستقر شده و از خانه بدوشی و مستاجری رهایی یابد. که اجبار بر تنظیم 2 ساله اجاره‌نامه پروسه خانه دار شدن افراد را طولانی تر می‌کند.
2- اشخاصی که به هر دلیلی مایل به تنظیم اجاره‌نامه کمتر از یکسال هستند، مانند:
- کسانی که برای چند ماه به ماموریت کاری به شهری غیر از شهر اصلی محل اقامت سفر می‌کنند.
- مسافران خارجی که مدت کوتاهی در ایران اقامت خواهند داشت.
3- ایجاد ترس و شبه برای مالکین زیرا با توجه به شرایط کشور انتظار افزایش قیمت را در سال‌های آتی را داشته و در صورت اجبار به تن دادن به قانون اجاره ملک به مدت 2 سال از همان ابتدا مبلغ اجاره و رهن را افزایش بیشتری می‌دهند تا تورم سال بعدی هم جبران شود که این فشار به قشر ضعیف و مستاجر فشار مضاعف تری وارد خواهد کرد.
ج) قانون گریزی و دور زدن قانون و افزایش فشار بیشتر بر مستاجر.
1- هم اکنون خیلی از موجرها تنها به این شرط ملک خود را به اجاره می‌دهند که قرارداد به صورت دستی و بدون اخذ کدرهگیری تنظیم شود تا قرارداد در سامانه‌ای ثبت نشده و از پرداخت مالیات فرار کنند که در صورتیکه قانون جدید مصوب شود این موارد را افزایش داده و عدم شفافیت در معاملات را بیش از پیش می‌کند.
2- درخواست تضمین‌های سنگین از مستاجر مثل ارائه چک و سفته برای تخلیه و تحویل مورد اجاره بعد از یکسال، حتی اگر در ظاهر قرارداد 2 ساله منعقد شده باشد.
3- تنظیم تاریخ قرارداد به صورت صوری به تاریخی پیش از تاریخ تصویب قانون جدید.
4- تنظیم تاریخ قرارداد از یکسال پیشتر از تاریخ حقیقی انعقاد اجاره‌نامه.
5- مستاجری که برای تهیه مبلغ اجاره‌بها دچار مشکل هست چگونه با توجه به سختگیری بانک‌ها برای ارائه دسته چک (ارائه سند مالکیت، داشتن حساب پس‌انداز پُروپیمان، معرفی ضامن و جواز کسب و ...) تضمین مدنظر موجر برای تخلیه واحد مسکونی زودتر از موعد 2 ساله را چگونه تامین کند، که استیصال بیشتر مستاجرین را در پی دارد.
6- تنظیم قرارداد اجاره در مشاورین املاک با دردسرهایی بیشتری مواجه خواهد شد، این دردسرها از این قبیل خواهد بود:
- ارائه کمتر فایل اجاره (ملک اجاره‌ای) بدلیل افزایش ریسک برای مالکان بویژه زمانی که بازار دچار تلاطم می‌شود.
- چالش تنظیم قرارداد غیر قانونی برای موجر و مستاجر که در صورت امتناع املاک از درج مفاد غیر قانونی یا عدم اخذ کدرهگیری موجر از اجاره دادن از طریق املاک منصرف و حتی قراردادهای خارج از سیستم املاک و بصورت دستی بین موجر و مستاجر رواج یافته و بدلیل عدم آگاهی مردم به زیر و بم مسائل حقوقی و تنظیم قرادادها اختلافات و مراجعه به دادگاهها بیش از پیش خواهد گردید.
7- فشار بر سازندگان برای بازگشت سرمایه از طریق ایجاد دردسر در به اجاره دادن ملک؛ برخی از سازندگان در پایان پروژه ساخت با رکود بازار مسکن روبرو می‌گردند که این امر سبب می‌شود به جای فروش ملک با اجاره برخی از واحدها بخشی از هزینه‌های خود را جبران نمایند، با تصویب قانون اجاره 2 ساله این تعداد از سازنده به سبب درگیر شدن سرمایه آنها به مدت 2 سال و استهلاک بیشتر آپارتمان اجاره داده شده، در نهایت از اجاره دادن منصرف می‌گردند، که بازهم می‌تواند با کمبود عرضه فشار بیشتری بر قشر آسیب پذیر مستاجر (اجاره نشین‌های آپارتمان‌های لوکس مستثنی هستند) وارد نماید.
8- در کنار الزام مالکین به تنظیم قرارداد اجاره به مدت 2 سال، تعیین سقف افزایش حداکثری 10 درصدی اجاره‌بها سبب انعقاد قراردادهای صوری شده در واقع عدم درج رقم دقیق پرداختی مستاجر بابت رهن، مستاجر در انتهای قرارداد جهت باز پس گیری این مبلغ با مشکلاتی مواجه و حقوقش تضییع می‌گردد.
9- به مانند بند بالا در صورتیکه مبلغ اجاره ماهیانه دقیق درج نشود و قرارداد صوری نگاشته شود، اینبار موجر در صورت عدم پرداخت رقم حقیقی توافق شده توسط مستاجر حقوقش ضایع می‌گردد در نتیجه به فکر دریافت تضمین‌هایی خواهد بود که دردسر مستاجرین را مضاعف می‌کند.