نقد و بررسی لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستاجر

نقد و بررسی لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستاجر

در کنار الزام مالکین به تنظیم قرارداد اجاره به مدت 2 سال، تعیین سقف افزایش حداکثری 10 درصدی اجاره‌بها سبب انعقاد قراردادهای صوری شده در واقع عدم درج رقم دقیق پرداختی مستاجر بابت رهن مستاجر در انتهای قرارداد جهت باز پس گیری این مبلغ با مشکلاتی مواجه و حقوقش تضییع می‌گردد. (1397/05/08 )

لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستاجر سال 76

تعرفه بر ورود کالا را بی حساب و کتاب افزایش میدهیم و مقدمات تشدید قاچاق کالا را فراهم می‌کنیم.
نرخ زوری (دلار جهانگیری) برای ارز تعیین کرده و مقدمات تشکیل بازار سیاه و نشر اسکناس تقلبی را فراهم آورده و حقوق دیگری از مردم را بدون تفکر تضییع میکنیم.
متاسفانه عادت کرده‌ایم قانون تصویب کرده و مقدمات تخلف از قانون را هم فراهم می‌کنیم.
قانون اجاره جدید تصویب کرده و مقدمات تشدید فشار بیشتر بر مردم و بویژه اقشاری که صاحبخانه نیستند را مهیا می‌کنیم.


آیا براستی  تصویب لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر  سال 76 که موجرین را موظف به انعقاد قرارداد اجاره به مدت 2 سال می‌نماید راه حل مناسبی برای کنترل قیمت اجاره بها خواهد بود؟

 

الف) بررسی علل افزایش اجاره بها:

 

1- رشد قیمت مسکن و به نسبت آن رشد قیمت اجاره بهاء (معمولاً قیمت رهن کامل یک آپارتمان مسکونی یک پنجم قیمت تعیین می شود به فرض اگر آپارتمان 70 متری  حدود 500 میلیون تومان قیمت گذاری شود، 100 میلیون مبلغ رهن کامل و تبدیل 3% ارزش رهن به اجاره، اجاره ماهیانه آن بطور حدودی 3 میلیون تومان در نظر گرفته می شود) در نتیجه با توجه به افزایش 25 درصدی میانگین قیمت آپارتمان‌های شهر تهران در سال 96 نسبت به 95 و افزایش حداقل 20 درصدی 4 ماهه اول امسال نسبت به سال گذشته افزایش ناگهانی قیمت اجاره بها را در فصل جابجایی (تابستان) شاهد هستیم به گونه‌ای که بطور مثال در منطقه 5 تهران جهت اجاره یک آپارتمان 50 متری مستاجر می بایست حداقل 100 تا 150 میلیون تومان به نسبت سال ساخت به موجر بپردازد. 
2- کاهش ارزش پول ملی، در نتیجه کاهش ارزش ریال نسبت به ارزهای خارجی باعث افزایش بیشتر قیمت ملک و به سبب آن قیمت اجاره بهاء شده است تا آنجا که بعد از 4 سال دوره رکود از سال 96 شاهد پیشی گرفتن رشد قیمت مسکن از نرخ تورم اعلامی (ظاهراً افزایش قیمت مسکن و اجاره بها تاثیری در نحوه محاسبه تورم توسط بانک مرکزی و مرکز آمار ندارد یا مسکن در سبد هزینه های زندگی خانوار ایرانی سهم اندکی دارد!!!)  هستیم.
3- بی‌تردید با توجه به بندهای یاد شده در فوق هزینه جاری خانوار افزایش یافته است در نتیجه موجرانی که آپارتمانی را جهت تامین بخشی از هزینه‌های جاری زندگی به اجاره داده است مبلغ رهن و اجاره را بیش از پیش افزایش می‌دهند.


ب) مشکلاتی که این اصلاحیه قانون موجر و مستاجر می‌تواند سبب ساز شود.

1- ایجاد مشکل برای خریدارانی که قدرت پرداخت کامل ثمن مبایعه‌نامه ندارند؛ این دسته از خریداران آپارتمان بعد از سال‌ها مشقت و زحمت و پس‌انداز و گرفتن وام با رهن دادن خانه خریداری شده مبلغ کسری خود را جبران می‌کنند به امید اینکه بعد از یکسال بتوانند با این فرصت پول بیشتری تامین و در منزل مسکونی خود مستقر شده و از خانه بدوشی و مستاجری رهایی یابد. که اجبار بر تنظیم 2 ساله اجاره‌نامه پروسه خانه دار شدن افراد را طولانی تر می‌کند.
2- اشخاصی که به هر دلیلی مایل به تنظیم اجاره‌نامه کمتر از یکسال هستند، مانند:
- کسانی که برای چند ماه به ماموریت کاری به شهری غیر از شهر اصلی محل اقامت سفر می‌کنند.
- مسافران خارجی که مدت کوتاهی در ایران اقامت خواهند داشت.
3- ایجاد ترس و شبه برای مالکین زیرا با توجه به شرایط کشور انتظار افزایش قیمت را در سال‌های آتی را داشته و در صورت اجبار به تن دادن به قانون اجاره ملک به مدت 2 سال از همان ابتدا مبلغ اجاره و رهن را افزایش بیشتری می‌دهند تا تورم سال بعدی هم جبران شود که این فشار به قشر ضعیف و مستاجر فشار مضاعف تری وارد خواهد کرد.


ج) قانون گریزی و دور زدن قانون و افزایش فشار بیشتر بر مستاجر.

1- هم اکنون خیلی از موجرها تنها به این شرط ملک خود را به اجاره می‌دهند که قرارداد به صورت دستی و بدون اخذ کدرهگیری تنظیم شود تا قرارداد در سامانه‌ای ثبت نشده و از پرداخت مالیات فرار کنند که در صورتیکه قانون جدید مصوب شود این موارد را افزایش داده و عدم شفافیت در معاملات را بیش از پیش می‌کند.
2- درخواست تضمین‌های سنگین از مستاجر مثل ارائه چک و سفته برای تخلیه و تحویل مورد اجاره بعد از یکسال، حتی اگر در ظاهر قرارداد 2 ساله منعقد شده باشد.
3- تنظیم تاریخ قرارداد به صورت صوری به تاریخی پیش از تاریخ تصویب قانون جدید.
4- تنظیم تاریخ قرارداد از یکسال پیشتر از تاریخ حقیقی انعقاد اجاره‌نامه.
5- مستاجری که برای تهیه مبلغ اجاره‌بها دچار مشکل هست چگونه با توجه به سختگیری بانک‌ها برای ارائه دسته چک (ارائه سند مالکیت، داشتن حساب پس‌انداز پُروپیمان، معرفی ضامن و جواز کسب و ...) تضمین مدنظر موجر برای تخلیه واحد مسکونی زودتر از موعد 2 ساله را چگونه تامین کند، که استیصال بیشتر مستاجرین را در پی دارد.
6- تنظیم قرارداد اجاره در مشاورین املاک با دردسرهایی بیشتری مواجه خواهد شد، این دردسرها از این قبیل خواهد بود:
- ارائه کمتر فایل اجاره (ملک اجاره‌ای)  بدلیل افزایش ریسک برای مالکان بویژه زمانی که بازار دچار تلاطم می‌شود.
- چالش تنظیم قرارداد غیر قانونی برای موجر و مستاجر که در صورت امتناع املاک از درج مفاد غیر قانونی یا عدم اخذ کدرهگیری موجر از اجاره دادن از طریق املاک منصرف و حتی قراردادهای خارج از سیستم املاک و بصورت دستی بین موجر و مستاجر رواج یافته و بدلیل عدم آگاهی مردم به زیر و بم مسائل حقوقی و تنظیم قرادادها اختلافات و مراجعه به دادگاهها بیش از پیش خواهد گردید.
7- فشار بر سازندگان برای بازگشت سرمایه از طریق ایجاد دردسر در به اجاره دادن ملک؛ برخی از سازندگان در پایان پروژه ساخت با رکود بازار مسکن روبرو می‌گردند که این امر سبب می‌شود به جای فروش ملک با اجاره برخی از واحدها بخشی از هزینه‌های خود را جبران نمایند، با تصویب قانون اجاره 2 ساله این تعداد از سازنده به سبب درگیر شدن سرمایه آنها به مدت 2 سال و استهلاک بیشتر آپارتمان اجاره داده شده، در نهایت از اجاره دادن منصرف می‌گردند، که بازهم می‌تواند با کمبود عرضه فشار بیشتری بر قشر آسیب پذیر مستاجر (اجاره نشین‌های آپارتمان‌های لوکس مستثنی هستند) وارد نماید.
8- در کنار الزام مالکین به تنظیم قرارداد اجاره به مدت 2 سال، تعیین سقف افزایش حداکثری 10 درصدی اجاره‌بها سبب انعقاد قراردادهای صوری شده در واقع عدم درج رقم دقیق پرداختی مستاجر بابت رهن، مستاجر در انتهای قرارداد جهت باز پس گیری این مبلغ با مشکلاتی مواجه و حقوقش تضییع می‌گردد.
9- به مانند بند بالا در صورتیکه مبلغ اجاره ماهیانه دقیق درج نشود و قرارداد صوری نگاشته شود، اینبار موجر در صورت عدم پرداخت رقم حقیقی توافق شده توسط مستاجر حقوقش ضایع می‌گردد در نتیجه به فکر دریافت تضمین‌هایی خواهد بود که دردسر مستاجرین را مضاعف می‌کند.

نواختن سرنا از سر گشادش برای قانون روابط موجر و مستاجر

راه حل:
متاسفانه مسئولین بدون مشورت با کارشناسان خبره حوزه مسکن بدون در نظر گرفتن عواقب، تنها جهت تحرکات پوپولیستی قوانینی را مصوب می‌نماید و به عوض اینکه تصمیم گیری‌های خود را بدلیل سیاست‌های اشتباه  اصلاح نمایند، تنش در بازارهای مختلف را با ندانم کاری افزایش می‌دهند و سرنا را از سر گشادش می‌نوازند.

دولت به جای تصویب چنین قوانینی بهتر است که توافق و انعقاد قرارداد را به خود مردم واگذار نموده و سیستمی را طراحی نماید که تنها ناظر و داور قراردادهای خصوصی فیمابین مردم بوده و به سرعت اختلافات حقوقی را در دادگاه‌ها حل و فصل کرده و ریسک و هزینه‌های مبادلاتی را کاهش دهند.


در حالی که می دانیم صدای ما به گوش مسئولین دوست داشتنی نخواهد رسید اما مواردی را در زیر توصیه می‌نمائیم.
1- طبق ماده 10 قانون مدنی تمامی مبایعه‌نامه‌ها و اجاره‌نامه‌ها در صورتیکه ارکان آنها رعایت شده و دو نفر شاهد ذیل آنها را امضاء نمایند در تمامی مراجع قانونی نافذ است. بنابراین لازم است مراجع قانونی، دولتی و قضائی با تغییر قوانین تنها ملزم به پذیرش قراردادهایی شوند که زیر نظر دفاتر اسناد رسمی یا مشاورین املاک تنظیم و در سامانه املاک ثبت شده باشند تا آمارهای صحیح‌تری برای تجزیه و تحلیل بازار فراهم آمده و مسئولین دوست داشتنی تصمیم‎های درست‌تری را اتخاذ نمایند.
2- بدور از اختلافت سیاسی جهت حل مشکل مردم بویژه در بخش مسکن که بیش از 40 درصد هزینه سبد خانوار را طبق آمارهای غیر رسمی به خود اختصاص داده، قوای سه گانه قوانینی را مصوب و اجرا نمایند که همزمان با ثبت و اخذ کدرهگیری در سامانه املاک از ملک مورد قرارداد (مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه) استعلام به عمل آید که باعث کاهش چشمگیر کلاهبرداری‌های رایج می‌گردد، لازم به ذکر است که زیر ساخت نرم افزاری لازم در سامانه املاک سال‌ها است که آماده انجام این مورد هست.
3- جهت حفظ حقوق مردم، همزمان ثبت و تنظیم قراردادها در دفاتر ثبت اسناد یا مشاورین املاک با تمایل و انتخاب خود مردم فراهم گردد به گونه‌‌ای که در صورت نیاز به مشاوره حقوقی حرفه‌ای به دفاتر ثبت و در صورت نیاز به مذاکره و چانی زنی حرفه‌ای به آژانس‌های املاک مراجعه نمایند.
4- مدیران ارشد اقتصادی می‌بایست مشکلات را که اغلب بدلیل اتخاذ سیاست‌های ناکارآمد بروز کرده در جای دیگر حل و فصل نمایند زیرا افزایش قیمت اجاره‌بها به این عوامل اقتصادی وابسته است و خود به خودی قیمتها در این بازار افزایش نیافته و با مصوب شدن قوانین پوپولیستی نباید انتظار معجزه در حل مشکل تامین سرپناه برای مردم را داشت، مانند ممنوعیت صرافی‌ها از انجام مبادلات ارزی که غیر از زیرزمینی کردن و افزایش ریسک برای مردم، نتیجه دیگری در بر نداشته است. تا ثبات و امنیت بر اقتصاد حاکم نشود، بازار مسکن نیز روی آرامش نخواهد دید، ثبات و آرامش خود به خود باعث افزایش سرمایه‌گذاری و عرضه ملک شده و قیمت‌ها کنترل خواهد شد.
5- توسعه و سرمایه‌گذاری در شهرهای کوچک و متوسط و افزایش اشتغال در آنها که سبب مهاجرت از پایتخت و شهرهای بزرگ و بازگشت مردم بومی به شهرها و مناطق خودشان خواهد شد یا حداقل از افزایش مهاجرت جلوگیری می‌کند.
6- توسعه مناطق محروم صاحب پتانسیل مانند سواحل مکران بدور از شعار زدگی و پراکنش صحیح جمعیت با توسعه همگن در سطح کل کشور.

 

اثر یا گردآوری: کیارش کاظمی;منبع:

برچسب‌ها:

آخرین مطالب مرتبط: