خلاصه‌ای از مباحث حقوقی که یک مشاور املاک باید بداند
فصل دوم: دلالی املاک
2-1) کلیات:
معمولا کسانی که می خواهند معامله‌ای انجام بدهند، چون وقت کافی را برای پیدا کردن طرف معامله خود ندارند، ترجیح می‌دهند به اشخاصی که کارشان واسطه معاملات است رجوع نمایند. در ایران شغل دلالی مدت‌ها آزاد بوده است و در ابتدا برای تصدی این شغل مقررات خاصی وجود نداشت. اما از سال 1317 به بعد قانونی راجع دلالان وضع شد و برای شغل دلالی مقرراتی مشخص شده است.
دلالی عبارتست از معرفی طرفین معامله به یکدیگر؛ و دلال کسی است که در قبال اخذ دستمزد، واسطه انجام معامله می‌شود و طرفین معامله را به یکدیگر معرفی می نماید و خصوصیات و شرایط معامله را به آنها توضیح می‌دهد و سعی می‌کند با تطبیق منافع طرفین، معامله را به انجام برساند. شخصی که دلال به دستور او عمل می‌کند «آمر» نامیده می شود.
دلالی برچند نوع می‌باشد:
دلالی معاملات تجاری
دلالی معاملات ملکی
دلالی در بورس(کارگزاری)
برای هرکدام باید پروانه مخصوص از سه مقام مختلف اخذ گردد.
قرارداد دلالی بصورت کتبی یا شفاهی منعقد می‌گردد و برای طرفین لازم الاجرا می‌باشد.
2-2) وضعیت دلالی:
دلالی اجباری نمی‌باشد مگر در معاملات بورس و اصولاً در مواردی که مقررات خاصی وجود ندارد امر دلالی تابع مقررات وکالت خواهد بود.
دلالی کار تجاری محسوب می‌شود حتی اگر معامله‌ای که بواسطه آن انجام می‌گیرد، تجارتی نباشد. مثلاً با اینکه خرید و فروش ملک تجاری محسوب نمی‌شود اما دلالی آن تجاری می‌باشد. تاجر تلقی شدن دلال از نظر قانون برای وی واجد آثار و تکالیفی می‌باشد که دلال را در موقعیت خاصی قرار می‌دهد؛ یکی از این موارد الزام تاجر به نگهداری دفاتر خاصی می‌باشد.
برای دلال معاملات ملکی، باید دفتری وجود داشته باشد که موارد ذیل در ان ذکر شود.
1.نام ونام خانوادگی مراجعه کننده و شماره شناسنامه و محل صدور آن.
2.نوع معادله
3.مورد معامله با ذکر مشخصات و شزایط معامله.
4.مدت انجام معامله توسط دلال.
5.میزان حق الزحمه دلال که بموجب قرارداد علیحده تعیین شده.
2-3) تعهدات و مسئولیت دلال:
2-3-1) وظیفه خطیر دلال همانا راهنمایی و دلالت نمودن و واسطه انعقاد قرارداد شدن می‌باشد. گرفتن وجه یا تادیه آن یا اجرای تعهدات طرف معامله نیز فقط در صورتی ممکن است که اجازه نامه مخصوص از طرف وجود داشته باشد. اما در صورتی که دلال وجهی را بدون اجازه مدیون پرداخت نماید، حق اخذ وجه پرداختی را نخواهد داشت زیرا بدون اجازه پرداخته است.(ماده 267قانون مدنی)
2-3-2) دلال باید هویت معامله کنندگان را احراز نماید زیرا طرفین توسط او به یکدیگر معرفی می‌گردند بنابراین در این معرفی، دلال تعهد ضمنی به صحت و درستی هویت طرفین نیز دارد. یعنی اگر در ارتباط با هویت طرفین نسبت به هر کدام از طرفین معامله، از طرف دلال قصوری رخ بدهد، مسئولیت تمام خسارات وارده ازعمل دلال بر عهده وی خواهد بود.دلال باید سمت طرفین را احراز کند مخصوصا از طرف فروشنده.
* بررسی سمت فروشنده و خریدار:
الف) در صورتی که فروشنده وکیل مالک باشد داشتن وکالتنامه به همراه اینکه «حق فروش» و «حق اخذ ثمن و اسقاط خیارات »ب رای وی تصریح شده باشد، ضروری است.
ب) در صورتی که فروشنده قیم باشد، اینکه مفاد قیمومت بصورت مطلق است یا با سرپرستی و نظارت باید بررسی گردد.
ج) گاهی وکیل فروشنده به جای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال، عین اختیاراتی را که از فروشنده گرفته طی وکالت نامه‌ای به خریدار می‌دهد تا خریدار تشریفات ثبت معامله را انجام دهد.در این حالت باید در وکالت نامه وی«حق توکیل به غیر»تصریح شده باشد.
د) در خصوص مال معامله نیز دلال مسئولیتی ندارد. یعنی از لحاظ مرغوبیت یا خصوصیات جنس مورد معامله دلال مسئول نیست مگر اینکه نسبت به مورد خاصی ضمانت و تعهد کرده باشد، که در این صورت نسبت به همان مورد و به همان میزان تعهد شده ضامن است و مسئولیت دارد. مثلا اگر دلال هنگام معرفی مال مورد معامله آنرا واجد خصوصیت خاصی بداند و خریدار هم به اعتبار گفته وی مال را به خاطر خصوصیت مزبور بخرد و بعداً مشخص گردد که آن خصوصیت وجود ندارد دلال مسئول خواهد بود. با اینکه دلال، ارزش مورد معامله را بصورت غیر واقعی ارائه بدهد که در اینصورت مقصر در ارائه قیمت می‌باشد.
ه) نسبت به اموال و اسنادی که در نزد دلال به امانت گذاشته می‌شود در صورتی می‌تواند از مسئولیت بری شود که اثبات نماید نابودی یا مفقود شدن سند بواسطه حادثه خارجی بوده که از کنترل و پیش بینی وی بیرون بوده است. در واقع در مهمترین موردی که باعث ورود اتهام خیانت در امانت به دلال می‌شود، همین عدم نگهداری درست از اموال و مدارک سپرده شده می‌باشد.
ز) معاملاتی که در نزد دلال صورت می‌گیرد باید در سه نسخه تنظیم گردد و به امضای طرفین و دلال برسد که این امر بخاطر اینست که در صورت اختلاف طرفین، بتوان به مدارک دلالی مراجعه نمود.
2-4) در خصوص معاملاتی که در نزد دلال صورت می گیرد باید به نکات ذیل توجه داشت:
الف) مشخصات طرفین قرارداد مشخص شده باشد.
ب) سند ملک رویت گردد و با مشخصات فروشنده طبق کارت شناسایی وی معین شود.
ج) ملک در رهن یا گرو خاصی نباشد. (در صورت وجود چنین شرایطی، صریحاً در قرارداد تعیین تکلیف گردد.)
د) ملحقات و مشاعات و توابع ملک مشخص گردد.
ه) آنچه که در سند آمده با موقعیت خارجی ملک مطابقت داشته باشد.
ز) سهم مالک از ملک مشخص شود.
د) وضعیت تصرف ملک مشخص شود.
ح) ملک در طرح شهرداری و سایر موسسات و نهادها نباشد.
2-5) ضمانت اجرای تخلفات دلال
آنچه که درمعاملات و دلالی املاک حائز اهمیت می‌باشد آنست که دلال اطلاعات کاملی از امر مورد دلالی خود داشته باشد. البته گرچه در شروع کار ممکن است تجربه یا اطلاعات کافی وجود نداشته باشد اما این قضیه باعث می‌شود که به حقوق معامله خدشه‌ای وارد شود زیرا در اینصورت دلال مسئول اعمال خویش می‌باشد.
در صورتی که دلال از مقررات تخلف نماید مطابق ماده 8 قانون راجع دلالان ، وی از سه ماه الی یک سال از شغل دلالی ممنوع می‌شود و در صورتی که از عمل دلال به فردی خسارتی وارد شده باشد، متضرر طبق قوانین می‌تواند مطالبه خسارت بنماید. و همچنین اگر عمل دلال با مقررات کیفری و با جرم خاصی مطابقت داشته باشد (مثلاً از مصادیق کلاهبرداری و خیانت در امانت شناخته شود) به مجازات آن جرم نیز محکوم می‌گردد.
2-6) اجرت و دستمزد دلال
اصولاً دلال زمانی استحقاق حق الزحمه دلالی را دارد که معامله به واسطه وی تمام شده باشد. یعنی اگر معامله انجام نشود، گرچه دلال زحمت زیادی هم برای آن کشده باشد، مستحق اجرت نیست، اما بعد از انجام معامله دلال استحقاق اجرت را خواهد داشت حتی اگر معامله بعدا فسخ گردد. اما در صورتیکه فسخ شدن معامله به تقصیرات و اعمال دلال مربوط باشد، مثلاً ناشی از اشتباه عدم صداقت دلال در بیان وصف خاص مورد معامله ، فرضا ملک مورد معامله را که کاربری مسکونی دارد دلال آن را اداری معرفی نماید و خریدار به علت نبودن وصف مزبور معامله را فسخ نماید، چون فسخ مربوط به عمل وی بوده است مستحق اجرت دلالی نمی‌باشد.
2-6-1) در سه حالت دلال مستحق اجرت نمی‌باشد.
درصورتی که برخلاف مصلحت امر رفتار نماید و در معامله به نفع طرف دیگر عمل نماید.
زمانی که دلالی مربوط به معاملات ممنوعه و غیر قانونی باشد. مانند فروش مال غیر یا وقتی دلال خود یکی از طرفین معامله باشد، که در اینصورت مستحق اجرت نیست. زیرا در واقع وساطتی در میان نمی‌باشد.
2-7) هزینه های دلال
اصولا هزینه های دلالی بر عهده خود وی می‌باشد زیرا هزینه ها و مخارجی را که دلال برای وساطت معامله، متحمل می‌شود از لوازم اجرای تعهدات دلال است و دلال فقط مستحق حق الزحمه دلالی می‌باشد. اما درمواقعی که دلال بدستور یکی از متعاملین یا هر دو، خارج از حد متعارف دلالی، مخارجی را متحمل گردد دستور دهنده مسئول پرداخت آن مخارج می‌باشد. همچین اگر شرط شده باشد که مخارج دلال به او داده بشود، حتی اگر معامله صورت نگیرد، مخارج وی باید پرداخت گردد.