3-1) نکاتی در مبحث بیع:
1. بیع بعد از آنکه فروشنده و خریدار به توافق برای تمام شرایط تعیین شده برای انجام معامله رسیدند واقع خواهد شد.
2. معامله با فرد سفیه، مجنون و صغیر غیر ممیز باطل می‌باشد و می‌توان با وجود قیم قانونی، سرپرست یا ولی با این افراد معامله نمود.
3. معامله با ورشکسته اگر چه از سه دسته عنوان شده نیست ولی به دلیل حمایت از حقوق طلبکاران محل اشکال می‌باشد.
4. فروش مال وقفی جایز نمی‌باشد مگر آنکه احتمال قتل نفس ما بین موقوف علیهم برود و یا مال در معرض خرابی بوده و متعسر از تعمیر باشد.
5. مساحتی که در قرارداد تعیین می‌شود اگر بعد از فروش مشخص شود کمتر از مقداری بوده که فروشنده تعیین کرده مشتری می‌تواند معامله را فسخ نماید و اگر بیشتر از مقدار تعیین شده باشد فروشنده حق فسخ دارد مگر اینکه طرفین در ما به التفاوت قیمت تراضی نماید. (صرفنظر از بحث خیارات)
6. مبایعه نامه مانند سایر اسنادی که برای ایجاد تعهد تنظیم می‌شود در دادگاه معتبر است و طرفین مکلفند مفاد آن را اجرا کنند.
7. گاهی اتفاق می‌افتد که متعهد پیش از تنظیم بیع قطعی و در زمانی که مقرر شده تا امر انتقال را انجام دهد فوت می‌کند این به معنای پایان رابطه و انحلال پیمان مزبور نمی‌باشد و نظر به این که ورثه از کلیه تعهداتی که به نفع مورث شده باشد، بهره مند می‌گردد، لذا کلیه تعهداتی که مورث به نفع دیگران نیز نموده به ورثه منتقل می‌گردد.
8. به هنگام اتعقاد قرارداد باید اصل سند مالکیت و اصل سند خرید (بنچاق) بررسی شود که این بررسی‌ها عبارتند از :
الف) بررسی اینکه مساحت و حدود ملک روشن باشد.
ب) بررسی اینکه ملک در رهن و بیع شرط و توقیف نباشد.
ج) بررسی این که توابع و منضمات و ملحقات و مشاعات به طور روشن توصیف شده باشد (آب، برق، تلفن، پارکینگ، انباری، حق استفاده از صحن حیاط یا پشت بام و امثالهم)
د) بررسی میزان مالکیت فروشنده (مالک همه 6 دانگ یا چند دانگ از 6 دانگ ملک)
ه) تطبیق دادن مشخصات فروشنده در سند ملک با مشخصات فروشنده در شناسنامه
9.در صورتی که فروشنده وکیل مالک است باید بررسی شود آیا در وکالت نامه (حق فروش و حق اخذ ثمن و حق اسقاط خیارات) تصریح شده است.
10. اگر فروشنده ولی مالک و مالک، صغیر است باید دقت شود که در زمان امضاء مبایعه نامه این صغیر،کبیر نشده باشد.
11. اگر فروشنده قیم مالک است، باید قیمومت نامه ملاحظه و فتوکپی آن با تصدیق قیم اخذ شود؛ باید مفاد قیمومت دقیقا بررسی و روشن شود که قیم به طور مطلق یا با نظارت و دخالت مقامات قضائی (مثلا اداره سرپرستی)حق فروش دارد یا خیر در حالت دوم تا زمانی که قیم مجوز لازم را از مقامات مذکور اخذ و ارائه نکرده، نباید با او مبایعه نامه‌ای امضاء یا به او پولی پرداخت کرد.
12. اگر ملک مورد معامله به ارث رسیده است. باید گواهی انحصار وراثت ملاحظه و فتوکپی مصدق آن از ورثه اخذ شود. همینطور مشخصات فروشنده با مشخصات موجود در گواهی حصر وراثت مطابقت داده شود.
13. توجه به اینکه فروشنده از طریق دادگاه‌های انقلاب ممنوع المعامله نباشد.
14. باید با مراجعه به محل روشن شود که چه کسی متصرف ملک است و اگر کسی غیر از فروشنده ملک را در تصرف دارد باید تحقیق کرد که تحت چه عنوانی در ملک سکونت دارد.
15. اگر در تصرف مستاجر باشد وضعیت تصرف آن روشن و پیش بینی شود تا در آینده مشکلی پیش نیاید.
16. اگر مالکین متعدد باشند باید همه آنها برای تنفیذ معامله حاضر شوند و رضایت خود را اعلام نمایند. البته در صورتی که یکی از مالکین از مالکین دیگر وکالت نامه رسمی داشته باشد، می‌تواند به جای آنها معامله را تنفیذ نماید.
17. باید کلیه مشخصات ملک در مبایعه نامه تصریح شود حتی مواردی که جزء عیب ملک محسوب می‌شود. (مثل در طرح شهرداری بودن کسر مساحت داشتن و مانند اینها)
18. در متن مبایعه نامه دفتر خانه مشخص برای تنظیم سند رسمی و انتقال آن پیش بینی و شماره دفترخانه و نشانی و روز و ساعت آن باید تعیین شود.
19. خریدار حتما از خالی بودن محل مطمئن شود و آن را ضمن تنظیم سند رسمی تحویل بگیرد.(ترجیحا)
20. اقرار به تصرف مبیع از طرف خریدار باید بعد از تحویل ملک و تسلیم آن از سوی فروشنده انجام پذیرد.
21. اگر فروشنده به علتی قادر به تحویل دادن ملک نیست و مهلت می‌خواهد حتما این مساله در قرارداد قید و زمان تحویل آن باید مشخص شود و برای هر روز تاخیر در تحویل نیز وجه التزام پیش بینی شود.
22. قبوض آب، برق، گاز و تلفن باید از فروشنده مطالبه شود.
23. گاهی اتفاق می افتد که مورد معامله در رهن یا وثیقه می‌باشد، در این مواقع خریدار باید از رهن و آزاد شدن ملک از وثیقه اطمینان حاصل نماید.
24.مصادیق اسناد رسمی:
الف) اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد.
ب) اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد.
ج) اسنادی که نزد مامورین دولت در حوزه صلاحیت آنها تنظیم شده باشد.
25. بغیر از اسنادمذکور، در بند 24،سایر اسناد عادی محسوب می شوند، بنابراین مبایعه نامه یک سند عادی فرض می‌شود.
26. در صورتی که یکی از ورثه صغیر باشد باید قیمومت نامه مطالبه و از صحت آن اطمینان حاصل شود. معامله با قیم باید مورد موافقت اداره سرپرستی دادگستری باشد. (در صورت نیاز به نظارت اداره سرپرستی).
27. عدم حضور در دفترخانه مجوز فسخ کردن قرارداد نیست مگر آنکه در قرارداد پیش بینی شده باشد درصورت عدم حضور خریدار، فروشنده حق فسخ دارد. ضرورت دارد تا زمان تسلیم و یا در صورت عدم امکان آن تا تنظیم سند رسمی و تحویل مورد معامله تمام ثمن تادیه نشود.
28. ضرورت دارد در صورت بروز اختلاف و نیز هرگاه مورد معامله فاقد پایان کار و سند تفکیکی است خواهان (خریدار) اخذ پایان کار از شهرداری و الزام به تفکیک مورد معامله را ضمن دعوی الزام به تنظیم سند رسمی تقاضا کند، با صدور حکم، محکوم له(خریدار) می‌تواند حسب حکم دادگاه با رجوع به شهرداری پایان کار اخذ نموده، سپس از ثبت اسناد و املاک محل استقرار ملک تفکیک مورد معامله را تقاضا نماید. با تحقق این موارد، اجرای مفاد حکم دادگاه راجع به تنظیم سند رسمی میسر خواهد بود.
29. در صورتی که خریدار حقوق خود را به ثالث انتقال دهد خریدار بعدی جهت اقامه دعوی تنظیم سند رسمی باید علیه مالک رسمی اقامه دعوی کند.
30. مالک آپارتمان نمی‌تواند انباری یا پارکینگ را به شخصی بفروشد و آپارتمان را به شخصی دیگر.
31.در صورتی که معامله صورت گیرد و خریدار ثمن معامله را بپردازد و سپس محرز شود که قسمتی از ملک مورد معامله مستحق للغیر است در آنصورت فروشنده ضامن است حتی اگر ضمانت فروشنده شرط نشده باشد.
منابع و مأخذ:
1- ترمینولوژی حقوق (دکتر لنگرودی)
2- قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی(دکتر کاتوزیان)
3- آموزش فنون تصدی گری معاملات املاک (مرتضی یوسفی)
4- آموزش نگارش حقوقی مبایعه نامه (مرتضی یوسفی)
5- نحوه علمی تنظیم قرارداد در معاملات املاک (مرتضی یوسفی)
6- عقود معین (دکتر کاتوزیان)
7- حقوق ثبت اسناد و املاک (دکتر غلامرضا شهری)
8- حقوق ثبت (دکتر لنگرودی)
9 - حقوق تجارت جلد 4 (دکتر ستوده)
10 - حقوق تجارت جلد 1 (دکتر اسکینی)
11- مجموعه قوانین ثبتی
12 - قانون تجارت
13- قانون مدنی
14 - مجموعه قوانین و مقررات شهرداری